N° RG 22/00945 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K2IJ

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 22/00945 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K2IJ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Arnaud HOUSSAIN

Le

Le greffier

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Virginie HERRGOTT

M^e Arnaud HOUSSAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MANOR, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° SIREN 423.598.135. représentée par son représentant légal audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12, M^e Virginie HERRGOTT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire 5

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. NORMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par trois actes en date des 30 mars 1990, 10 janvier 2001 et 23 mars 2009, la S.C.I MANOR a donné à bail commercial à la S.A.R.L NORMA des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 5]. Le dernier bail commercial a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2009, soit jusqu’au 31 mars 2018.

Par un acte intitulé « bail commercial de courte durée article L145-5 du code de commerce » en date du 8 mars 2018, la S.C.I MANOR a donné à bail à la S.A.R.L NORMA les mêmes locaux à usage commercial, pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2018, soit jusqu’au 1er avril 2021.

La S.A.R.L NORMA a quitté les lieux le 30 décembre 2019, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par procès-verbal d’huissier de justice.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 février 2021, la S.C.I MANOR a mis en demeure la S.A.R.L NORMA de payer des frais de remise en état du local ainsi qu’un arriéré de charges, pour un montant total de 117 632,75 €.

Par assignation signifiée le 19 janvier 2022, la S.C.I MANOR a fait attraire la S.A.R.L NORMA devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024, la S.C.I MANOR demande au tribunal de :

— JUGER ses prétentions, fins et moyens recevables et bien fondés.

En conséquence :

— CONDAMNER la SARL NORMA à lui payer la somme de 88.114,65 € au titre de la remise en état des locaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de l’assignation ;

— CONDAMNER la SARL NORMA à lui payer la somme de 48.600 € à titre d’indemnisation du bailleur pendant la durée d’exécution des travaux compte-tenu de l’impossibilité de relouer, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de l’assignation ;

— CONDAMNER la SARL NORMA à lui payer la somme de 13.929,61 € au titre de l’arriéré de charges locatives pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de l’assignation ;

— CONDAMNER la SARL NORMA à lui payer la somme de 12.765,71 € au titre de l’arriéré de charge locatives pour la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de l’assignation ;

— CONDAMNER la SARL NORMA à lui payer la somme de 398,36 € au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie dressé par Me [O], Huissier de Justice (pièce 15) ;

— CONDAMNER la SARL NORMA aux entiers frais et dépens ;

— CONDAMNER la SARL NORMA à payer à la SCI MANOR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— DEBOUTER la SARL NORMA de l’ensemble de ses prétentions, fins, moyens et demandes reconventionnelles.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’à l’issue de son bail commercial, la S.A.R.L NORMA a restitué les locaux en état d’insalubrité et avec de nombreuses dégradations. Elle argue que le contrat de bail prenant effet au 1er avril 2018 est nul sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, puisqu’il a été conclu alors que le précédent bail était en vigueur. Elle argue encore que le bail commercial prenant effet au 1er avril 2009 s’est prolongé tacitement à l’issue du délai de 9 ans. En application des stipulations de ce dernier contrat, elle estime que le coût des travaux de remise en état des locaux commerciaux incombe à la S.A.R.L NORMA.

A titre subsidiaire, si le bail signé le 8 mars 2018 n’était pas nul, elle considère qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire, régi par les dispositions du code civil. En conséquence, elle estime que la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L NORMA est engagée au titre des articles 1731 et suivants et 1231-1 du code civil, raison pour laquelle le remboursement des sommes payées au titre de la remise en état lui incombe.

En outre, elle sollicite le paiement d’un arriéré de charges pour les périodes allant du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2019, estimant qu’il résulte des différents baux signés que la S.A.R.L MANOR est débitrice des charges locatives.

Elle estime enfin que les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L NORMA ne sont pas fondées dès lors qu’en premier lieu, le trop-perçu locatif a été déduit des sommes réclamées, qu’en second lieu, les sommes dépensées par la S.A.R.L NORMA au titre de réparations incombaient à cette dernière, de sorte qu’il n’y a pas d’enrichissement sans cause, et enfin, que la procédure n’est en rien abusive.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, la S.A.R.L NORMA demande au tribunal de :

— DECLARER les demandes formées par la SCI MANOR irrecevables, en tout cas mal fondées ;

— DEBOUTER la SCI MANOR de l’intégralité de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la SCI MANOR à lui verser une somme de 4.928,22 € au titre du trop-perçu de loyer et de l’enrichissement sans cause pour les travaux réalisés ;

— CONDAMNER la SCI MANOR à lui verser une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER la SCI MANOR à lui verser une somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI MANOR aux entiers dépens ;

— RAPPELER y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient à titre liminaire que le contrat de bail signé le 8 mars 2018 a été valablement formé conformément à l’article L145-5 du code de commerce, l’entrée des lieux ayant été postérieure au terme du contrat de bail commercial précédent.

En application de ce bail dérogatoire, elle fait valoir que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et les travaux d’entretien sont à la charge du bailleur, et qu’en l’absence de réserve ou revendication, la S.C.I MANOR considérait qu’à l’issue du bail commercial du 23 mars 2009, les locaux étaient régulièrement entretenus.

Elle argue en outre que le bail conclu le 8 mars 2018 n’a pas pour objet de déroger aux règles du bail commercial, et que, partant, la S.C.I MANOR ne peut se prévaloir de la présomption posée à l’article 1731 du code civil conformément à l’article L145-40-1 du code de commerce. Au surplus, elle fait valoir qu’aucune preuve des manquements invoqués sur le fondement de l’article 1732 du code civil n’est rapportée, considérant que la société MANOR ne prouve ni que les travaux réalisés sont la conséquence de l’inexécution de ses obligations contractuelles, ni qu’ils entrent pas dans la catégorie des grosses réparations ou des travaux d’entretien, pas plus qu’elle ne prouve que les détériorations ne résulteraient pas d’un usage normal des locaux.

Elle fait également valoir qu’elle a réalisé des dépenses d’entretien durant l’exécution du bail dérogatoire incombant à la S.C.I MANOR, raison pour laquelle elle sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme de 3 378,22 €.

Elle estime ne pas être redevable du partage des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux de sortie dans la mesure où ni le bail ni les cocontractants ne l’avaient prévu, et estime être créancière d’une somme de 1 550 €, en raison d’un trop perçu de loyer.

De plus, elle fait valoir d’une part qu’à défaut de régularisation annuelle des charges, elle peut arrêter le versement de la provision mensuelle de 350 € et, d’autre part, que les charges relatives aux travaux de réparations, de restructurations d’éléments lourds et relatifs à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur. Partant, elle estime que la S.C.I MANOR n’a pas procédé à la régularisation annuelle et qu’elle sollicite des montants injustifiés et non conformes à la répartition des charges déterminée conventionnellement.

Finalement, elle fait valoir que l’action diligentée par la S.C.I MANOR est abusive au sens de l’article 1240 du code civil, en qu’il est démontré une absence manifeste de tout fondement à l’action et la volonté manifeste d’obtenir des montants indus. Elle sollicite ainsi 10 000 € de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

L’instruction a été clôturée le 8 janvier 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS

À titre liminaire

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La S.C.I MANOR soutient dans ses conclusions que le bail conclu entre les parties le 8 mars 2018 est nul. Toutefois, elle ne formalise aucunement cette prétention dans le dispositif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la validité du bail conclu entre la S.C.I MANOR et la S.A.R.L NORMA le 8 mars 2018.

I. Sur la demande de paiement des travaux de remise en état

L’article L145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Ainsi, le contrat de bail dérogatoire conclu entre les parties le 8 mars 2018 stipule que « 1° le bailleur et le preneur garantissent une cohabitation basée sur la confiance et le respect mutuel et la jouissance paisible des lieux loués. 2° Le preneur s’engage à prendre soin des locaux loués et des installations communes. 3° Le preneur est tenu d’informer le bailleur des dommages dès qu’il en a pris connaissance. 4° Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et les travaux d’entretien sont à la charge du bailleur. »

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations sont d’entretien.

Les dépenses d’entretien sont utiles au maintien en bon état de l’immeuble.

L’article 1731 quant à lui dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application des dispositions de l’article 1732 du code civil, la société NORMA répond des dégradations, sauf à démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est exact que l’article L145-40-1 du code de commerce précise que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Néanmoins, le contrat conclu sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce permettant aux parties de déroger aux règles relatives au code de commerce, il est stipulé dans le contrat de bail en date du 8 mars 2018 que « les parties, [ont] entendu déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux ».

Dès lors, l’article L145-40-1 du code de commerce n’est pas applicable au présent litige.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé et il a été indiqué dans le contrat de bail que le preneur déclare connaître les lieux. En vertu de l’article 1731 du code civil, la S.A.R.L NORMA est donc présumée avoir pris à bail les locaux en bon état de réparations locatives.

Il y a lieu d’examiner les différentes factures fondant la demande en paiement de la société MANOR.

Sur la facture de la société AMS relative au nettoyage des locaux (1 512 euros) :

Il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire, en date du 30 décembre 2019, que les locaux ont été rendus par la S.A.R.L NORMA dans un état de saleté important. Ainsi, a été constatée par l’huissier de justice la présence de salissures sur la totalité du sol, sur les murs de l’espace vente, dans l’espace cuisine, dans les sanitaires, dans le local bureaux, dans les toilettes, ainsi que dans le sous-sol, qui est couvert de toiles d’araignée.

La société MANOR produit une facture de la société AMS du 31 janvier 2020 d’un montant de 1 512 € relative au nettoyage mécanisé et à la désinfection de la totalité des sols des locaux, ainsi que sur le dépoussiérage et le nettoyage de nombreuses surfaces intérieures des locaux.

Le nettoyage des locaux, tel que réalisé aux termes de la facture du 31 janvier 2020, ne constitue pas des travaux d’entretien incombant au bailleur au sens du contrat dérogatoire conclu entre les parties. En effet, la saleté des locaux telle que constatée témoigne d’un défaut de soin de la part du preneur. Le paiement de la facture de nettoyage doit donc être mis à la charge de la S.A.R.L NORMA, soit 1 512 euros.

Sur la facture de la société Service plus relative aux travaux extérieurs (5 000 €) :

Il résulte du procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice que l’extérieur du bâtiment est en mauvais état, ce dernier ayant constaté une dégradation de l’enrobé type macadam du parking, avec présence de nids de poule de part et d’autre du fil d’eau conduisant vers l’avaloir, et de nombreux graffitis sur les murs extérieurs du local.

Les nombreux graffitis sur les murs du bâtiment constituent des dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale de la chose relative à son utilisation par le preneur, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 1732 du code civil, celui-ci doit en répondre.

En revanche, il n’est pas démontré que l’état de l’enrobé du parking dépasserait les conséquences d’une usure normale. Il en résulte que la société NORMA n’a pas à supporter le coût de réfection de l’enrobé.

Or, la facture de la société Service Plus, d’un montant forfaitaire de 5 000 euros, porte à la fois sur la « réfection du parking », sans plus de précisions, l’enlèvement de carcasses et détritus que le procès-verbal de constat d’huissier n’évoque pas, ainsi que le nettoyage des graffitis sur l’ensemble des murs. Dans l’impossibilité d’isoler le coût du nettoyage des graffitis, seul pouvant être mis à la charge de la société NORMA, le tribunal ne peut que rejeter la demande de condamnation de la société NORMA à payer la somme totale de 5 000 euros.

Sur le devis de la société Fermital relatif au remplacement des fenêtres et d’une porte vitrée (25 793,05 €) :

S’agissant de la porte vitrée et des fenêtres du local commercial, il résulte du procès-verbal de constat que :

— le vitrage de la porte coulissante d’accès au magasin est fêlé, la porte n’étant manifestement plus fonctionnelle au niveau de l’automatisme et les vitres ayant été revêtues de peinture blanche occultante ;

— une porte battante en aluminium anodisé à deux vantaux est en très mauvais état, montrant des déformations des vantaux au niveau des pièces verticales et des bris sur dispositifs de verrouillage au sol ;

— les menuiseries extérieures en aluminium laqué sont en mauvais état ;

— des vitrages ont été recouverts de peinture blanche occultante.

Le procès-verbal ne permet pas d’établir que le mauvais état général de la porte serait dû à des dégradations causées en cours de bail et non à l’usure normale de la chose, la raison des déformations des vantaux n’étant pas explicitées et le tribunal ne pouvant les imputer à une cause quelconque au seul visionnage des photographies produites. Par ailleurs, le seul bris de dispositifs de verrouillage ne saurait justifier le changement intégral de la porte.

S’agissant des fenêtres, les constats du procès-verbal ci-dessus exposés ne permettent pas de justifier la nécessité de les remplacer.

Il n’y a donc pas lieu de mettre à la charge de la société NORMA le coût de remplacement de la porte vitrée et des fenêtres.

Sur le devis de la société METZGER & FILS du 23 novembre 2020 relatif à la réfection de 557 m2 de carrelage au sol (51 604,80 €) :

Il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire, en date du 30 décembre 2019, que l’espace vente du magasin comporte un carrelage en grès cérame en mauvais état d’usage et d’entretien. L’huissier observe que les tirefonds en acier dans le sol qui devaient maintenir les installations du magasin ont été purement et grossièrement sectionnés, arasés au niveau du sol de manière grossière. Il ajoute que de multiples carreaux sont brisés, certains carreaux étant manquants et des raccords de ciment grossier ayant été mis en œuvre pour boucher les trous. Il observe enfin qu’à l’endroit où étaient implantés d’anciennes gondoles de magasin ou meubles réfrigérés, on peut voir les fantômes des emplacements des anciens dispositifs, le carrelage au sol étant largement rouillé et non nettoyé.

Les photographies produites permettent de se rendre compte de l’état en effet particulièrement dégradé du sol.

Ces dégradations résultent des conséquences des enlèvements de divers équipements du magasin, outre, s’agissant des traces de rouille, d’un défaut de nettoyage régulier au cours de l’exécution du contrat de bail. Il ne s’agit donc pas de travaux d’entretien à la charge du bailleur mais bien de dégradations commises par le preneur en cours d’exécution du contrat de bail, dont celui-ci doit répondre.

La société MANOR produit un devis de la société METZGER ET FILS, d’un montant de 51 604,80 euros, portant sur la fourniture et la pose d’un ragréage fibré haute performance et d’un carrelage en grès cérame.

L’état particulièrement dégradé du carrelage justifiant qu’il soit intégralement remplacé, la société NORMA sera condamnée à payer à la société MANOR la somme de 51 604,80 euros.

Sur le devis de la société HENRY GILLES ELECTRICITE GENERALE relatif à la remise en état des installations électriques (4 204,80 €) :

S’agissant des installations électriques, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne notamment que :

— les anciens réseaux d’alimentation en courants fort et faible destinés aux caisses ont été sectionnés, les câblages électriques étant enroulés en boucle et posés sur les rampes de néon implantées sous plafond ;

— les blocs de sécurité de sortie normalement rétroéclairés pour les issues de secours ne sont pas fonctionnels ;

— des câbles électriques et goulottes sont en partie arrachés au sous-sol ;

— un câble électrique d’éclairage extérieur sous auvent est pendant, sectionné.

La vétusté de l’installation électrique ne saurait justifier des travaux de remise en état aux frais du preneur dès lors que le bailleur doit supporter les travaux y afférents, qui relèvent de l’entretien de l’immeuble. Toutefois et en l’espèce, les nombreux câbles sectionnés ou arrachés témoignent là encore de dégradations commises en cours d’exécution du bail et non d’une seule vétusté de l’installation.

Le devis de la société HENRY GILLES ELECTRICITE GENERALE porte sur la vérification des installations sous tension et son fonctionnement, la dépose des câbles démontés ou arrachés sur la totalité de son cheminement, la vérification des blocs secours et la mise en sécurité de l’installation.

Ces travaux sont directement en lien avec les dégradations constatées, de sorte que la société MANOR est bien fondée à solliciter le paiement par la société NORMA de la somme de 4 204,80 euros.

In fine, la S.A.R.L NORMA sera condamnée à verser à la S.C.I MANOR la somme de 57 321,60 euros (1 512 + 51 604,80 + 4 204,80).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

II. Sur la demande de réparation du préjudice d’immobilisation

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La S.C.I MANOR fait valoir que la réalisation de travaux, imputable aux dégradations causées par la S.A.R.L NORMA, lui a causé un préjudice résultant de l’impossibilité de louer ses locaux à compter de la date de sortie des lieux, à savoir le 30 décembre 2019.

La S.A.R.L NORMA produit un certain nombre de factures afin de témoigner de son respect de son obligation de prendre soin des locaux. Parmi elles, seules quatre concernent la période de location régie par le bail dérogatoire prenant effet au 1er avril 2018 :

— Une facture en date du 25 juillet 2018 de rebouchage de trous de carrelage ;

— Une facture en date du 22 novembre 2018 de remise en état de 30 carreaux de carrelage ;

— Une facture en date du 20 mars 2019 de remise en état du sol de la surface de vente ;

— Une facture en date du 28 juin 2019 de rebouchage de trous de carrelage.

S’agissant des travaux réalisés en extérieur et de la pose de nouvelles fenêtres et portes, la S.C.I MANOR ne démontre pas qu’ils ont été rendus nécessaires par un quelconque manquement de la S.A.R.L NORMA. Ils ne peuvent donc être pris en considération au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice de perte de chance de louer les locaux.

En revanche et ainsi qu’il a été précédemment exposé, il ressort de la présence de défauts du carrelage tels que constatés dans l’état des lieux de sortie, en dépit des multiples interventions visant la réparation de ce carrelage, que la S.A.R.L NORMA n’a pas pris soin dudit carrelage et l’a dégradé. Elle a par ailleurs également dégradé les installations électriques et n’a pas réalisé un ménage normal des locaux.

Ces manquements à l’obligation de prendre soin des locaux par la S.A.R.L NORMA a indéniablement rendu nécessaire la réalisation de travaux de nettoyage, de remise en état des installations électriques et de réfection du carrelage.

La S.C.I MANOR se contente d’alléguer que l’indemnisation de son préjudice doit être évaluée sur la base de neuf mois de loyers, sans démontrer que les travaux auraient ou devraient durer neuf mois.

S’agissant des travaux de nettoyage, ceux-ci ont été réalisés les 9 et 10 janvier 2020, soit dix jours après la date d’état des lieux de sortie.

De plus, ni le devis relatif à la réfection du carrelage ni le devis relatif aux travaux d’électricité ne fixent une durée prévisible d’exécution, et aucune attestation n’est produite.

Au regard de la taille de la surface de carrelage à rénover, à savoir 557 m2, de la nécessité de déposer au préalable le carrelage, ainsi que de la nature des missions confiées à l’électricien au regard des seuls désordres imputables à la S.A.R.L NORMA, il y a lieu d’estimer un retard maximal de deux mois.

La S.C.I MANOR ne produit aucun élément témoignant qu’elle envisageait de relouer son bien immédiatement après la sortie de la société NORMA, de sorte que son préjudice ne pourrait constituer qu’une perte de chance de relouer son bien, à supposer la perte démontrée. Or, la société MANOR ne démontre pas davantage que tous les travaux ont été terminés et que le bien a effectivement été mis en location, alors qu’il s’est écoulé cinq ans entre l’état des lieux et ses dernières conclusions et qu’elle aurait pu mettre en location son bien depuis lors. Au surplus, elle ne rapporte pas d’éléments de nature à apprécier le montant mensuel du loyer qui aurait pu être fixé pendant ces deux mois, dès lors qu’elle allègue la somme de 4 500 HT mensuel, montant fixé dans le précédent contrat de bail du 23 mars 2009, alors que le loyer mensuel applicable au contrat de bail dérogatoire était fixé à 1 200 € TTC.

En l’état des éléments produits aux débats, la S.C.I MANOR ne démontre donc pas suffisamment que le retard dans la réalisation des travaux, estimé à deux mois, a entraîné une perte de chance de percevoir des loyers pendant cette durée.

La S.C.I MANOR sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

III. Sur la demande de paiement des charges

Selon l’article 1718 du code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est stipulé dans le contrat de bail commercial en date du 23 mars 2009 que « le preneur s’oblige exclusivement à prendre en charge les charges suivantes :

— Le preneur paiera sa consommation d’eau, de gaz, d’électricité suivant les indications du compteur ainsi que la location dudit compteur et les abonnements ;

— Le preneur paiera les charges de copropriété relatives au locataire et à sa seule utilisation et consommation, étant entendues entre le bailleur et le preneur que les charges relatives aux travaux de réparation et/ou de restructurations d’éléments lourds et/ou relatifs à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur. Le preneur versera au bailleur pour ces charges une provision mensuelle de 300 euros (trois cent euros) avec chaque terme de loyers. Une régularisation aura lieu chaque fin d’année. A défaut de régularisation, le preneur pourra arrêter le versement de la provision. »

Il est enfin stipulé dans le contrat de bail dérogatoire en date du 8 mars 2018 que « Le bailleur pourra refacturer au preneur sur base de justificatif de factures annexées à la facture de charge : […] Le preneur paiera les charges de copropriété relatives au locataire et à sa seule utilisation et consommation, étant entendues entre le bailleur et le preneur que les charges relatives aux travaux de réparation et/ou de restructurations d’éléments lourds et/ou relatifs à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur. Le preneur versera au bailleur pour ces charges une provision mensuelle de 350 euros (trois cent euros) avec chaque terme de loyers. Une régularisation aura lieu chaque fin d’année. A défaut de régularisation, le preneur pourra arrêter le versement de la provision. »

La S.C.I MANOR sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  13 929,61 € au titre du décompte des charges de la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

—  12 765,71 € au titre du décompte des charges de la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, se décomposant comme suit :

15 961,27 € au titre du décompte des charges de la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;2 054,43 € au titre du décompte des charges de la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 ;Déduction de 5 250 € au titre des provisions sur charges payées mensuellement du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019.

Au soutien de sa demande, la S.C.I MANOR produit :

— Les appels de fonds du 4ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2018 ;

— Les appels de charges du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2019 ;

— Un projet de répartition des charges établi par administrateur provisoire pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

— Un projet de répartition des charges établi par administrateur provisoire pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

— Un projet de répartition des charges établi par administrateur provisoire pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

— Le budget des charges courantes du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

— Le budget des charges courantes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

— Le budget des charges courantes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

— L’état des dépenses du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

— L’état des dépenses du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

— L’état des dépenses du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

— Le détail d’une écriture pour les mêmes périodes ;

— Les factures mentionnées par les précédents documents.

Le projet de répartition des charges établi par administrateur provisoire pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 mentionne une quote-part locataire de 13 929,61 euros due, cette somme correspondant à des frais de « chauffage et assimilés », comportant des « frais fixes » et des frais de consommation.

En premier lieu, l’état des dépenses pour la même période permet d’établir que parmi les « frais fixes » figurent des charges relatives à des travaux d’entretien et des petites réparations, qui ne sauraient être mis à la charge de la société NORMA, au regard des stipulations du contrat de bail relatives aux charges.

En second lieu et surtout, la société MANOR ne justifie pas de ce que les frais de consommation correspondraient à la consommation réelle de la société NORMA, au coût de location du compteur ou des frais d’abonnement. En effet, à la lecture de l’état des dépenses, il apparaît que les frais relatifs à la consommation de chauffage pour l’ensemble de l’ASL Les fleurs ont été calculés d’après les factures fournies par Edf et Antargaz, qui sont produites aux débats. Or, le projet de répartition n’explicite nullement de quelle façon a ensuite été calculée la quote-part de la S.C.I. MANOR, de sorte que, comme le relève la société NORMA, le bailleur ne justifie pas que cette même quote-part, qu’il souhaite voir imputer à la société NORMA, correspond bien à la consommation réelle de cette dernière, outre les frais de location du compteur et d’abonnement.

Il en est de même pour les périodes suivantes.

Au regard de ces éléments, la société MANOR ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les montants réclamés correspondent bien à des charges récupérables.

Elle sera donc déboutée de ses demandes.

IV. Sur la demande de paiement de frais d’état des lieux de sortie

L’article L145-5 du code de commerce prévoit que lorsqu’un bail dérogatoire de ce même article est conclu, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La S.C.I MANOR sollicite, uniquement dans son dispositif, la condamnation de la S.A.R.L NORMA à lui verser la somme de 398,36 € au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice.

Elle produit à cet effet une facture dressée par M. [O], huissier de justice, d’un montant de 796,72 €.

Toutefois, en l’absence de moyens, la S.C.I MANOR ne justifie pas en quoi l’état des lieux de sortie ne pouvait être établi amiablement, conformément à l’article L145-5 du code de commerce.

Elle ne peut donc se prévaloir de la règle de répartition par moitié des frais.

La S.C.I MANOR sera, par conséquent, déboutée de sa demande relative aux frais d’état des lieux de sortie.

V. Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L NORMA

a) Sur la demande de remboursement du loyer trop perçu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, la S.C.I MANOR a, à l’occasion de sa demande de paiement d’arriérés de charge, fait valoir que la S.A.R.L NORMA avait versé la somme de 1 550 € au titre du loyer et des charges du mois de janvier 2020.

Ainsi, la S.A.R.L NORMA sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de cette somme.

Bien que la S.A.R.L NORMA ne produise aucun justificatif de ce paiement, il est constant que d’une part, cette somme a effectivement été payée, le contrat de bail dérogatoire a pris fin le 30 décembre 2019, de sorte qu’il n’existe aucune dette dont la S.C.I MANOR serait créancière.

Par conséquent, la S.C.I MANOR sera condamnée à verser à la S.A.R.L NORMA la somme de 1 550 € au titre du paiement de l’indu.

b) Sur la demande de remboursement des dépenses engagées

Il est constant que le contrat de bail dérogatoire conclu entre les parties le 8 mars 2018 stipule que « les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et les travaux d’entretien sont à la charge du bailleur. »

La S.A.R.L NORMA sollicite le remboursement de la somme de 3 378,22 € au titre des dépenses d’entretien des locaux engagées par elle et devant être supportées in fine par la S.C.I MANOR.

Elle produit quatre factures :

— Une facture en date du 25 juillet 2018 de rebouchage de trous de carrelage, d’un montant de 543,60 € ;

— Une facture en date du 22 novembre 2018 de remise en état de 30 carreaux de carrelage, d’un montant de 660 € ;

— Une facture en date du 20 mars 2019 de réparation de trous, découpe et piquage de carreaux fissurés, nettoyage et lissage des surfaces, d’un montant de 1 445,02 € ;

— Une facture en date du 28 juin 2019 de rebouchage de trous de carrelage, d’un montant de 729,60 €.

En premier lieu, la société NORMA ne justifie pas en quoi ces travaux auraient été rendus nécessaires par la carence du bailleur dans son obligation d’entretien. En second lieu, ces factures, relatives essentiellement à la réfection de trous du carrelage, correspondent manifestement au coût de réfection de dégradations intervenues en cours d’exécution du contrat de bail et imputables au locataire. Ainsi, il ne s’agit pas de travaux d’entretien des locaux pouvant être mis à la charge du bailleur et la société NORMA ne peut prétendre au remboursement de tels travaux, réalisés à sa seule initiative.

La société NORMA sera donc déboutée de sa demande.

c) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, dès lors qu’il a été droit, au moins partiellement, aux demandes de la S.C.I MANOR, la preuve d’une telle faute n’est pas rapportée par la défenderesse.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VI. Sur les décisions de fin de jugement

a) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société NORMA succombant partiellement à l’instance, elle sera condamnée aux dépens et à payer à la société MANOR la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

b) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.R.L. NORMA à payer à la S.C.I. MANOR la somme de cinquante-sept-mille-trois-cent-vingt-et-un euros et soixante centimes (57 321,60 €), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du coût de remise en état des locaux ;

REJETTE la demande de condamnation de la S.A.R.L. NORMA à payer la somme de 48 600 € au titre de la perte de loyers ;

REJETTE la demande de condamnation de la S.A.R.L. NORMA à payer les somme de 13 929,61 euros et 12 765,71 € au titre de l’arriéré de charges locatives ;

REJETTE la demande de condamnation de la S.A.R.L. NORMA à payer la somme de 398,36 € au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE la S.C.I. MANOR à payer à la S.A.R.L NORMA la somme de mille-cinq-cent-cinquante euros (1 550 €) au titre du trop-perçu de loyer et provisions sur charge du mois de janvier 2020 ;

REJETTE la demande de condamnation de la S.C.I. MANOR à payer la somme de 3 378,22 € au titre des coûts des réparations réalisées par la S.A.R.L. NORMA ;

REJETTE la demande reconventionnelle de condamnation de la S.C.I NORMA à payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.A.R.L. NORMA aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. NORMA à payer à la S.C.I. MANOR la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 27 août 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER