N° RG 25/01526 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAHT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01526

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAHT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nathalie GOLDBERG

M^e Aline MOEHRMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Nathalie GOLDBERG

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

inscrite au Rcs de [Localité 1] sous n° 568501415 prise en la personne de sa Directrice Générale domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [O]

Monsieur [D] [X]

Domiciliés ensemble [Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Nathalie GOLDBERG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 307

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 24 avril 2017 ayant pris effet le 15 mai 2017, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné à bail à M. [D] [X] et Mme [K] [O] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 4 n° 01 01 0402 01 0009 03, étage 04, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 523,06 € outre les provisions mensuelles pour charges de 222,43€.

Par contrat du 10 mai 2017 à effet au 15 mai 2017, un parking en sous sol n° 01 01 0402 01 4003/place 1 sis [Adresse 6] leur a été loué pour un loyer mensuel de 51,43 € et une provision pour charge de 2,83 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du BAS-RHIN laquelle lui en a accusé réception le 5 août 2025.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] a fait signifier à M. [D] [X] et Mme [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 août 2025 pour la somme en principal de 2 869,00 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 août 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 16 janvier 2026, M. [D] [X] et Mme [K] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel M. [D] [X] et Mme [K] [O] bénéficient chacun d’un suivi social. Ils sont tous deux bénéficiaires du RSA socle et devraient faire valoir leurs droits à la retraite. Les paiements sont irréguliers et parfois partiels, le loyer résiduel étant excessif par rapport à leurs revenus alors que d’autres dettes se sont constituées auprès de la CAF et du fournisseur d’énergie. Mme [K] [O] a fait une demande de changement de logement, la cohabitation devient tendue.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas, prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de M. [D] [X] et Mme [K] [O] et tous occupants de leur chef ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer à titre de provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 5 novembre 2025 la somme de 1 644,60 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation postérieurement à la résiliation à la somme de 901,59 € et les condamner conjointement et solidairement à son paiement ;

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 4ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une indemnité de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle donne son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire exposant qu’un règlement a été effectué en février 2026.

M. [D] [X] et Mme [K] [O] ont comparu représentés par leur conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de leurs conclusions du 17 février 2026 aux termes desquelles ils demandent de :

à titre principal,

— dire et juger que l’obligation invoquée par le bailleur est sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant, au regard de la complexité et de l’imprécision du décompte et des paiements postérieurs au commandement et à l’assignation ;

En conséquence,

— juger le présent tribunal incompétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et renvoyer les parties à mieux se pouvoir au fond ;

— rejeter la demande de constat de résiliation de plein droit du bail ;

— rejeter la demande de provision telle que présentée, à défaut d’obligation sérieusement contestable ;

à titre subsidiaire,

— constater l’irrégularité du commandement de payer du 11 août 2025, en raison notamment de la discordance entre la dette mentionnée dans le commandement et celle retenue dans l’assignation, ainsi que l’évolution significative des sommes dues ;

— juger que, faute de commandement régulier, la clause résolutoire n’a pu produire ses effets ;

en conséquence,

— rejeter la demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail ;

à titre encore plus subsidiaire, en cas de clause résolutoire réputée acquises,

— accorder aux défendeurs un délai de 36 mois pour apurer la dette locative, selon un échéancier mensuel et compatible avec leurs ressources actuelles et à venir (retraite), en plus du loyer courant ;

— suspendra, pendant toute la durée de ce plan, les effets de la clause résolutoire, l’expulsion et toute mesure d’exécution ;

— rappeler qu’en cas d’apurement intégrale de la dette dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ;

à titre infiniment subsidiaire, en cas de résiliation et d’expulsion ordonnée,

— rappeler que l’exécution de la mesure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale ;

— leur accorder les délais les plus larges pour quitter les lieux, dans la limite d’un an à compter du commandement de quitter les lieux, au regard de leur situation financière et des difficultés de relogement ;

En tout état de cause,

— débouter le bailleur de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le bailleur aux dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire renforcée au-delà des dispositions légales.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 10 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 12 août 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’EXISTENCE D’UNE CONTESTATION SÉRIEUSE:

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justice l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est admis qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, M. [D] [X] et Mme [K] [O] allèguent de la complexité du décompte en ce qu’il mêle loyers, charges, régularisations de charges, frais de procédure et réparations et que le montant de la dette a varié entre les montants en principal du commandement et de l’assignation ou celui du dernier décompte.

S’ils estiment que ces décomptes interrogent sur la méthode d’imputation des règlements, ils n’apportent pas le moindre commencement de preuve de leurs allégations alors que les décomptes produits aux débats établissent l’évidence de l’existence d’une obligation de paiement résultant des montants qui y figurent tant en débit qu’en crédit, et tels qu’ils résultent des contrats de location qu’ils ont régularisés avec leur bailleur, et ce, pour des montants correspondant à plusieurs mois de loyers résiduels impayés.

De la même manière, ils arguent de l’irrégularité du commandement mais ne démontrent aucunement que la somme de 2 869 € dont le paiement leur est demandé ne serait pas due ou serait imprécise.

En conséquence, M. [D] [X] et Mme [K] [O] seront déboutés de leurs prétentions à ces titres.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 des conditions générales et un commandement de payer a été signifié le 11 août 2025 pour un montant en principal de 2 869 €, somme due au 5 août 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls deux paiements des locataires imputables sur le commandement de 527 € le 18 septembre 2025 et de 500 € le 7 octobre 2025 sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en apurer les causes, nonobstant les rattrapages de l’APL et les régularisations de charges pour des périodes antérieures qui sont venus créditer le compte laissant toutefois un solde débiteur sur le principal du commandement de 65 € de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2025 à 24 heures, le 11 octobre 2025 étant un samedi.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que M. [D] [X] et Mme [K] [O] restent lui devoir la somme de 2 275,18 € au quittancement du mois de décembre 2025 restant due à la date du décompte du 12 janvier 2026.

M. [D] [X] et Mme [K] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils justifient de deux paiements le 9 février 2026 respectivement de 1 000 € et de 700 €.

La dette est fondée pour la somme de 575,18 € hors loyer du mois de janvier 2026 échu.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 575,18 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte au 12 janvier 2026 que les locataires n’avaient pas repris le paiement intégral du loyer résiduel étant ici rappelé que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, l’APL continuant d’être versée. Que toutefois, ils ont effectué le 9 février 2026 deux paiements pour un montant total de 1 700 € et que le bailleur s’accorde ainsi sur la reprise du paiement du loyer courant.

Les éléments de la cause et en particulier l’accord du bailleur, les montants des récents paiements effectués et de la dette résiduelle permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

La demande tendant à ordonner l’expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [X] et Mme [K] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 60 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 24 avril 2017 ayant pris effet le 15 mai 2017 et au contrat accessoire du 10 mai 2017 à effet au 15 mai 2017 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et M. [D] [X] et Mme [K] [O], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 4 n° 01 01 0402 01 0009 03, étage 04, et un parking en sous sol n° 01 01 0402 01 4003/place 1 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 13 octobre 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [K] [O] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 575,18 € (décompte arrêté à la date du 12 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [D] [X] et Mme [K] [O] à s’acquitter de cette condamnation ainsi que celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, outre le loyer et les charges courants, sauf meilleur accord des parties, en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24ème mensualité qui en tant que de besoin soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [D] [X] et Mme [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [D] [X] et Mme [K] [O] soient condamnés à verser à S.A.E.M. L. [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [K] [O] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge