Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

,

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01232 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4HL

Minute n°

copie le 24 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 24 mars

2026 à :

— M^e Jean WEYL

— M., [N], [S], [M], [O]

pièces retournées

le 24 mars 2026

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

24 MARS 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n°305 918 732,

[Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Maïa ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [N], [S], [M], [O]

né le 10 Avril 1966 à, [Localité 4] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO),

[Adresse 3]

non comparant et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier ,

[R], [Q], Attaché de justice,

[Y], [C], Auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 mai 2018, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à M., [N], [S], [M], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 582,78 euros et d’une provision pour charges de 81,67 euros.

Par acte sous seing privé distinct en date du 03 mai 2018, annexé au contrat de bail précité, la société bailleresse a également donné à bail à M., [N], [S], [M], [O] un emplacement de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 20,63 euros et d’une provision pour charges de 0,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la SA NEOLIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 861,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires des contrats de location.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [N], [S], [M], [O] le 02 juillet 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, la SA NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [N], [S], [M], [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  6 181,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025.

Les conclusions du diagnostic social et financier ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Ledit diagnostic n’a pu être réalisé de façon complète, faute pour le service compétent d’avoir rencontré le locataire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

Lors de celle-ci, la SA NEOLIA maintient ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 03 mars 2026 s’élève désormais à 5 699,77 euros. La bailleresse considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [N], [S], [M], [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M., [N], [S], [M], [O] a été assigné devant la chambre de proximité de, [Localité 2] suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude, le 29 septembre 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant son nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Pour autant, M., [N], [S], [M], [O] n’a pas comparu à l’audience, sans y être représenté ou excusé.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

La SA NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 02 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire (titre 7 – résiliation du contrat) qui prévoit sa résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer et de charges dûment justifiées aux termes convenus.

Un tel commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M., [N], [S], [M], [O] le 1er juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 861,47 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA NEOLIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le même raisonnement s’appliquera pour la place de parking dont le contrat est résilié à la date du 02 septembre 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA NEOLIA verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 28 février 2026, M., [N], [S], [M], [O] lui devait la somme de 5 422,82 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Compte tenu de l’objet de la prétention principale, à savoir faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et dans la mesure où l’assignation dûment signifiée doit être considérée comme un acte portant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil, le montant actualisé de la dette locative pourra être retenu.

M., [N], [S], [M], [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer 5 422,82 euros à la société bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de préciser qu’à défaut de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et en l’absence d’une demande du locataire en ce sens, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la présente décision constate la résiliation du bail à compter du 02 septembre 2025, date à partir de laquelle M., [N], [S], [M], [O] est devenu occupant sans droit ni titre.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 870,26 euros.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 02 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEOLIA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M., [N], [S], [M], [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SA NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 03 mai 2018 entre la SA NEOLIA, d’une part, et M., [N], [S], [M], [O], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5] est résilié depuis le 02 septembre 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 03 mai 2018 entre la SA NEOLIA, d’une part, et M., [N], [S], [M], [O], d’autre part, concernant la place de stationnement est résilié depuis le 02 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [N], [S], [M], [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M., [N], [S], [M], [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en ce compris la place de stationnement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M., [N], [S], [M], [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 870,26 euros (huit cent soixante-dix euros et vingt-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 02 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M., [N], [S], [M], [O] à payer à la SA NEOLIA la somme de 5 422,82 euros (cinq mille quatre cent vingt-deux euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M., [N], [S], [M], [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025 et celui de l’assignation du 29 septembre 2025 ;

CONDAMNE M., [N], [S], [M], [O] à payer à la SA NEOLIA la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge