N° RG 25/05848 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUSV

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/05848 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUSV

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société CEGIP, EURL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 338.528.342, ayant son siège socal [Adresse 3] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, Greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [E] [M] est propriétaire des lots nos 10 et 11 (deux appartements en duplex), 18 (une cave), 22, 25 et 27 (trois garages), et 33 et 35 (deux places de parking extérieur) au sein de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2] à 67000 Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [E] [M] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  16 220,60 € au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date de la dernière mise en demeure ;

—  883,22 € au titre des frais de relances et mise en demeure, d’huissier et transmission d’avocat du cabinet Cegip nécessaires au recouvrement ;

—  800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la résistance abusive au paiement des charges ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. [E] [M] ne s’était pas acquitté des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, M. [E] [M] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 9 décembre 2025, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’acte de vente en date du 3 octobre 2005 intervenu entre la SCI Le Mogador et M. [E] [M] ayant pour objet les lots de copropriété concernés ;

— les appels de charges et travaux ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2022, 17 novembre 2023 et 15 novembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un extrait de compte pour la période notamment du 1er septembre 2022 au 6 juin 2025 ;

— la relance du 8 juillet et la mise en demeure du 3 octobre 2024 ;

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que M. [E] [M] reste devoir la somme de 17 103,82 €, de laquelle il convient toutefois de retirer un montant de 883,22 € correspondant à des frais de mise en demeure, de remise du dossier à huissier et avocat, et de commissaire de justice et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Il y a donc lieu de condamner M. [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 220,60 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 6 juin 2025, 2ème appel inclus.

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil. Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 4 octobre 2024, sur la somme de 14 707,29 €, et à compter de l’assignation du 3 juillet 2025 pour le surplus.

2.2 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, sont produites la relance du 8 juillet 2024 et la mise en demeure du 3 octobre 2024, soit seulement deux de ces courriers sur les cinq mis en compte dans l’extrait de compte. Ces frais sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 72 € (2 x 36 € TTC).

Concernant les frais de « remise dossier huissier » et « remise dossier avocat » (180 € chacun), ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice pour une somme totale de 343,22 €, selon décompte établi par le commissaire de justice et adressé au syndic par courrier du 12 mars 2025. En l’occurrence, les actes qui y sont mentionnés, à savoir une réquisition d’extrait du livre foncier et les débours y afférents, une sommation de payer les charges de copropriété ainsi qu’une requête en injonction de payer, ne font l’objet d’aucune justification dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de ce chef.

2.3 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence de M. [E] [M] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les mesures accessoires

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [E] [M], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, M. [E] [M] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONDAMNE M. [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Mogador située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 16 220,60 € (seize mille deux cent vingt euros et soixante centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er septembre 2022 au 6 juin 2025, appel du 2ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 14 707,29 € (quatorze mille sept cent sept euros et vingt-neuf centimes), et à compter du 3 juillet 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 72 € (soixante-douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Mogador située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 800 € (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [E] [M] ;

CONDAMNE M. [E] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Mogador située [Adresse 2] à [Localité 2] une indemnité de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY