Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/04534 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NS5A

Minute n°

copie le 10 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 mars

2026 à :

— SA DOMIAL

— M^e Thomas BEAUGRAND

pièces retournées

le 10 mars 2026

M^e Thomas BEAUGRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°945 651 149

[Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

représentée par Mme [J] [S], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [E]

né le 16 Mai 1978 à [Localité 5]

[Adresse 4]

comparant en personne et assisté par M^e Thomas BEAUGRAND, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[P] [L], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 Février 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2018, la SA DOMIAL a consenti un bail d’habitation à M. [A] [E] sur des locaux (appartement n°031422) situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer de 291,36 euros et de provisions sur charges d’un montant de 56,30 euros par mois.

Le contrat a pris effet le 16 juillet 2018.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 357,36 euros au titre de l’arriéré locatif (correspondant aux loyers et charges impayés au jour de la délivrance du commandement, suivant décompte arrêté au 08 février 2025) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [A] [E] le 29 octobre 2024.

Par assignation du 15 mai 2025, la SA DOMIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 541,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2025.

Les conclusions du diagnostic social et financier sont parvenues au greffe du tribunal le 29 septembre 2025. Toutefois, une telle enquête n’a pu être réalisée en raison de la carence du défendeur qui ne s’est présenté à aucun des rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

À l’audience, la SA DOMIAL maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élève désormais à 4 762,89 euros. La demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

M. [A] [E], comparant en personne, reconnait la dette locative, tant dans son principe que dans son montant. Il sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucune procédure de cette nature n’est portée à la connaissance du tribunal.

L’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ».

La SA DOMIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 juillet 2018 contient une clause résolutoire qui produit effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté vain.

Un tel commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 357,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2025.

***

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience du 10 février 2026, M. [A] [E] a demandé au tribunal de lui accorder des délais de paiement, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, M. [A] [E] lui devait la somme de 4 762,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la présente décision constate la résiliation du bail à compter du 21 avril 2025. Depuis cette date, le locataire doit une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 393,41 euros, au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA DOMIAL ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

M. [A] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA DOMIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des éléments caractéristiques de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juillet 2018 entre la société SA DOMIAL, d’une part, et M. [A] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 21 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [E] à payer à la société SA DOMIAL la somme de 4 762,89 euros (quatre mille sept cent soixante-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [A] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros (cent trente trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [E] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée dix jours après son échéance, et ce, sans formalité particulière à la charge du bailleur :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [A] [E] sera condamné à verser à la société SA DOMIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2025 et celui de l’assignation du 15 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [E] à payer à la société SA DOMIAL la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge