N° RG 25/01091 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 25/01091

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QH

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e APPRILL-THOMPSON

— M. [N] et Mme [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT, venant aux droits de la SNI – Société Nationale Immobilière

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Noël MAYRAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [P] [N]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 12 avril 2023 ayant pris effet le 21 avril 2023, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [P] [N] et Mme [L] [H] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation, type 3 n° 0088, 1er étage, porte A11 et un stationnement n° 1 sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 604,18 € pour l’appartement, 53,77 € pour l’annexe outre les provisions mensuelles pour charges de 125,31 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à M. [P] [N] et Mme [L] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 avril 2025 pour la somme en principal de 4 127,51 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 10 avril 2025.

Elle a fait assigner à l’audience du 17 octobre 2025, M. [P] [N] et Mme [L] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ;En conséquence,

condamner les défendeurs, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 900 €, charges en sus, à compter du 1er juillet 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;les condamner solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 8 juin 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 338,35 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile les condamner solidairement en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer.dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle expose que la dette atteint 8 920,29 €, en l’absence de tout règlement. Elle est opposée à l’octroi de délais.

M. [P] [N] et Mme [L] [H] n’ont pas comparu et ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par acte respectivement déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 – clause résolutoire des conditions particulières. Un commandement de payer a été signifié le 8 avril 2025 reproduisant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4 127,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juin 2025 à 24 heures.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, article 8, dernière page des conditions particulières.

M. [P] [N] et Mme [L] [H], occupants sans droit ni titre, seront ainsi solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 9 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

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2.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et qui sera autorisée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT produit un décompte établissant que M. [P] [N] et Mme [L] [H] restent lui devoir la somme de 8 920,29 € au quittancement du mois d’octobre 2025 exigible à la date de l’audience, le montant demandé par assignation est donc justifié après avoir été expurgé des frais de contentieux non justifiés du 1er avril 2024 à hauteur de 153,59 € étant ici précisé qu’il ne s’agit pas du solde débiteur au 8 juin 2025, mais de celui au 31 mai 2024.

M. [P] [N] et Mme [L] [H], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 184,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’absence d’éléments justifiant que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, les règlements ayant cessé depuis plusieurs mois, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [P] [N] et Mme [L] [H] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [N] et Mme [L] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le demandeur, M. [P] [N] et Mme [L] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 12 avril 2023 ayant pris effet le 21 avril 2023 entre la S.A. CDC HABITAT et M. [P] [N] et Mme [L] [H] concernant un logement à usage d’habitation, type 3 n° 0088, 1er étage, porte A11 et un stationnement n° 1 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 juin 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [N] et Mme [L] [H] de libérer corps et biens le logement et ses annexes par eux occupés et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [N] et Mme [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 9 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNONS solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 184,76 € (décompte arrêté au 31 mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum M. [P] [N] et Mme [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [P] [N] et Mme [L] [H] à verser à la S.A. CDC HABITAT la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN