N° RG 24/02272 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTKB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 24/02272 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTKB

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guy BENICHOU

M^e Michel FEUERBACH

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Guy BENICHOU

M^e Michel FEUERBACH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 MARS 2025

DEMANDERESSES :

Madame [W] [D]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [C] [X] épouse [U]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentées par M^e Michel FEUERBACH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 83

DEFENDERESSE :

Madame [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 335

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du1er février 2006, Madame [D] [W] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [F] [V], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, des locaux consistant en une maison individuelle située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros, charges comprises, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte de donation partage du 26 juillet 2011, Mme [W] [D] a donné à sa fille, Mme [C] [X] la nue-propriété de cette maison.

Suivant acte d’huissier de justice du 26 juin 2023, Mme [W] [D] et Mme [C] [X] épouse [U] ont délivré congé à Mme [F] [V], à effet du 31 janvier 2024, en lui indiquant qu’il était motivé par leur volonté de reprendre le logement en vertu de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour y fixer l’habitation principale de Mme [C] [X], fille de Mme [W] [D], qui souhaitait s’installer à [Localité 12] pour se rapprocher de sa famille.

Faisant valoir qu’elle occupait toujours les locaux, Mme [W] [D] et Mme [C] [X] épouse [U] ont, assigné Mme [F] [V], par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :

— constater que le congé délivré est régulier en la forme et au fond ainsi que la résiliation du bail par l’effet du congé ;

— constater que Mme [F] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 et ordonner son expulsion ;

— condamner Mme [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à toutes les sommes qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés ;

— condamner Mme [F] [V] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur demande, elles font valoir que le congé est régulier en la forme et justifié au fond. Elles précisent que Mme [C] [X] épouse [U] habite actuellement à [Localité 11] (67) et souhaite se rapprocher de ses parents qui habitent à moins de 100 m de la maison louée.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 17 juin 2024, a été renvoyée à la demande de l’une ou l’autres des parties à plusieurs reprises, puis retenue à celle du 6 janvier 2025.

A cette audience, Mmes [W] [D] et [C] [X] épouse [U], représentées par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions du 23 décembre 2024, par lesquelles elles reprennent leurs demandes initiales et s’opposent à la demande de délais d’évacuation ; elles font valoir qu’elles ne contestent pas la bonne foi de la défenderesse mais qu’elle n’établit pas l’absence de possibilité de relogement dans des conditions normales.

Mme [F] [V], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 9 décembre 2024, par lesquelles elle demande de constater sa bonne foi et de lui accorder les plus larges délais d’évacuation au regard de son âge, de son état de santé et de sa situation financière, outre de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose ne pas être parvenue à se reloger.

La décision est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur le congé

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet le 01 février 2006 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, de sorte que le bail, reconduit tacitement le 1er février 2009, puis de trois ans en trois ans, arrivait à expiration le 31 janvier 2024.

Le congé a été délivré pour cette date à Mme [F] [V] le 26 juin 2023, soit au moins 6 mois avant, aux fins de reprise du logement au profit de Mme [C] [X], fille de Mme [W] [D].

La régularité du congé délivré ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne sont pas contestés.

Par suite, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 31 janvier 2024, Mme [F] [V] étant déchue de tout titre d’occupation des locaux depuis le 1er février 2024.

Son expulsion sera, en conséquence, ordonnée.

Sur les délais d’évacuation

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Aux termes de l’article L412-3, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [F] [V] s’est maintenue dans les lieux depuis plus d’un an depuis la résiliation du bail.

Elle justifie cependant avoir fait une demande de logement le 6 février 2024, renouvelée le 3 décembre 2024 et être accompagnée par une assistante sociale au centre médico-social du Neudorf. Elle est âgée de 63 ans, s’est vue reconnaitre un taux d’incapacité entre 50 et 79% par la MDPH le 5 février 2024 (carte mobilité inclusion) et perçoit une retraite de 1 014 euros ainsi qu’une allocation logement de 291 euros.

Les propriétaires sont pour leur part âgés respectivement de 74 et 38 ans.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [V] dont le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, un délai de trois mois en plus du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, soit un délai total de 5 mois.

A défaut pour elle de quitter les lieux dans ce délai, elle pourra être expulsée avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Mme [F] [V] cause un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail, y compris en leurs modalités de révision, jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que Mme [F] [V] serait en retard dans le paiement de ses loyers et charges.

Il convient donc de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter du présent jugement et jusqu’à restitution des clés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [F] [V], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de Mme [F] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation économique.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à compter du 31 janvier 2024 par l’effet du congé ;

CONSTATE que Mme [F] [V] ne dispose plus de titre pour occuper le logement, sis [Adresse 3] [Localité 12], depuis le 1er février 2024 ;

ACCORDE à Mme [F] [V] un délai d’évacuation de trois mois en plus du délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [F] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans un délai de cinq mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à Mme [W] [D] et Mme [C] [X] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail, y compris en leurs modalités de révision, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI