Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01230 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4E7

Minute n°

copie le 12 mai 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 12 mai

2026 à :

— M^e Audrey PALLUCCI

— M. [W] [D]

— Mme [E] [N]

pièces retournées

le 12 mai 2026

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MAI 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [G] [F]

né le 30 Août 1958 à [Localité 3]

[Adresse 2]

représenté par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur M^e Tristan FLAMENT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [W] [D]

né le 15 Avril 1989 à [Localité 4]

[Adresse 3]

non comparant et non représenté

Madame [E] [N]

[Adresse 4]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Quentin DESJARDINS, Auditeur de justice lors des débats

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2022, M. [G] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [D] sur des locaux (logement, cave, et parking) situés au [Adresse 5] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros et d’une provision pour charges de 40 euros. Le contrat de location a pris effet le 1er décembre 2022 pour une durée déterminée de trois ans.

Le paiement du loyer et des charges est garanti par le cautionnement de Mme [E] [N].

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 920 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges demeurés impayés suivant décompte arrêté au 16 mai 2025) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 06 juin 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [D] le 29 mai 2025.

Par assignations du 04 et 22 septembre 2025, M. [G] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [D] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [E] [N] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 730 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  2 920 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience publique du 24 mars 2026.

Lors de celle-ci, M. [G] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique au tribunal que la dette locative s’élève désormais à 6 570 euros et qu’un virement d’un montant de 3 500 euros serait intervenu le jour de l’audience. Le bailleur précise par ailleurs ne pas être favorable à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés suivant exploits de commissaire de justice en date des 04 et 22 septembre 2025, M. [W] [D] et Mme [E] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucune procédure de cette nature n’a été portée à la connaissance du demandeur ou du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [D] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 04 septembre 2025. Il ressort du procès-verbal que le commissaire de justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant son nom sur la boîte aux lettres et en obtenant des renseignements auprès des voisins.

En outre, Mme [E] [N], caution solidaire, a également été assignée devant la juridiction de céans par acte de commissaire de justice, dûment signifié à personne le 22 septembre 2025.

Pour autant, M. [W] [D] et Mme [E] [N] n’ont pas comparu à l’audience du 24 mars 2026, sans y être représentés ou excusés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

M. [G] [F], bailleur, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 29 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [W] [D] le 27 mai 2025 et dénoncé à Mme [E] [N], caution solidaire, le 06 juin 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 920 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Dès lors, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [G] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 février 2026, M. [W] [D] lui devait la somme de 5 840 euros, soustraction faite des frais de procédure.

De plus, le bailleur précise que la dette locative s’élève à 6 570 euros au jour de l’audience mais n’en justifie pas en ne produisant aucun décompte actualisé. Cette somme ne pourra donc pas être retenue.

Le demandeur indique également à l’audience qu’un paiement de 3 500 euros est intervenu mais aucun élément du dossier ne permet de l’établir.

Ainsi, compte tenu de l’absence de comparution du défendeur et de la caution, seul le montant de l’arriéré locatif mentionné dans l’acte introductif d’instance, à savoir 2 920 euros, sera pris en considération. Cette somme est arrêtée au jour de l’assignation, charge au bailleur et au commissaire de Justice saisi pour l’exécution de la présente décision de dresser un décompte actualisé de la dette en prenant en considération le versement de 3 500€ effectué.

M. [D] et Mme [N], absents à l’audience, n’apportent par principe aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette disposition doit être comprise en ce sens qu’elle offre la possibilité au juge d’octroyer d’office, c’est-à-dire en l’absence d’une quelconque saisine du bailleur ou du locataire, des délais de paiement à ce dernier sur une période n’excédant pas trois années. Afin de pouvoir prétendre à de tels délais, le locataire doit se trouver en situation de régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, le locataire et la caution n’ont pas comparu à l’audience du 24 mars 2026 de sorte qu’aucun délai de paiement n’a été sollicité. Par ailleurs, le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de tels délais.

Surtout, il ressort des éléments du dossier que M. [W] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En effet, il n’est pas contesté que le locataire procède à des versements, parfois même supérieurs au montant du loyer dû, mais ces règlements interviennent à échéance irrégulière de sorte que la dette locative persiste. Dès lors, M. [D] n’apparaît pas en mesure de faire raisonnablement et durablement face au paiement du loyer et des charges courants.

En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Il convient de préciser à cet égard que la caution solidaire est également tenue au paiement d’une telle indemnité d’occupation à la condition que l’engagement de caution le mentionne expressément.

En l’espèce, la présente décision constate la résiliation du bail au 28 juillet 2025, date à compter de laquelle M. [W] [D] est devenu occupant sans droit ni titre.

L’article 11 du contrat de location conclu entre les parties le 29 novembre 2022 stipule que Mme [N] s’est portée « caution solidaire et indivisible des obligations souscrites par le preneur à l’égard du bailleur pour le montant mensuellement dû (…) ainsi que pour les indemnités d’occupation éventuelles ».

Dès lors, le locataire et sa caution seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 730 euros.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [F] ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [W] [D] et Mme [E] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [G] [F] concernant les frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 29 novembre 2022 entre M. [G] [F], d’une part, et M. [W] [D], d’autre part, concernant les locaux (logement, cave et parking) situés au [Adresse 7] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 juillet 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [W] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux (logement, cave et parking) situés au [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [W] [D] solidairement avec Mme [E] [N], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 730 euros (sept cent trente euros) par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] solidairement avec Madame [E] [N], à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 2 920 euros (deux mille neuf cent vingt euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNONS M. [W] [D], solidairement avec Mme [E] [N], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 mai 2025 et 06 juin 2025 et celui des assignations du 04 et 22 septembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [W] [D], solidairement avec Mme [E] [N], à payer à M. [G] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge