N° RG 25/02431 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZY

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02431 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZY

Minute n°

copie le 26 août 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 août 2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. [I] [R] [U]

pièces retournées

le 26 août 2025

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [X] [R] [U]

né le 11 Octobre 1961 à [Localité 8] (CONGO)

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

CUS HABITAT, bailleur social, a donné à bail à M. [I] [X] [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Adresse 7] [Localité 1] suivant contrat en date du 18 juin 2010, moyennant un loyer mensuel de 229,48€ hors charges.

Visant la carence du locataire dans le paiement des loyers et accessoires, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA, venant aux droits de CUS HABITAT, a délivré congé au locataire le 18 octobre 2024 à effet du 31 janvier 2025, suivant lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 octobre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [X] [R] [U] le 24 octobre 2024.

M. [I] [X] [R] [U] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 janvier 2025, OPHEA l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivant acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025, déposé à étude, aux fins, notamment, de voir valider le congé et de condamner les locataires en paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025. Le diagnostic social et financier a été réalisé, lecture en a été faite à l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, l’OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,

— condamner M. [I] [X] [R] [U] à payer la somme de 3 985,48€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires,

— condamner M. [I] [X] [R] [U] à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif, que M. [I] [X] [R] [U] ne doit dès lors plus être considéré comme des locataires de bonne foi et doit être expulsé suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables au locataire. La demanderesse s’accorde avec la demande de délai de paiement formulée par M. [I] [X] [R] [U].

En réplique, M. [I] [X] [R] [U] demande au juge des contentieux de la protection des délais de paiement pour apurer sa dette. Il sollicite aussi son maintien dans les lieux.

Il fait valoir qu’une échéance de 110€ sur 36 mois en plus du loyer est possible au regard de sa situation économique.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 18 octobre 2024 et la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande, soit le jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, à la date du 31 mai 2025, il sera relevé que la dette de M. [I] [X] [R] [U] s’élève à 3 985,48€. S’il est exact que de nombreux avertissements et mises en demeure ont été émis à l’intention du locataire, ce dernier a repris le paiement courant du loyer en mai 2025. Il est locataire depuis 15 ans de ce logement.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi du locataire n’apparaît pas suffisamment démontrée. La demande principale de l’OPHEA sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 25 juillet 2024, M. [I] [X] [R] [U] n’a manifestement pas réglé sa dette locative.

L’OPHEA verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 juin 2025, M. [I] [X] [R] [U] est toujours redevable de la somme de 3 985,48€. M. [I] [X] [R] [U] ne conteste pas cette dette.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à l’OPHEA. Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [I] [X] [R] [U] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 470,80 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPHEA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [I] [X] [R] [U] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [I] [X] [R] [U], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 250€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE l’OPHEA de sa demande tendant à valider le congé délivré à M. [I] [X] [R] [U] le 18 octobre 2024 à effet au 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [X] [R] [U] à payer à l’OPHEA la somme de 3 985,48€ (trois mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [I] [X] [R] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 18 juin 2010, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [I] [X] [R] [U] à payer à l’OPHEA le solde de la dette locative ;

AUTORISE l’OPHEA, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [X] [R] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [I] [X] [R] [U] à verser à l’OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 470,80€, prise au 10 juin 2025 ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [I] [X] [R] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [X] [R] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (OPHEA) la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge