Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 4]

[Localité 5]

[Localité 7] Civil

N° RG 25/04824 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTRC

Minute n°

copie le 14 octobre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 14 octobre

2025 à :

— M^e Apolline SCHMITT

— M. [X] [W]

pièces retournées

le 14 octobre 2025

M^e Apolline SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Association INSTITUT AL ANDALOUS

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°510 032 972

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [W]

né le 08 Mars 1967 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[D] [G], Auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 23 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2010, la SCI BIRD a consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 6] (67300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

L’association INSTITUT AL ANDALOUS a acquis le bien loué le 06 octobre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 459,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [W] le 10 mars 2025.

Par assignation du 27 mai 2025, l’association INSTITUT AL ANDALOUS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 662,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, l’association INSTITU AL ANDALOUS sollicite la résiliation du contrat de bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 septembre 2025, l’association INSTITUT AL ANDALOUS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 7 905,45 euros. L’association INSTITUT AL ANDALOUS considère enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il fait valoir qu’il perçoit le chomage à hauteur de 1 000€ et qu’il a des crédits à rembourser.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

L’association INSTITUT AL ANDALOUS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 06 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 459,48 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [X] [W] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En effet, M. [X] [W] ne perçoit que l’allocation d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 1 000€. Le loyer s’élève à la somme de 1 013,45€. Le paiement du loyer courant n’a pas été repris depuis janvier 2025.

Dans ces conditions, il convient de rejeter l’ensemble des demandes de M. [X] [W]. Les délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil sont autant inenvisageable.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association INSTITUT AL ANDALOUS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association INSTITUT AL ANDALOUS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, M. [X] [W] lui devait la somme de 7 905,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 4459,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 202,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 013,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 07 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association INSTITUT AL ANDALOUS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association INSTITUT AL ANDALOUS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 06 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2010 entre l’association INSTITUT AL ANDALOUS, d’une part, et M. [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 7 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [X] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 013,52 euros (mille treize euros et cinquante-deux centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 07 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à l’association INSTITUT AL ANDALOUS la somme de 7 905,45 euros (sept mille neuf cent cinq euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 4 459,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 202,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2025 et celui de l’assignation du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [X] [W] à payer à l’association INSTITUT AL ANDALOUS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge