N° RG 24/01058 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M64K

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/01058

N° Portalis DB2E-W-B7I-M64K

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Mireille LACOUR

— M. [D]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [L] [V]

né le 21 Avril 1977 à [Localité 10] (95)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Mireille LACOUR, substituée par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/01058 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M64K

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2024 avec prise d’effet au 22 janvier 2024, Monsieur [L] [V] a loué à Monsieur [H] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros, outre 80 euros, payable à terme échu le premier jour ouvrable du terme de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Monsieur [L] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 005,40 euros au titre des loyers et charges échus, mois 9 avril 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [L] [V] a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamner par provision le locataire à payer la somme de 2 789 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juin 2024 mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [V], représenté par son conseil, indique se désister de ses demandes en constat de résiliation du bail, expulsion et indemnité d’occupation dans la mesure où le locataire a quitté les lieux loués le 30 septembre 2024 en n’apurant toutefois pas l’arriéré locatif. Il sollicite ainsi le remboursement de la dette locative qu’il actualise désormais à la somme de 2 882,22 euros, au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2025, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il indique ne pas s’opposer à des délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois avec clause cassatoire.

Monsieur [H] [D], comparant en personne, ne conteste pas la demande en son principe ni en son montant réactualisé et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros en indiquant que des mensualités de 120 euros lui paraissent excessives.

Les conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives ont été reçues le 17 janvier 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 janvier 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Il convient de constater le désistement du bailleur de ses demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Par ailleurs, Monsieur [H] [D] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif dont le bailleur sollicite le paiement.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 23 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [H] [D] s’élève à la somme de 2 692,22 euros (soit la somme de 2 882,22 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 190 euros correspondant à la taxe d’ordure ménagère de 2024 mis en compte à deux reprises dans le décompte fourni) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire qui indique avoir des ressources mensuelles à hauteur de 1 600 euros ainsi qu’une prime d’activité, du rapport de l’enquête sociale, et de l’engagement pris du locataire à régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [D], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 26 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [H] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de la totalité du solde de la dette.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de Monsieur [L] [V] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS le désistement de Monsieur [L] [V] de ses demandes principales en constat de résiliation du contrat de bail, expulsion et indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [L] [V] la somme de 2 692,22 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2025, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [D] à s’acquitter de cette somme en 25 mensualités de 100 euros chacune et une 26e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle le solde de la dette sera exigible en totalité ;

DÉBOUTONS Monsieur [L] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS