N° RG 24/10625 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/10625

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBA

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [W]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [S] [W]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [R] [Y], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/10625 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er mai 2012 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat devenu OPHEA a donné en location à Madame [S] [W] un logement situé porte n°4, 1er étage au [Adresse 1] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 617,35 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2024, qu’elle a reçue le 28 mars 2024, OPHEA a notifié à Madame [S] [W] un congé pour le 30 juin 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 4 228,89 euros jusqu’au 22 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [S] [W], par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 8 910,87 euros euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires arrêtés au 27 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 790,14 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 septembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 mars 2024.

À l’audience du 11 mars 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 5 mars 2025 selon lequel la locataire a des ressources mensuelles de 2 195,99 euros constituées d’allocations familiales et du RSA et a 1 013,43 euros de charges. Elle reste mobilisée notamment dans ses démarches avec France Travail pour trouver un emploi. Elle occupe le logement avec 5 de ses enfants dont deux enfants majeurs qui sont étudiants. Du fait de problèmes de santé et financiers au sein des membres de sa famille qu’elle a dû soutenir financièrement, une dette locative s’est constituée à compter de décembre 2023. Les APL ont été suspendus à compter de janvier 2024. Le plan d’apurement mis en place avec le bailleur n’a pas été respecté.

L’OPHEA, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance qui s’élève désormais à la somme de 13 151,95 € au 4 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Il indique que le paiement des loyers courants n’a repris que partiellement et que la dette s’est aggravée, il est opposé à des délais de paiement.

Madame [S] [W], citée à personne, comparait en personne. Elle précise avoir 5 enfants à charge et être en recherche d’un emploi. Elle ne conteste pas la dette locative et indique avoir procédé à un règlement de 180 euros la veille de l’audience à l’OPHEA et en justifie. Elle souhaite déposer un dossier de surendettement mais attend la reprise et le versement éventuel des APL pour le faire. Elle fait état de difficultés au sein de sa famille et du soutien qu’elle a dû apporter pour préciser qu’elle ne fuit pas ses responsabilités. Elle indique toutefois n’avoir pas repris le paiement des loyers courants mais qu’elle doit percevoir un héritage courant du mois prochain et qui lui permettra d’apurer la dette locative et de mettre des prélèvements automatiques dès le mois d’avril pour le paiement du loyer courant. Ses enfants aînés qui ne vivent plus avec elle sont prêts également à l’aider à apurer la dette locative. Elle indique qu’elle est de bonne foi et n’avoir pas de solution de relogement.

Le conseil d’OPHEA est autorisé à verser en cours de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Le 16 mai 2025, le conseil d’OPHEA a fait parvenir une note en délibéré ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [S] [W] pour le 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers à cette date (4 228,89 euros au 22 mars 2024) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 juin 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 juin 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 septembre 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 8 910,87 euros (échéance du mois d’août 2024 incluse).

Compte tenu de ce montant, la dette s’étant considérablement aggravée et de son ancienneté, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [S] [W].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Il ressort de la note transmise en cours de délibéré par le conseil d’OPHEA que Madame [S] [W] n’a pas apuré la dette locative comme elle l’évoquait lors de l’audience.

Au vu du dernier d’acompte actualisé, Madame [S] [W] doit être condamnée au règlement de la somme de 12 971,95 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 790,14 euros euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [S] [W], succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamnée à payer la somme de 150 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2024 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [S] [W] d’autre part, portant sur un logement porte n°4, 1er étage au [Adresse 1] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [S] [W] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [S] [W] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à OPHEA la somme de 12 971,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 4 mars 2025 (échéance du mois d’août 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 790,14 euros euros par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à OPHEA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS