TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/11/2024

à : Monsieur [R] [G], Monsieur [L] [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 28/11/2024

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08513 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52WK

N° MINUTE :

9/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/08513 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52WK

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 septembre 2008, la société d’économie mixte local la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [G] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 5]

Suspectant une sous-location du logement, la RIVP a missionné à deux reprises la société CERTEA aux fins de deux sommations interpellatives le 16 novembre 2023 et 29 avril 2024, qui n’ont pas permis de rencontrer les occupants dudit logement.

Puis, après y avoir été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant sur requête le 13 juin 2024, la bailleresse a fait dresser un constat par la SAS CERTEA le 27 juin 2024 constatant l’absence du locataire, la présence d’une amie du cousin du locataire, Monsieur [L] [E], dans le logement et confirmant la résidence de ce dernier dans les lieux.

Par courrier en date du 15 juillet 2024, la RIVP a mis en demeure Monsieur [R] [G] de régulariser sa situation, sans succès.

Par suite, la RIVP a fait assigner Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E], par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger que Monsieur [R] [G] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et du 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ; Juger que Monsieur [R] [G] a illicitement cédé son droit au bail à Monsieur [L] [E].

En tout état de cause

résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation personnelle et cession du bailordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, notamment, de Monsieur [L] [E], avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [R] [G] et [L] [E] in solidum, à lui payer les sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, outre les taxes et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, avec capitalisation des intérêts ;800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Lors de l’audience du 4 octobre 2024, le requérant, représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance et sollicité de constater le transfert de bail. La bailleresse précise qu’il n’existe pas de dette locative. Concernant la retraite du locataire et les vacances invoquées par ce dernier, la bailleresse rappelle que le locataire a une obligation d’occupation des locaux loués d’au moins 8 mois par an.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP fait valoir que Monsieur [R] [G] ne satisfait pas à l’obligation de résidence de 8 mois par an dans les lieux loués et contrevient ainsi aux dispositions contractuelles de son bail et aux dispositions légales de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948. Elle avance que Monsieur [R] [G] a cédé illégalement son logement à Monsieur [L] [E] en contradiction avec l’article 5 du bail objet du présent litige, l’article portant interdiction de sous-location du bail.

Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] ont comparu en personne.

Monsieur [R] [G] déclare qu’il est divorcé depuis 20 ans et qu’à compter de ce divorce, il n’a plus possédé les ressources suffisantes pour s’acquitter du loyer. Il avait à charge 4 enfants et versait une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants. Il met en avant qu’il est à la retraite depuis 2022 et qu’il part régulièrement en vacances. Monsieur [R] [G] soutient résider à titre principal dans le logement. Il confirme que son cousin vit chez lui depuis au moins 4 années. Il déclare qu’il est parti en vacances entre juin et septembre 2024.

Monsieur [L] [E] précise que depuis 2018, il s’acquitte du loyer du logement par chèque, Monsieur [R] [G] versant en liquide l’équivalent. Il justifie ce procédé par le fait que Monsieur [R] [G] ne possède pas de chéquier. Monsieur [L] [E] conteste les éléments contenus dans le constat de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 selon lesquels il vivrait seul dans le logement depuis 2018. Il soutient avoir juste indiqué que Monsieur [R] [G] se trouvait en vacances au moment du constat mais qu’il réside avec lui dans le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 28 novembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 22 septembre 2008 par Monsieur [R] [G] et versé au dossier stipule en son article 5 que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible. Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [L] [E] vit au domicile de Monsieur [R] [G] depuis 2018. Il n’est pas non plus contesté qu’il s’acquitte du loyer par chèque depuis cette date.

Il apparait par ailleurs à travers les deux sommations interpellatives en date du 16 novembre 2023 et du 29 avril 2024 que Monsieur [R] [G] n’était pas à son domicile à ces dates. Par ailleurs, le commissaire de justice indique le 16 novembre 2023 qu’un voisin lui « confirme que le locataire ne serait pas là, passant juste une fois par an, et laisserait son appartement », sans pouvoir identifier le nom des occupants. Puis, le 29 avril 2024, le même commissaire de justice mentionne dans son acte que personne ne répond à ses appels et relances et qu’une personne dans le hall lui confirme que « le locataire n’habite pas là et n’occupe pas les lieux et que son appartement est occupé », sans toutefois pouvoir déterminer le nom exact des occupants.

Puis, après y avoir été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant sur requête le 13 juin 2024, la bailleresse a pu pénétrer dans les lieux et fait dresser un constat par la SAS CERTEA le 27 juin 2024 constatant la présence d’une amie du cousin du locataire Monsieur [L] [E] dans le logement. Cette dernière appelle en présence du commissaire de justice Monsieur [L] [E] qui déclare « vivre ici seul, à la place de Monsieur [G], sa compagne étant juste là temporairement ». Il précise « vivre seul ici depuis 2018, s’acquittant lui-même du loyer, à la place de son cousin, partie selon ses déclarations au bled ».

Le commissaire de justice constate enfin que « les lieux sont effectivement meublés/équipés de vêtements et effets masculins, d’une seule personne et pas d’une multiplicité d’occupants ».

Même si Monsieur [R] [G] déclare être à la retraite depuis 2022 et qu’il soutient partir régulièrement en vacances tout en vivant à titre principal dans le logement objet du présent litige, il ressort de l’ensemble de ses éléments que Monsieur [R] [G] ne vit plus à titre principal dans le logement, et qu’à tout le moins, il ne l’occupe pas à minima 8 mois de l’année, ayant été absent en novembre 2023, avril 2024 et entre juin et septembre 2024, de sorte qu’il contrevient aux obligations de l’article 5 du contrat de bail.

De surcroît, il peut être déduit de l’ensemble des éléments sus mentionnés et en dépit de déclarations contradictoires de Monsieur [L] [E] entre le constat d’huissier du 27 juin 2024 et l’audience du 4 octobre 2024 que Monsieur [L] [E] occupe en réalité seul le logement objet du présent litige depuis au moins 2018, qu’il s’acquitte des loyers depuis cette date.

Il est constant que le fait pour un locataire de quitter les lieux loués au profit d’un occupant qui y réside à titre exclusif caractérise la cession illicite du bail.

Il en résulte que Monsieur [R] [G] a quitté le local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] au profit d’un occupant, en l’espèce Monsieur [L] [E], qui s’analyse en une cession illicite du bail souscrit le 22 septembre 2008.

Les infractions au contrat de bail sont ainsi caractérisées et suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Monsieur [R] [G].

Il convient par conséquent de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, notamment Monsieur [L] [E], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, et des éléments sumentionés, la mauvaise fois de Monsieur [R] [G] est caratérisée et la suppression du délai de deux mois sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] seront condamnés in solidum, à verser au requérant une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré de 30%, et augmenté des charges, compte-tenu de l’inoccupation personnelle du logement par le locataire en titre et de l’occupation du logement par d’autres personnes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat des 27 et 28 février 2024 uniquement,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] in solidum à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 septembre 2008 entre la RIVP d’une part et Monsieur [R] [G] d’autre part, [Adresse 4], aux torts exclusifs de celui-ci à compter du présent jugement;

ORDONNE, par conséquent à Monsieur [R] [G] et à tout autre occupant notamment Monsieur [L] [E], occupant du chef de Monsieur [R] [G], de libérer immédiatement de leur personne, de leurs biens, les lieux sis [Adresse 4] ;

AUTORISE la RIVP, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout autre occupant du chef de Monsieur [R] [G], avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] in solidum à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] in solidum à verser à la RIVP une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [L] [E] in solidum aux dépens, en ce compris le coût des sommations interpellatives 16 novembre 2023, 29 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 et signé par la juge des contentieux de la protection et le greffier,

Le greffier La juge des contentieux de la protection