Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 28 janvier 2026, n° 25/05612

TJ Strasbourg 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Notification régulière du congé
La cour a constaté que le congé a été régulièrement notifié et a pris effet, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Mauvaise foi des locataires
La cour a jugé que la mauvaise foi des locataires était établie en raison des impayés de loyers, justifiant leur expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires avaient accumulé des arriérés de loyers et charges, les condamnant au paiement.
Accepté
Occupation illicite des locaux
La cour a jugé que l'OPHEA a droit à une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illicite des locataires.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 28 janv. 2026, n° 25/05612
Numéro(s) :	25/05612
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 25/05612 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVOX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

11ème civ. S4

N° RG 25/05612 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVOX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [Z] [K]

Mme [O] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]

demeurant [Adresse 2],

[Localité 7]

non comparant, non représenté

Madame [O] [K]

demeurant [Adresse 2],

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[P] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 janvier 2020, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11], l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] un logement situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 10] (porte 63, étage 6) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 436,88 € par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 octobre 2024, revenue non réclamée, l’OPHEA a notifié à Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.409,37 € jusqu’au 21 octobre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance des parties défenderesses de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER les parties défenderesses ainsi que tout occupant de leur chef à restituer les locaux occupés par elles,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 2.902,34 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les parties défenderesses à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 493,66 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 290 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchues du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignéspar dépôt à l’étude de M^e Victoria SAYER, Commissaire de Justice à [Localité 11], le 14 avril 2025, Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] ne se sont pas présentés à cette première audience.

Les parties défenderesses étant absentes, l’affaire a été renvoyée afin de compléter l’assignation puisque l’expulsion des locataires n’était pas expressément sollicitée dans le cadre de l’assignation.

Par conclusions du 22 octobre 2025, régulièrement signifiées à Monsieur [Z] [K] et à Madame [O] [K] le 28 octobre 2025, par dépôt à l’étude de M^e Victoria SAYER, Commissaire de Justice à [Localité 11], l’OPHEA forme les demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— qu’il lui soit alloué le bénéfice de ses conclusions d’assignation ;

— qu’il soit dit que le congé délivré à Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] est régulier

— la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux des locataires ;

— la condamnation solidaire, et à défaut in solidum, des parties défenderesses à lui payer une somme de 5.284,87 € au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025, augmenté d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 31 janvier 2025, date d’effet du congé, sur une somme de 2.598,40 €, à compter des conclusions pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;

— à titre subsidiaire : la résiliation du bail judiciaire liant les parties et la condamnation solidaire ou in solidum des parties défenderesses à lui payer une somme de 5.284,87 € au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025, augmenté d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 31 janvier 2025, date d’effet du congé, sur une somme de 2.598,40 €, à compter des conclusions pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;

— l’expulsion immédiate et sans délai des parties défenderesses ainsi que de tout occupant de leur chef et de tous locaux accessoires, avec à défaut d’évacuation volontaire, le concours de la force publique;

— l’évacuation des meubles laissés dans les lieux aux frais exclusifs des parties défenderesses à défaut de restitution volontaire des locaux loués ;

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, des parties défenderesses à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 14 octobre 2025 jusqu’au jugement à intervenir ;

— la condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, des parties défenderesses à lui payer, à compter du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire, augmentée d’un intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— la révision de l’indemnité d’occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement ;

— la condamnation solidaire, à défaut in solidum, des parties défenderesses à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux ;

— la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la condamnation in solidum des parties défenderesses à lui payer la somme de 574,31 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation in solidum des parties défenderesses aux frais et dépens, y compris au frais de signification du congé, de l’assignation et des conclusion, ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier, et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’OPHEA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 22 octobre 2025.

Elle indique qu’aucun versement n’a été repris par les parties.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 7 octobre 2025, réceptionné au greffe le même jour.

Il en résulte que les époux [K] n’ont pas répondu aux sollicitations de l’assistante sociale.

Bien qu’avisés de la nouvelle date d’audience du 17 novembre 2025, par envoi d’un courrier par le greffe ainsi que par la mention de la date d’audience dans les conclusions de l’OPHEA du 22 octobre 2025, régulièrement signifiées aux parties défenderesses le 28 octobre 2025, Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

L’affaire a par conséquent été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

L’OPHEA étant régulièrement représenté et Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] étant absents, bien que régulièrement assignés puis avisés de la date d’audience, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 21 octobre 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] , absents, n’ont pas contesté la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 14 avril 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3.513,21 € (échéance du mois d’avril 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 31 mai 2024), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Au regard de la déchéance du maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [K] et de Madame [O] [K], leur expulsion devra être ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé du 13 octobre 2025, Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] devront être condamnés au règlement en deniers ou quittance de la somme de 5.284,87 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d’occupation au 13 octobre 2025 (dernière échéance incluse : septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Conformément à la clause du contrat de bail « qui acceptent solidairement » (page 1 du contrat de location), Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Ainsi, il seront condamnés solidairement au paiement des arriérés de loyers, charges, prestations fournis et indemnités d’occupation précitées.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 22 octobre 2025, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur les demandes accesoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût de l’assignation, mais pas celui de la notification des conclusions du 22 octobre 2025, ces conclusions ayant été nécessaires en raison de l’absence de demande d’expulsion de la part de la partie demanderesse.

Il n’y a pas lieu de déroger aux mesures législatives et réglementaires en ce qui concerne les frais relatifs à l’exécution de la présente décision.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation in solidum de Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] à payer à l’OPHEA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 6 janvier 2020 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K], d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] (porte 63, étage 6) ainsi que sur tous locaux accessoires ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [Z] [K] et de Madame [O] [K] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [K] et de Madame [O] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] à l’OPHEA à compter du 31 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [O] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 5.284,87 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse mais échéance d’octobre 2025 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 22 octobre 2025 conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] à payer à l’OPHEA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [O] [K] aux dépens ;

DITque la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS