N° RG 24/11281 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHMC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/11281

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHMC

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SACA DOMIAL

— Mme [F]

— M. [V]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.C.A. DOMIAL, Société d’Habitations à Loyer Modéré, venant aux droits de la S.A.E.M. ALSACE HABITAT (venant elle-même aux droits de LA STRASBOURGEOISE HABITAT)

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [W] [E] [P], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Madame [D] [F]

née le 25 Avril 1991 à [Localité 11] (MAURITANIE)

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne à l’audience du 24 février 2025

non comparante, non représentée à l’audience du 21 mars 2025

Monsieur [X] [V]

né le 07 Février 1974 à [Localité 9] (SENEGAL)

demeurant [Adresse 6]

non comparant, non représenté à l’audience du 24 février 2025

comparant en personne à l’audience du 21 mars 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [G] [I], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 18 janvier 2016 avec effet au même jour, LA STRASBOURGEOISE HABITAT aux droits de laquelle se trouve la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Mme [D] [F] pour une durée de trois ans tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 0020.01.15.0126 de type 3, sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 457,58 € et un acompte sur charges de 137,64 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 14 juin 2023.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [D] [F] et M. [X] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2023 pour un montant en principal de 2 540,60 €.

Puis elle a fait assigner Mme [D] [F] et M. [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 24 février 2025 par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 mars 2025 à la demande du bailleur, la dette étant presque soldée.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le couple est séparé depuis plus d’un an, Madame vivant seule dans le logement avec leurs deux enfants. Elle aurait intégralement remboursé la dette du 27 décembre 2024. Elle est en capacité d’assurer le paiement du loyer et souhaite se maintenir dans le logement.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location établi entre les parties le 18 janvier 2016 ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger les défendeurs occupants sans droit ni titre ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [F] et M. [X] [V] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024 à la somme de 1 478 € ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 515,76 €, à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement à lui payer 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle dépose un décompte actualisé à la somme de 818,39 € au 20 mars 2025. Elle indique que M. [V] a quitté l’audience estimant que ce n’est pas sa dette.

Mme [D] [F] n’a pas de nouveau comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à une personne présente à son domicile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 14 juin 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LE CARACTERE BIEN FONDE DE L’ACTION A L’ENCONTRE DE M. [V] :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que seule Mme [D] [F] est titulaire du bail. Aucun avenant ou pièce rapportant la preuve de la co-titularité du bail n’est produite.

En conséquence, la S.A.C.A. DOMIAL n’est pas fondée en son action à l’encontre de M. [X] [V] et sera donc déboutée de l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 2 « Clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement », un commandement de payer a été signifié le 30 octobre 2023 impartissant le délai contractuel de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2 540,60 €.

Le relevé de compte du 21 février, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater que les causes du commandement n’ont pas été honorées dans le délai, seuls deux paiements respectivement de 1 500 € et 500 € sont intervenus.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2023.

Mme [D] [F], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’expulsion de Mme [D] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que Mme [D] [F] restait lui devoir la somme de 818,39 € au 20 mars 2025.

Ce montant, inférieur à celui demandé par l’assignation, est ainsi justifié.

Mme [D] [F], absente lors de l’audience du 21 mars 2025, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 818,39 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience des délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier le diagnostic social et financier, les paiements effectués, permettent donc d’autoriser Mme [D] [F] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, les délais de paiement emporteront suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [D] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 80,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire publiquement statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 18 janvier 2016 avec effet au même jour LA STRASBOURGEOISE HABITAT aux droits de laquelle se trouve la S.A.C.A. DOMIAL et Mme [D] [F] concernant un logement à usage d’habitation n° 0020.01.15.0126 de type 3, sis 2ème étage, [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 818,39 € (décompte arrêté au 20 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [D] [F], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir payable à terme échu le premier jour de chaque mois, en 11 mensualités de 68 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.C.A. DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [D] [F] soit condamnée à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges au prorata temporis, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN