N° RG 24/04291 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX24

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/04291 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX24

Minute n°

☐ Copie exec. à :

S.A. ALSACE HABITAT

Mme [H] [O] épouse [S]

M. [C] [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’ Economie Mixte venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Mme [E] [I] [D], gestionnaire contentieux, muni d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Madame [H] [O] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [C] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 avril 2021, la SA ALSACE HABITAT a loué à Monsieur [C] [S] un local à usage d’habitation, logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 507,40 euros outre 112,07 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Monsieur [C] [S] s’est marié avec Madame [H] [O] épouse [S].

Par décision du 3 mai 2022, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré les époux [S] recevables en leur demande tendant au traitement de leur situation de surendettement. Par décision du 22 mai 2023 la commission a octroyé aux époux [S] un moratoire de 24 mois concernant leurs dettes dont la dette locative de 1 240.47 euros auprès de la SA ALSACE.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer aux époux [S] un commandement de payer la somme de 6 122,25 euros au titre des loyers et charges échus (hors le montant faisant l’objet du moratoire) selon un décompte arrêté au 5 juin 2023, mois de mai 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de PRONONCER la résiliation judiciaire de ce bail,

— REJETER toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— CONDAMNER Monsieur [C] [S] à payer la somme de 15 823,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et des frais de commandement de payer d’un montant de 162,64 euros,

— CONDAMNER Monsieur [C] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisables et charges pour l’occupation du local d’habitation jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir,

dire que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER Monsieur [C] [S] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce, compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et ceux de dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater

— CONSTATERl’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de PRONONCER la résiliation judiciaire de ce bail,

— REJETER toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [H] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— CONDAMNER Madame [H] [O] à payer la somme de 22 583,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et des frais de commandement de payer d’un montant de 162,64 euros

— CONDAMNER Madame [H] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisables et charges pour l’occupation du local d’habitation jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir,

dire que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER Madame [H] [O] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce, compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et ceux de dénonce à la préfecture.

Cette seconde assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 décembre 2024.

Les conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçues le 25 septembre 2024 font état de ce que la dette locative du couple s’est constituée suite à des difficultés financières résultant de plusieurs saisies sur salaire, et que dernièrement, l’ensemble des revenus de Monsieur [C] [S] a été consacré au paiement de soins réalisés à l’étranger au bénéfice de son père. Il est également fait état d’une communication difficile avec le bailleur et de différends quant à la réalisation de travaux, ainsi que de la saisine de la commission de surendettement. Selon le rapport d’enquête sociale, le couple est parent d’une fille née le 7 avril 2022 et déclare des revenus mensuels à hauteur de 2 085,26 euros et des charges mensuelles à hauteur de 1 144,59 euros, à l’époque Monsieur [S] déclarait des revenus salariés d’un montant de 1 700 euros par mois pour un CDI en tant qu’employé dans une entreprise de transport, Madame [S] étant mère au foyer.

L’affaire visant Monsieur [C] [S] a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024 afin que la SA ALSACE HABITAT mette en la cause Madame [H] [O].

A l’audience du 27 mai 2025, la procédure visant Madame [H] [O] et portant le numéro RG 24/11470 a été jointe à la présente.

Par décision du 10 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de surendettement des époux [S]. Par décision du 10 juin 2025 ladite commission a décidé d’imposer un rétablissement personne sans liquidation judiciaire et a ainsi effacé la dette locative auprès de la SA ALSACE HABITAT pour un montant de 30 906.88 euros arrêté au 19 août 2025. Cette décision est devenue définitive, aucune contestation n’ayant été émise.

A l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA ALSACE HABITAT représentée par Madame [E] [I] [D], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en date du 23 janvier 2024, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 373,27 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle indique avoir reçu la décision de la commission de surendettement et qu’il y a eu un effacement mais qu’une dette persiste. La créance actualisée prend en compte l’effacement décidée par la commission. Elle s’oppose à tous délais de paiement et précise ne pas pouvoir accepter la remise des clés à l’audience, les locataires devant effectuer certaines démarches en ce sens.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [C] [S] comparait en personne. Il fait part de sa volonté de rendre les clés à l’audience et indique avoir vidé le logement puisqu’il en a trouvé un nouveau dont il précise l’adresse. Il ne conteste pas la demande, en son principe ni en son montant et indique que sa situation ne lui permettra pas de respecter d’éventuels délais de paiement. Il propose toutefois d’apurer la dette par mensualités allant jusqu’à 115 euros. Monsieur [C] [S] fait valoir qu’il a perdu son poste suite à un retrait de point ayant conduit à la perte de son permis de conduire essentiel pour son métier de chauffeur. Il ne travaille pas mais compte repasser son permis et trouver un nouvel emploi. Son épouse ne travaille pas. Il indique percevoir le RSA à hauteur de 225 euros par mois ainsi que 375 euros d’APL chaque mois. Il ajoute qu’une partie de l’ARSE lui sera versée en mars 2026. Sa famille l’aide sur le plan financier.

Madame [H] [O] épouse [S], citée à étude, ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

En cours de délibéré, la juridiction de céans a demandé à la SA ALSACE HABITAT le 12 mars 2026 de fournir le retour de la CCAPEX justifiant qu’elle a bien été saisie le 5 juin 2023. Le 18 mars 2026, la SA ALSACE HABITAT a fait parvenir les justificatifs de saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) une première fois le 7 novembre 2022. La SA ALSACE HABITAT a précisé qu’elle avait saisi une seconde fois la CCAPEX par mail du 5 juin 2023 ce dont elle justifie.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que Monsieur [C] [S] ne conteste pas être marié à Madame [H] [O] et occuper le logement loué avec son épouse et leur enfant commun, de sorte que Madame [H] [O] est considérée comme cotitulaire du bail d’habitation conformément aux dispositions de l’article 1751 du code civil.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement les 7 novembre 2022 et 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins 6 semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, les assignations ont été dénoncées au préfet les 24 janvier 2024 et 5 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant les audiences, respectivement, des 15 octobre 2024 et 27 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, les décisions de la commission de surendettement ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] s’élève à la somme de 4 013,40 euros (soit la somme de 4 373,27 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 359,87 euros correspondant à des frais irrépétibles ou déjà compris dans les dépens), terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation mensuelle

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer (en principal et charges) à son échéance, du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et visant la clause résolutoire.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en sa version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des décomptes fournis par la bailleresse notamment celui du 12 janvier 2026 que les locataires n’ont procédé à aucun versement depuis le 8 décembre 2022, et ce malgré deux procédures de surendettement leur accordant un moratoire de 24 mois à compter du 23 mai 2023 puis un effacement total de leurs dettes à compter du 19 août 2025. Ils ont été défaillants dans le paiement des loyers et charges courants à compter de ces dates alors qu’ils avaient été alertés des conséquences qu’entraînerait leur manquement. Dans ces conditions, le paiement des loyer et charges courants n’ayant pas repris à compter du mois d’août 2025, les effets de la clause de résiliation doit reprendre son plein effet.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] doivent également être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT produit un décompte actualisé au 12 janvier 2026 duquel il ressort que Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] n’ont pas repris le paiement des loyers et charges courants notamment depuis l’effacement de leur dette locative par la commission de surendettement en août 2025.

Au surplus, au vu de la situation financière dont fait état Monsieur [C] [S] et du fait que ni lui, ni son épouse ne travaillent, il est manifeste que ces derniers ne sont pas en capacité de respecter d’éventuels délais de paiement pour apurer la dette locative en sus du versement du loyer et charges courants.

Dès lors, en raison de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’accord de la bailleresse, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Monsieur [C] [S].

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA ALSACE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du local d’habitation conclu le 15 mai 2018 avec prise d’effet au 30 mai 2018 entre la SA ALSACE HABITAT d’une part, et Monsieur [C] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur, la SA ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 4 013,40 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [C] [S] de sa demande de délais de paiement ;

DECLARE que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA ALSACE HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] et Madame [H] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leurs notifications à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS