N° RG 25/01015 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZDW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/01015 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZDW

Minute n°

☐ Copie exec. à:

Mme [R] [U] [C]

M. [W] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [R] [U] [C]

venant aux droits de Mme [Z] [F]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er octobre 2015, Madame [R] [U] [C] a consenti à Monsieur [W] [N] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 450.00 euros outre 50.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [R] [U] [C] a fait signifier à Monsieur [W] [N] le 28 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2500.00 euros et de justifier d’une assurance locative.

Par acte du 6 août 2025, Madame [R] [U] [C] a fait assigner Monsieur [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, Madame [R] [U] [C], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du non-paiement des causes du commandement de payer dans les 2 mois de sa délivrance, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [W] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 3700.00 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 août 2025,

— Condamner Monsieur [W] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 600.00 euros à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les termes du bail,

— Condamner Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [N] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et les frais d’assignation et de dénonciation au Préfet.

Madame [R] [U] [C] expose que Monsieur [W] [N] n’a pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Il précise que la dette locative s’élève à la somme de 3700.00 euros au jour de l’audience mais que Monsieur [W] [N] a repris le règlement des loyers courants. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement et indique avoir reçu l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [W] [N] reconnaît être redevable de la dette locative. Il précise être employé en tant qu’auxiliaire de vie et percevoir un revenu mensuel de 1800.00 à 2200 euros. Il propose d’apurer l’arriéré locatif par mensualités de 150.00 euros en sus du loyer courant. Il soutient avoir régularisé l’assurance contre ls risques locatifs.

Lecture a été donnée de l’enquête sociale du 17 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (clause VIII) et le commandement de payer, signifié au locataire le 28 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2500.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 août 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Madame [R] [U] [C] produit un aux termes duquel il ressort que Monsieur [W] [N] reste redevable de la somme de 3700.00 euros au titre des loyers et des charges, échéance d’août 2025 comprise.

Monsieur [W] [N] ne conteste pas le montant de la dette locative qu’il reconnaît devoir.

En conséquence, Monsieur [W] [N] sera condamné à payer à titre provisionnel à Madame [R] [U] [C] la somme de 3700.00 euros au titre des loyers et des charges, échéance d’août 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance soit le 6 août 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [R] [U] [C] précise que Monsieur [W] [N] a repris le règlement du loyer courant.

Ce dernier déclare par ailleurs être employé en tant qu’auxiliaire de vie et percevoir un revenu mensuel de 1800.00 à 2200 euros ce qui correspond aux éléments recueillis par l’enquêteur social.

Il propose d’apurer l’arriéré locatif par mensualités de 150.00 euros en sus du loyer courant. Il soutient avoir régularisé l’assurance contre ls risques locatifs.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [W] [N] à hauteur de 150.00 euros par mois, en sus du loyer courant, ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [U] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 600.00 euros à compter du 1er septembre 2025, comme sollicité, et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [W] [N] ferait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [W] [N], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et les frais d’assignation et de dénonciation au Préfet, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [R] [U] [C] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par Madame [R] [U] [C] à l’encontre de Monsieur [W] [N] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er octobre 2025 entre Madame [R] [U] [C], et Monsieur [W] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] (67), sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [W] [N] à payer à Madame [R] [U] [C] la somme de 3700.00 euros (trois mille sept cent euros) au titre des loyers et charges dus, échéance d’août 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 6 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [W] [N], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 25 mensualités de 150.00 euros (cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [U] [C] faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [W] [N] sera condamné et à titre provisionnel à verser à Madame [R] [U] [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 600.00 euros, à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de Madame [R] [U] [C] tendant à l’expulsion de Monsieur [W] [N] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [W] [N] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [N] aux dépens y compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et les frais d’assignation et de dénonciation au Préfet ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à payer à Madame [R] [U] [C] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE