Expéditions à :

— service expertise

Grosse à :

— M^e GIGUET

— M^e BRUZZO

Délivrées le : 21/11/25

Minute N° : 25/07

DOSSIER N° : N° RG 25/00003 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DORV

AFFAIRE : [U], [T] EPOUSE [U] / S.A.S. SOCIETE ANONYME [Z] LA VERRERIE – SAVER

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Z] TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 20 NOVEMBRE 2025

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDEURS

M. [I] [U]

né le 16 Avril 1938 à [Localité 11], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

Mme [N] [T] EPOUSE [U]

née le 09 Octobre 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE ANONYME [Z] LA VERRERIE – SAVER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe BRUZZO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e ESCONDEUR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffière,

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 18 Septembre 2025.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date des 12 et 14 mars 1974, Monsieur [E] [O] et Madame [W] [L] épouse [O] ont donné à bail commercial à la société anonyme ADID, alors en formation, un immeuble situé à [Adresse 9] cadastré section BS numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] à [Cadastre 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 1974 moyennant un loyer mensuel de 0,45 % du chiffre d’affaire hors TVA ne pouvant descendre en dessous de 5000 francs hors TVA révisable tous les trois ans selon l’indice du coût de la construction.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 avril 1989, la SA ADIS a cédé à la société anonyme SOCIETE ANONYME [Z] LA VERRERIE (SAVER) le droit au bail précité.

Suivant acte authentique en date du 21 décembre 1981, les ayants-droits de Monsieur et Madame [O] ont vendu à Monsieur [G] [U] et Madame [F] [T] épouse [U] le bien immobilier précité.

Aux termes d’un acte authentique des 11 mars et 28 avril 1983, les époux [U] et la SA SAVER ont renouvelé le bail précité pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1983 moyennant un loyer mensuel de 0,45 % du chiffre d’affaires hors taxe, le loyer plancher annuel ne pouvant descendre en dessous de 153 000 francs par an étant révisable tous les trois ans selon l’indice du coût de la construction, soit le troisième trimestre 1982.

Selon acte sous seing privé en date du 24 août 1987, les époux [U] et la SA SAVER ont convenu d’adjoindre aux locaux une surface supplémentaire et ont renouvelé le bail précité pour une durée de 9 ans, sans précision de date, moyennant un loyer mensuel de 0,5 % du chiffre d’affaire hors taxe, le loyer plancher annuel ne pouvant descendre en dessous de 300 000 francs par an étant révisable après l’expiration d’une période de cinq ans, soit le 1er trimestre 1987.

Aux termes d’un acte authentique des 11 décembre 1992 et 20 janvier 1993, les époux [U] et la SA SAVER ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années à compter du 1er février 1992 moyennant un loyer annuel de 338 000 francs à compter de cette date jusqu’au 31 janvier 1995 puis de 346 153, 79 francs à compter du 1er février 1995, le loyer étant révisable par période triennale en tenant compte de l’indice de la construction, soit le 3ème trimestre 1991.

Aux termes d’un acte authentique du 9 mars 2002, les époux [U] et la SA SAVER ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2001 moyennant un loyer annuel de 370 927, 54 francs à compter de cette date puis de 388 357 francs à compter du 1er février 2002, le loyer étant révisable par période triennale en tenant compte de l’indice de la construction, soit le 3ème trimestre 2000.

Suivant acte authentique du 25 juin 2013, les époux [U] et la société SAVER, transformée en société par actions simplifiée le 19 juillet 2004, ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2012 moyennant un loyer annuel 77 708 € à compter du 1er février 2010 jusqu’au 30 juin 2012 et de 82 791, 39 € à compter du 1er juillet 2012 révisable par période triennale en tenant compte de l’indice de la construction, soit le 4ème trimestre 2011.

Par lettre recommandée présentée le 19 janvier 2022, la SAS SAVER a demandé à Monsieur [G] [U] le renouvellement du bail à effet rétroactif au 1er juillet 2021.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée le 29 décembre 2023, les époux [U] ont demandé la fixation du loyer commercial à la somme annuelle de 96206,07 € à compter du 1er juillet 2021, date de prise d’effet du bail.

Suivant lettre recommandée dont l’accusé de réception n’est pas communiqué, Monsieur [G] [U] a notifié à la SAS SAVER un loyer révisé de 114 418,67 € à compter du 1er avril 2025.

Suivant lettre recommandée dont l’accusé de réception n’est pas communiqué, la SAS SAVER a contesté la révision triennale.

Par exploit en date du 3 avril 2025, Monsieur [G] [U] et Madame [F] [T] épouse [U] ont fait citer la SAS SAVER devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixer le loyer commercial du bien immobilier précité à la somme de 96206,07 € à compter du 1er juillet 2021, date de renouvellement du bail. A titre subsidiaire, ils sollicitent d’ordonner une mesure d’instruction avec mission habituelle et de condamner la SAS SAVER, outre aux dépens à leur verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leur dernier mémoire, les époux [U] sollicitent la fixation du loyer commercial du bien immobilier précité à la somme de 96206,07 € à compter du 1er juillet 2021, date de renouvellement du bail, la fixation du loyer à la somme de 114 418,67 € à compter du 1er avril 2025. A titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d’un expert pour donner tous éléments nécessaires à la détermination du montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2021 ainsi que le montant du loyer révisé au 1er avril 2025 et la condamnation de la SAS SAVER, outre aux dépens, à leur verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire, la SAS SAVER sollicite in limine litis de sursoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise. S’agissant de la demande de fixation de loyer du bail renouvelé, elle demande à titre principal de déclarer irrecevable l’action en fixation de ce loyer, en conséquence de débouter les demandeurs de leur demande et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 82134,36 €. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté de la demande de fixation du loyer formulée par les demandeurs et sollicite sa fixation à la somme de 83034 € hors taxe à compter du 1er juillet 2021. A titre plus subsidiaire, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise et demande que les frais soient mis à la charge des demandeurs.

Sur la demande de révision triennale elle demande à titre principal de la déclarer irrecevable et de débouter les requérants de leur demande. A titre subsidiaire, elle demande de constater une erreur de calcul et de fixer le loyer révisé à la somme de 88 200 € à compter du 1er avril 2025. Elle conclut en tout état de cause au débouté des demandes des requérants et sollicite leur condamnation outre aux dépens, à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS [Z] LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il résulte de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est précisé par les articles L 145 -34 et R 145-10 que les dispositions relatives au plafonnement et critère d’évaluation de la valeur locatives ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou si le local est construit en vue d’une seule utilisation, le prix pouvant être dans ce dernier cas fixé en considération des usages en vigueur dans l’activité considérée.

Aux termes de l’article R 145-3 du code de commerce , les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce la bail conclu les 12 et 14 mars 1974, a été renouvelé à compter du 1er février 1983 puis des 1er février 1992, 1er février 2001, 1er juillet 2012 et 1er juillet 2021.

Il est en principe soumis au plafonnement du loyer.

Toutefois, le locataire fait valoir que l’expertise ordonnée par le juge des référés le 10 novembre 2023 pour déterminer les désordres affectant le local et notamment la toiture est susceptible d’avoir une incidence sur la valeur locative et sollicite donc un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport.

Toutefois, si l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité des locaux et de leur conformité aux normes exigées par la législation du travail sont des critères pris en compte dans la définition des caractéristiques du local permettant de déterminer la valeur locative, c’est à juste titre que le bailleur soutient que l’expertise ordonnée n’aura pas pour effet de déterminer la valeur locative mais uniquement de décrire les désordres et de donner tous éléments pour déterminer la répartition des responsabilités et la charge des travaux à mettre en œuvre. Seule une expertise spécifique sur la détermination de la valeur locative permettra de déterminer s’il y a eu une évolution notable des caractéristiques du local dont son état.

Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur la prescription de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre consacré au bail commercial se prescrivent par deux ans.

En application du quatrième alinéa de l’article L 145-10 de ce même code, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Ainsi, si le bailleur accepte le renouvellement avant la date de renouvellement ou si le délai de trois mois prévu par l’article L145-10 précité expire avant cette date, le point de départ du délai de prescription est la date de renouvellement.

Si l’acceptation du renouvellement ou de l’expiration du délai de trois mois est postérieure à la date de renouvellement le délai court de l’acceptation ou de l’expiration du délai.

La date de renouvellement du bail n’est pas contesté par les parties et est fixée au 1er juillet 2021.

Force est de constater que le bailleur n’a pas répondu dans le délai de trois mois à la notification de la demande de renouvellement intervenue le 19 janvier 2022. Ce délai a expiré postérieurement à la date d’effet du renouvellement fixé rétroactivement au 1er juillet 2021.

Dans ces conditions, le délai de prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé a commencé à courir le 20 avril 2022. Le délai de prescription de deux ans a été interrompu par la notification du mémoire préalable le 29 décembre 2023, de sorte que l’action introduite par exploit du 3 avril 2025 n’est pas prescrite.

Il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il résulte de ce qui précède qu’il existe une incertitude sur l’évolution des caractéristiques du local notamment au regard des désordres qui l’affectent. Dès lors, les éléments produits par les parties ne permettent pas au juge des loyers commerciaux, sans un avis technique, de fixer ladite valeur locative.

Dès lors, une mesure d’expertise sera ordonnée avant dire-droit sur le montant du loyer renouvelé, et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision, et ce conformément à l’article 145-30 du Code de commerce.

Le bailleur étant à l’origine de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à leur charge.

Sur les autres demandes

Pendant le cours de l’instance, et en application de l’article L 145-57 du code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date de renouvellement du bail.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes y compris sur la demande de révision qui dépend de la fixation du loyer du bail renouvelé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DIT n’y avoir lieu à sursoir à statuer ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise et commet pour y procéder,

[Z] WAAL [R]

[Adresse 7]

[Localité 2]

expert près la cour d’appel d'[Localité 8], recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :

visiter et décrire les lieux loués,indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter le plafonnement prévu à l’article L.145-34 du code de commerce,déterminer et apprécier notamment pour ce faire :les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;les facteurs locaux de commercialité et notamment :l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;l’évolution du secteur ;préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2021;

donner son avis motivé sur la révision du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2021 et du 1er avril 2025 ; fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

FIXE à 3.000 euros le montant de la provision que Monsieur [G] [U] et Madame [F] [T] épouse [U] devra consigner à la régie d’avances et de recettes, hors espèces, de ce tribunal avant le 20 janvier 2026 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

INVITE l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

INVITE l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

DIT que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

INVITE les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du date d’expiration du bail;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

RESERVE les dépens ;

DIT qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE