N° RG 24/01607 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHT3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/01607 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHT3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

Maître Giulia CECCONI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mars 2025

Le Greffier

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

Maître Giulia CECCONI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 6], S.A.E.M. L

Représentée par sa Directrice Générale

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [F] [M]

née le 28 Janvier 1975 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Giulia CECCONI,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 229

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 15 octobre 2021 ayant pris effet le 17 octobre 2021, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [F] [M] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0076 sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 638,48 € outre les provisions mensuelles de 191,30 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 6] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 6 mai 2024 mentionnant que le logement est occupé par Madame [F] [M] et [L] [K].

La S.A.E.M. L. [Adresse 6] a ensuite fait signifier à Madame [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 août 2024 pour la somme en principal de 2 940,01 € ;

Puis elle a fait assigner à l’audience du 7 février 2025, Madame [F] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

• constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

• condamner de Madame [F] [M] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer le logement corps et biens au besoin avec le concours de la force publique ;

• fixer à la somme mensuelle de 1 000 €, charges en sus, à compter du 1er novembre 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variation de l’indice de référence des loyers ;

• la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et la remise des clés ;

• la condamner à lui payer par provision la somme de 3 852,39 € au titre des loyers échus et impayés au 30 octobre 2024, actualisée à la date du 31 janvier 2025 à la somme de 4 947,19 € ;

• la condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• la condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;

• dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle actualise la créance et, compte tenu de la reprise de paiements, n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [F] [M] a comparu assistée par son conseil. Elle indique qu’un paiement de 500 € a été fait le 6 février 2025. Elle expose avoir repris un travail et propose de payer 150 € par mois en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 6] est réputé avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, la Caisse d’allocation Familiales lui ayant accusé réception le 6 mai 2024 de sa saisine soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 30 août 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024 à 24 heures.

2.1. Sur la demande d’évacuation

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Madame [F] [M] reste lui devoir la somme de 4 947,19 € au 31 janvier 2025, quittancement du mois de janvier 2025 exigible à la date du décompte. Le décompte produit et l’allégation partagée de règlements en cours justifient le prononcé de la condamnation en deniers et quittances.

Madame [F] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 947,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que la locataire ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant, les seuls crédits intervenus depuis le 1er août 2024 consistant en des versements de prestations sociales au logement ou des régularisations de charges.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le bailleur s’en remet sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre à la locataire d’apurer sa dette locative. Toutefois, le délai maximal de 24 mois qui pourra être accordé exige des paiements supérieurs à la proposition.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Madame [F] [M] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 octobre 2021 ayant pris effet le 17 octobre 2021 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 6] et Madame [F] [M] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0076 sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 octobre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4 947,19 € (décompte arrêté à la date du 31 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Madame [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer au plus tard le dernier jour du mois considéré, SAUF MEILLEUR ACCORD DES PARTIES, en 23 mensualités de 206 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme et que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour Madame [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 6] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que Madame [F] [M] soit solidairement condamnés à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 6] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN