Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

10 rue du Tribunal – CS 70097

67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02667 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOM7

Minute n°

copie le 09 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 09 septembre

2025 à :

— M^e Grégoire FAURE

— M. [F] [N]

— M. [Y] [N]

pièces retournées

le 09 septembre 2025

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [I]

né le 21 Février 1943 à STRASBOURG (67000)

demeurant 16 rue de Hatten 67930 KESSELDORF

Madame [W] [R] épouse [I]

née le 17 Octobre 1943 à SESSENHEIM (67770)

demeurant 16 route de Hatten 67930 KESSELDORF

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [N]

né le 25 Avril 1981 à STRASBOURG (67000)

demeurant 18 rue des Jardins 67201 ECKBOLSHEIM

non comparant et non représenté

Monsieur [Y] [N]

né le 26 Juin 1974 à ILLKIRCH GRAFFENSTADEN (67404)

demeurant 8 rue des Roseaux

67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 19 Août 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] sur des locaux avec cave et parking situés au 18 Rue des Jardins à Eckbolsheim (67201), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 556,79 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Y] [N] pour une durée maximale de 9 années, par acte de cautionnement en date du 26 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 336,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Il n’est pas justifié que ce commandement de payer visant la clause résolutoire ait été notifié à la caution.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [N] le 11 octobre 2024.

Par assignations du 12 mars 2025, M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 111,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La résiliation judiciaire du contrat de bail est sollicitée à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [N] et M. [Y] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 19 août 2025, M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er août 2025, s’élève désormais à 3 127,95 euros.

Bien qu’il y ait eu reprise partielle du paiement des loyers, M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [N] a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 12 mars 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [F] [N] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Quant à lui, M. [Y] [N], a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 12 mars 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [Y] [N] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 336,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

À l’audience, les bailleurs n’ont pas saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande en suspension des effets de la clause résolutoire. Le locataire n’étant pas présent, aucune suspension n’est possible.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er août 2025, M. [F] [N] leur devait la somme de 3 127,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

En l’absence d’éléments probants sur la situation financière du locataire et de la caution et malgré la reprise partielle du paiement des loyers courants, il n’y a lieu à prononcer d’office des délais de paiement sur le fondement de droit commun.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 630,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N] et M. [Y] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2020 entre M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I], d’une part, et M. [F] [N], d’autre part, concernant les locaux avec cave et parkign situés au 18 Rue des Jardins à Eckbolsheim (67201) est résilié depuis le 11 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [F] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 18 Rue des Jardins à Eckbolsheim (67201) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 630,39 euros (six cent trente euros et trente-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [N] solidairement avec M. [Y] [N], à payer à M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] la somme de 3 127,95 euros (trois mille cent vingt-sept euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025 ;

CONDAMNE M. [F] [N], solidairement avec M. [Y] [N], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 octobre 2024 et celui des assignations du 12 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [F] [N], solidairement avec M. [Y] [N], à payer à M. [L] [I] et Mme [W] [R] épouse [I] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge