N° RG 25/00347 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 25/00347 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6R

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Monsieur [I] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant lors de l’audience du 23 mai 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/00347 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NI6R

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 janvier 2017, OPHEA, a donné en location à Monsieur [I] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer de 219.39 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée du 21 mars 2024 avec avis de réception signé le 27 mars 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [I] [P] un congé pour le 30 juin 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » visant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte délivré le 6 décembre 2024, OPHEA a fait citer Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à Monsieur [I] [P] de communiquer ses pièces au conseil d’OPHEA conformément aux dispositions de l’article 132 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 septembre 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la créance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [I] [P] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 3] à [Localité 4].

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Monsieur [I] [P] à lui payer la somme de 1183.95 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner en tout état de cause Monsieur [I] [P] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner Monsieur [I] [P] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 450.18 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Monsieur [I] [P] à lui payer la somme de 250.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [I] [P] aux entiers dépens.

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [I] [P] est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative a augmenté à la somme de 1588.83 euros au 11 septembre 2025.

Monsieur [I] [P] ne s’est pas présenté à l’audience du 12 septembre 2025 mais était présent à celle du 23 mai 2025 au cours de laquelle il a contesté le montant de la dette locative, si bien que le jugement sera contradictoire.

Il a également adressé un courrier au tribunal réceptionné le 10 juin 2025 faisant valoir refuser de communiquer ses pièces et écritures au conseil d’OPHEA.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 9 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux(…). Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Monsieur [I] [P] par lettre recommandée du 21 mars 2024 avec avis de réception signé le 27 mars 2024 à effet du 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers à cette date d’un montant de 634.14 euros. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [I] [P], qui a indiqué contester le montant de la dette locative, ne produit cependant aucun élément à l’appui de ses prétentions.

Le congé ayant pris effet le 30 juin 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 6 décembre 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 1183.95 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, selon extrait de compte du 11 septembre 2025.

Il est relevé que la dette locative a augmenté à la somme de 1588.83 euros au 31 août 2025.

Compte tenu de la dette locative existante et de l’absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail même s’il est relevé une reprise partielle du règlement des loyers courants, les mois de juillet et août 2025 n’étant pas réglés, et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis janvier 2022, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [I] [P].

Monsieur [I] [P] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s’élève au 11 septembre 2025 à la somme de 1588.83 euros, échéance d’août 2023 comprise.

Par conséquent Monsieur [I] [P] qui conteste le montant de la dette locative, sans toutefois en justifier des motifs, sera condamné à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1588.83 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au 11 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [I] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 30 juin 2024 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [P] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1588.83 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 30 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [I] [P] a repris partiellement le règlement des loyers courants, ceux des mois de juillet et août 2025 n’étant pas réglés, la dette locative ayant de ce fait augmenté depuis l’acte introductif d’instance en passant de la somme de 1183.95 euros à celle de 1588.83 euros en dépit d’un rappel de la Caisse d’Allocations Familiales d’un montant de 507.52 euros du 10 juin 2025.

Monsieur [I] [P], présent à la première audience, n’a sollicité aucun délai de paiement mais contesté la dette locative sans justifier des motifs s’étant par ailleurs opposé par courrier réceptionné le 10 juin 2025 à communiquer ses pièces et écritures au conseil d’OPHEA, les pièces transmises au tribunal étant de ce fait écartées sur le fondement du principe du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort toutefois de l’enquête sociale du 5 mai 2025 que Monsieur [I] [P] souffre de troubles psychiques qui altèrent sa perception de la réalité et qu’il aurait refusé de régler la dette locative en raison d’un dysfonctionnement du chauffage réglé à ce jour.

Il perçoit des revenus de 1033.55 euros au titre de l’AHH et d’une pension de vieillesse.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [I] [P], il sera accordé à ce dernier des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Monsieur [I] [P] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [P], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Monsieur [I] [P] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [P] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1588.83 euros (mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au 11 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE à Monsieur [I] [P] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de la dette locative et dit qu’il devra le faire en 24 mensualités de 66.00 euros (soixante-six euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [P], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [I] [P] sera condamné à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 juin 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [P] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1588.83 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 30 juin 2024 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d’OPHEA tendant à l’expulsion de Monsieur [I] [P] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

HAFIZE CIL CATHERINE KRUMMER