Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/05088 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUJG

Minute n°

copie le 14 octobre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 14 octobre

2025 à :

— M^e Pascal URBAN

— M. [K] [B]

— Mme [M] [G]

pièces retournées

le 14 octobre 2025

M^e Pascal URBAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Y]

né le 27 Avril 1986 à [Localité 15] (MAROC) ([Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

Madame [H] [C] épouse [Y]

née le 16 Mai 1988 à [Localité 12] (MAROC)

demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Pascal URBAN, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [B]

né le 24 Novembre 1985 à [Localité 11] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [M] [G]

née le 27 Avril 1993 à [Localité 14] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 5]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[V] [S], Auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 23 Septembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2023, M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [B] et Mme [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 160 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 880 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [B] et Mme [M] [G] le 12 mars 2025.

Par assignations du 02 juin 2025, M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B] et Mme [M] [G] sous astreinte, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 880 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les bailleurs sollicitent la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 septembre 2025, M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 8 640 euros. M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [B] sollicite des délais de paiement. Il sollicite à titre reconventionnel la condamnation des bailleurs à payer la somme de 5 000€. M. [K] [B] expose que lui et sa compagne ont quitté le logement, que les bailleurs lui ont demandé de faire des travaux et qu’il dispose d’une contre-créance de 5 000€.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [M] [G] a été assignée devant la chambre de proximité de [Localité 13] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 02 juin 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Mme [M] [G] n’a pas comparu à l’audience. Elle n’y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 880 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [K] [B] ne justifie pas de sa situation financière. Les loyers courants ne sont plus payés. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. La demande d’astreinte sera écartée, s’agissant du logement principal du couple.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [K] [B] et Mme [M] [G] leur devaient la somme de 8 640 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [B] et Mme [M] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 880 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la contre créance alléguée de M. [K] [B]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] [B] ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’il a existé un accord entre lui et les bailleurs l’autorisant à faire des travaux dans l’appartement et que M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] se sont expressément engagés à payer la moitié des travaux réalisés.

La demande reconventionnelle de M. [K] [B] sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 960 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [B] et Mme [M] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE M. [K] [B] de sa demande reconventionnelle ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 décembre 2023 entre M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y], d’une part, et M. [K] [B] et Mme [M] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 10] est résilié depuis le 13 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [B] et Mme [M] [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [K] [B] et Mme [M] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ([Adresse 8]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] et Mme [M] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 960 euros (neuf cent soixante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] et Mme [M] [G] à payer à M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] la somme de 8 640 euros (huit mille six cent quarante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2880 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] et Mme [M] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 mars 2025 et celui des assignations du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] et Mme [M] [G] à payer à M. [P] [Y] et Mme [H] [C] épouse [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge