N° RG 25/08767 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4IE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/08767 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4IE

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître ALTEIRAC;

M.[G] [M]; Mme [P] [M]; M. [J] [Y]

le

Le Greffier

M^e Nicolas ALTEIRAC

M^e Laurent BOISRAME

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [B]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [M]

Demeurant [Adresse 2]

Comparant à l’audience

Madame [P] [M]

Demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

Monsieur [J] [Y]

Demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurent BOISRAME, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/08767 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4IE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, Monsieur [J] [B] a fait assigner Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Il a par exploit de commissaire de justice du 20 septembre 2025 fait assigner Monsieur [Y].

Il expose avoir, par contrat conclu le 9 août 2022, donné à bail aux défendeurs un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 820,00 euros, augmenté de 90,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [J] [Y] s’est engagé en qualité de caution selon acte de cautionnement signé le 1er août 2022.

Les loyers étant régulièrement impayés, il leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 13 août 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, il demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement d’en prononcer la résiliation judiciaire,

— d’ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 100,00 euros par jour,

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 3.640,00 euros, pour les loyers impayés,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux,

— et d’une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il met en compte 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 novembre 2025.

Monsieur [B], représenté par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail.

Il précise néanmoins se désister d’instance et d’action à l’encontre de Monsieur [Y], un accord ayant été trouvé avec ce dernier, qui a réglé la somme de 2.730,00 euros, à déduire de la dette locative, dont le solde restant s’élève donc à 910,00 euros.

Monsieur [G] [M] comparaît en personne, indique avoir été un locataire de bonne foi, n’ayant pas posé de difficultés à son bailleur alors que plusieurs problèmes sont survenus peu après l’entrée dans les lieux (garage, évacuation des wc, sifflement sous la porte en cas de vent, dalle béton mal fixée…).

Il explique les impayés par des difficultés de santé et financières, et sollicite des délais de paiement, avec possibilité de maintien dans les lieux.

Le conseil de Monsieur [B] précise que les loyers ne sont pas toujours réglés à leur échéance, et rappelle cette obligation à Monsieur [M].

Madame [M] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 novembre 2025.

Cette dernière a, le 23 octobre 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur et Madame [M].

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur le désistement d’instance et d’action :

Il y a lieu de constater que Monsieur [B] se désiste de son instance et de son action à l’encontre de Monsieur [Y] en vue de mettre fin à l’instance à son égard.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 9 août 2022, Monsieur [B] a donné à bail à Monsieur et Madame [M] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer de 820,00 euros outre 90,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail ne comporte cependant pas de clause résolutoire, alors même que le commandement de payer délivré le 13 août 2024 vise une prétendue clause résolutoire du bail.

Dès lors, la présente juridiction est saisie d’une demande subsidiaire de résiliation du bail.

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

En l’occurrence, il résulte du compte locatif que les loyers ont dès le mois de novembre 2022 fait l’objet de paiements irréguliers ou tardifs, parfois sur plusieurs mois.

Si les paiements des loyers courants ont été repris à compter de décembre 2024, ils ont persisté à l’être après la date de leur échéance, fixée entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Par suite, les manquements renouvelés à l’obligation principale du bail justifient la résiliation du contrat de bail.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur et Madame [M] restent redevables de la somme de 910,00 euros au mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur et Madame [M] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur n’invoque et ne caractérise aucun préjudice qu’il aurait subi, distinct de celui résultant du défaut de paiement, dores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, les époux [M] sont retraités et ont subi une perte progressive de leurs revenus après la crise COVID, privant Monsieur de son complément de revenus lié à son activité d’architecte. Ils ont cependant repris leur budget en main et un paiement régulier du loyer depuis janvier 2025.

Par ailleurs, la dette locative s’est trouvé considérablement réduite par le versement d’une somme de 2.730,00 euros par la caution avant l’audience.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur et Madame [M] pourront régler l’arriéré locatif en 18 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 50,00 euros, suivies d’une 19ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension de la résiliation, qui sera censée ne pas avoir été prononcée en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur et Madame [M] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur et Madame [M] , malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur [B] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 910,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte.

Monsieur et Madame [M] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur et Madame [M] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que Monsieur [B] sera débouté de ce chef de demande.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur et Madame [M] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Compte tenu de son désistement d’instance et d’action, Monsieur [J] [B] conservera la charge de ses dépens liés à Monsieur [J] [Y], sauf meilleur accord des parties.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Monsieur [J] [B] à l’encontre de Monsieur [J] [Y] ;

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [J] [B] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 août 2022 entre Monsieur [J] [B] d’une part, et Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] d’autre part ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 910,00 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] des délais pour s’acquitter de cette dette en dix-huit mensualités de 50,00 euros, suivies d’une dix-neuvième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la résiliation sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette résiliation sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 910,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] au paiement de cette indemnité à Monsieur [J] [B] du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M], et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [B] du surplus de ses demandes ;

dans tous les cas,

DÉBOUTE Monsieur [J] [B] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [P] [M] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation, à l’exception de ceux liés à Monsieur [J] [Y] ;

DIT que Monsieur [J] [B] conservera la charge de ses dépens liés à Monsieur [J] [Y], sauf meilleur accord des parties ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge