Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

[Localité 6] Civil

N° RG 24/00855 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3WC

Minute n°

copie le 22 avril 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 22 avril

2025 à :

— M^e Jean WEYL

— M. [X] [Y]

pièces retournées

le 22 avril 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 AVRIL 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°498 273 556

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, S.A 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à M. [X] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 393,77 euros et d’une provision pour charges de 98,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 467,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Y] le 15 avril 2024.

Par assignation du 28 juin 2024, S.A 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 978,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 04 février 2025, la S.A 3F GRAND EST maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 5 003,04 euros. La S.A 3F GRAND EST ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’en remet sur al demande de délai de paiement.

M. [X] [Y], présent à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 180 euros, en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [Y] a indiqué qu’une instance est en cours devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6].

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3618,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [X] [Y] n’a pas repris intégralement le paiement du loyer avant l’audience, il convient de noter l’effort financier de règlement de la dette dont fait preuve M. [X] [Y]. En effet, il a payé son loyer de novembre et de décembre 2024, et il a effectué 3 virements courant le mois de décembre, en plus de son loyer courant, pour un montant total de 1 536 euros afin de commencer à apurer sa dette locative.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [X] [Y] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 180 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [Y] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 juin 2024, M. [X] [Y] lui devait la somme de 3 978,02 euros, soustraction faite des frais de procédure. Lors de l’audience, elle actualise ce décompte à la somme de 5 003,04 euros.

M. [X] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 978,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus sur la somme de 5 003,04 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 526,12 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 07 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A 3F GRAND EST ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A 3F GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2023 entre la S.A 3F GRAND EST, d’une part, et M. [X] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 07 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à la S.A 3F GRAND EST la somme de 5 003,04 euros (cinq mille trois euros et quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 978,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS, sous réserve de l’éventuel plan de surendettement adopté qui primerait sur les présentes dispositions, M. [X] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 180 euros (cent quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [Y] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 07 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [Y] sera condamné à verser à la S.A 3F GRAND EST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2024 et celui de l’assignation du 28 juin 2024 ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à S.A 3F GRAND EST la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge