N° RG 24/06951 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M56H

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/06951

N° Portalis DB2E-W-B7I-M56H

Minute n°25/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, société anonyme d’économie mixte venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [P] [K], employé régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

Madame [L] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 mai 2023 ayant pris effet le 11 mai 2023, la S.A. ALSACE HABITAT a donné à bail à Mme [L] [N] et M. [S] [J] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 1015.01.03.0018 6ème étage sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 624,46 €, une provision pour charges de 172,73 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ALSACE HABITAT a ensuite signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 18 avril 2024.

Elle a ensuite fait signifier le 18 avril 2024 à Mme [L] [N] et M. [S] [J] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 029,25 € et d’avoir à justifier d’une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire du bail.

Puis elle a fait assigner Mme [L] [N] et M. [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a constaté la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A. ALSACE HABITAT, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— rejeter toute demande d’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— condamner les locataires ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [N] et M. [S] [J] et de tous occupants de son chef ;

— les condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— les condamner au paiement de l’arriéré locatif de 5 640,95 € actualisé au 14 novembre 2024 à la somme de 9 532,83 € ;

— les condamner à lui payer 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [L] [N] et M. [S] [J] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. ALSACE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 17, et un commandement de payer a été signifié le 18 avril 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires en son article 4 d).

Mme [L] [N] et M. [S] [J], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront également solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due.

L’expulsion de Mme [L] [N] et M. [S] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. ALSACE HABITAT produit un décompte établissant que Mme [L] [N] et M. [S] [J] restait lui devoir la somme de 9 532,83 € au 14 novembre 2024.

Mme [L] [N] et M. [S] [J], non comparants n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le montant demandé dans l’assignation est ainsi justifiée, le décompte ayant été expurgé par le bailleur des frais de procédure.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 640,95 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et en l’absence du diagnostic social et financier alors que le décompte locatif ne fait état d’aucun paiement des locataires depuis l’entrée dans les lieux, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [L] [N] et M. [S] [J] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [L] [N] et M. [S] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [L] [N] et M. [S] [J] seron condamnés in solidum à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 5 mai 2023 ayant pris effet le 11 mai 2023 entre la S.A. ALSACE HABITAT et Mme [L] [N] et M. [S] [J] concernant un logement à usage d’habitation n° 1015.01.03.0018 6ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [N] et M. [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [N] et M. [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [N] et M. [S] [J] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 640,95 € (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [N] et M. [S] [J] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [N] et M. [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [N] et M. [S] [J] à verser à la S.A. ALSACE HABITAT la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN