N° RG 25/02785 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVQ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/02785 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVQ

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître [C] [A]

Expédition à

[H] [E]

[X] [J]

Expédition à

Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALAIN

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant

Madame [X] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Sevim BARBARUS, Greffière présente lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/02785 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la S.C.I. ALAIN a fait assigner Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec Monsieur [E], pour lequel Madame [J] s’est portée caution solidaire.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 29 juillet 2021, à effet au 1er août 2021, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros, augmenté de 100,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 4 octobre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail, outre un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Tribunal :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

— d’une somme de 1.699,60 euros, pour les loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2025,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 15 mai 2025.

La S.C.I. ALAIN, représentée par son avocat, sollicite le renvoi pour faire le point avec le bailleur, dans les mesure où le loyer courant est payé.

Madame [J] comparaît en personne et indique avoir commencé à payer, sollicitant un renvoi pour faire le décompte.

Monsieur [E] indique avoir également fait des paiements auprès de l’huissier, ayant versé environ 1.000,00 euros.

À l’audience de renvoi du 12 juin 2025, la S.C.I. ALAIN représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que l’assurance n’est pas justifiée tandis que la dette locative n’est pas apurée.

Monsieur [E] présente le justificatif de son attestation d’assurance habitation, souscrite auprès du Crédit Mutuel. Il précise que le paiement du loyer était compliqué car il était au chômage et percevait 800,00 euros de revenus.

Madame [J] indique avoir contacté le commissaire de justice pour obtenir le décompte et les sommes exactes à payer, qui l’a invité à la recontacter après l’audience.

Elle propose de régler l’arriéré par mensualités de 400,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025.

Cette dernière a, le 8 avril 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur [E].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux

Selon contrat conclu le 29 juillet 2021, à effet au 1er août 2021, la S.C.I. ALAIN a donné à bail à Monsieur [E] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer de 300,00 euros outre 100,00 euros de provisions sur charges.

Madame [J] s’est portée caution des engagements de Monsieur [E] par acte de caution solidaire du 20 mars 2021.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois et une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 4 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2.132,60 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Par acte séparé du même jour, un commandement aux fins de résiliation de bail faute de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire contenue au bail, a également été signifié au défendeur.

Ces actes ont été dénoncés à la défenderesse, en sa qualité de caution.

Ces commandements sont réguliers et comportent les mentions prescrites par la loi.

Monsieur [E] et Madame [J] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ces commandements.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [E] et Madame [J] restent redevables de la somme de 4.249,60 euros au mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [E] et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Les versements au commissaire de justice n’ayant pas été comptabilisés et reportés dans le décompte, cette condamnation interviendra en deniers et quittance.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [E] et Madame [J] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Monsieur [M] a rencontré des difficultés financières du fait de revenus limités, ayant travaillé en interim après trois mois de formation.

Il a justifié désormais de la souscription d’une assurance habitation.

Les versements de 1.000,00 euros faits à l’huissier avant l’audience sont à assimiler à une reprise du paiement des loyers courants.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [E] et Madame [J] pourront régler l’arriéré locatif en 10 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 400,00 euros, suivies d’une 11ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [E] et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [E], malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. ALAIN un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 400,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [E] et Madame [J] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [E] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [E] et Madame [J] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. ALAIN ;

CONSTATE que le bail conclu le 29 juillet 2021, à effet au 1er août 2021 entre les parties est résilié de plein droit au 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement, en deniers et quittance, Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] à payer à la S.C.I. ALAIN la somme de 4.249,60 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ACCORDE à Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] des délais pour s’acquitter de cette dette en dix mensualités de 400,00 euros, suivies d’une onzième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

N° RG 25/02785 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVQ

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 400,00 euros par mois, charges comprises;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. ALAIN du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [H] [E], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 10], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] ;

dans tous les cas,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] à payer à la S.C.I. ALAIN la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [X] [J] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge