N° RG 25/01325 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5GR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01325 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5GR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

30 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Madame [A] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 28 décembre 2023 à effet du 30 décembre 2023, Monsieur [C] [J] a consenti à Madame [A] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 325.00 euros ainsi que 149.00 euros au titre des provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [C] [J] a fait signifier à Madame [A] [K] le 19 juin 2015 commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1057.63 euros.

Par acte délivré le 5 septembre 2025, Monsieur [C] [J] a fait assigner Madame [A] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers.

A l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— Constater la résiliation du bail d’habitation,

— Condamner Madame [A] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, à évacuer, sans délai et sous astreinte de 15.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce indépendamment de l’indemnité d’occupation, le logement donné à bail,

— Fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— Dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

— Condamner à titre provisionnel Madame [A] [K] à lui payer cette indemnité d’occupation,

— Condamner à titre provisionnel Madame [A] [K] à lui payer la somme de 1275.67 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner Madame [A] [K] à lui payer la somme de 900.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [A] [K] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer, et de sa dénonce à la CCAPEX,

— Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Monsieur [C] [J] expose que Madame [A] [K] n’a pas régularisé la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Il précise que la dette locative s’élève au jour de l’acte introductif d’instance à la somme de 1275.67 euros, après déduction des frais de commandement de payer. Elle précise fonder ses demandes sur les dispositions contractuelles et la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Madame [A] [K] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, l’ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 juin 2025 et sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) notifiée le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 8 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [A] [K] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié à la locataire le 19 novembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1057.63 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 juillet 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [C] [J] produit un décompte actualisé en date du 20 novembre 2025 qui ne sera pas retenu à défaut de justificatif de sa communication à Madame [A] [K], non comparant, conformément aux dispositions de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte annexé à l’acte introductif d’instance que Madame [A] [K] reste redevable de la somme de 1275.67 euros, échéance d’août 2025 incluse après déduction des frais de commandement de payer d’un montant de 57.11 euros.

Madame [A] [K] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnés à titre provisionnel, à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 1275.67 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 juin 2025 sur la somme de 1057.63 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [A] [K], non comparant, ne produit aucun élément sur sa solvabilité étant relevé qu’elle ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Il ressort du décompte précité qu’elle n’a pas repris le règlement des loyers courants.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [A] [K] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [A] [K] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [A] [K] sera à titre provisionnel condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 31 juillet 2025 à minuit, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [A] [K] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1275.67 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 31 juillet 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [A] [K], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [A] [K], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur [C] [J], la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par Monsieur [C] [J] à l’encontre de Madame [A] [K] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 décembre 2023 entre Monsieur [C] [J], et Madame [A] [K] concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 31 juillet 2025 à minuit ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [A] [K] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1275.67 euros (mille deux cent soixante-quinze euros et soixante-sept centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 1057.63 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [A] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 5];

ORDONNONS à Madame [A] [K] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [A] [K] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [C] [J] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [A] [K] à payer à , Monsieur [C] [J] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 31 juillet 2025 à minuit, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1275.67 euros outre intérêts à laquelle Madame [A] [K] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 31 juillet 2025 à minuit et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [A] [K] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [A] [K] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [A] [K] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE