VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

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LOYERS COMMERCIAUX

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S.C.I. GOMM

C/

Société CCF

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N° RG 24/00008 – N° Portalis DB26-W-B7I-IESB

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Formule exécutoire le : 24/11/2025

à : M^e GUYOT

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

Expédition le :

à :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

J U G E M E N T

Rendu le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par M. ESPINASSE, Vice-Président, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux,

assisté de M^me AVET, cadre-greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.C.I. GOMM

immatriculée au RCS d’AMIENS sous le n° 894 331 669

dont le siège social est 43 rue Paul cornet

80470 SAVEUSE

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La société CCF,

inscrite au RCS de Paris sous le numéro 315 769 257, dont le siège social est sis à PARIS 7ème, 103 rue de Grenelle,

venant aux droits de la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 775 670 284 dont le siège social est 38 Avenue Kléber 75016 PARIS

Représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats postulants au barreau d’AMIENS et M^e Caroline FAUVAGE, de FH AVOCAST, avocats plaidants au barreau de Paris

NOUS, Frank ESPINASSE, JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX, assisté de Béatrice AVET, cadre-greffier, avons rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition au greffe, après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 septembre 2025.

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par exploit du 12 juin 2023, la SCI GOMM a saisi le juge des loyers commerciaux d’Amiens aux fins de voir, principalement, juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer de renouvellement à compter du jour du renouvellement s’établissant à un montant de 90.000 € hors taxes et hors charges par an, fixer le loyer de renouvellement au montant de 90.000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022 et condamner la SA HSBC au règlement entre les mains de la SCI GOMM, outre intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, les intérêts échus depuis plus d’un an produisant eux-mêmes intérêt, la somme de 6.000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie GUYOT, Avocat au Barreau conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ; subsidiairement, si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment éclairé par le mémoire et les pièces produites, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ; en conséquence, fixer dans ce cas le loyer provisionnel au montant de 90.000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022 et condamner à la société HSBC à procéder au règlement entre les mains de la SCI GOMM et réserver les dépens ; en tout état de cause, débouter la SA HSBC de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

Suivant mémoire en réplique déposé au greffe le 24 novembre 2023, la SCI GOMM a précisé, pour l’essentiel, que le 20 janvier 1978 les consorts [N] ont donné à bail à loyer à titre commercial au profit de la société «[N] & Cie» un immeuble sis à AMIENS, 10 Place René Goblet pour une durée de 9 années entières et consécutives.

Aux termes de la clause «Destination des lieux» : «le preneur déclare qu’il destine les lieux loués à l’exploitation d’un commerce de banque. Il ne pourra exercer aucun autre commerce que celui sus-indiqué. Dans l’ensemble les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout. Conformément aux dispositions des articles 35-1 à 35-6 du décret du 30 septembre 1953, le preneur, dans les conditions prescrites par lesdits articles, aura la faculté d’adjoindre à l’activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires et de demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au présent bail».

Les consorts [N] ont procédé au renouvellement du bail commercial au profit de la Banque de Picardie venant aux droits de la société [N] et Cie, selon acte du 2 juin 1986 pour une durée de 9 ans et un loyer annuel de 183.320 Francs.

Il est prévu page 3, relative à la destination des lieux : «Le preneur déclare qu’il destine les lieux loués à l’exploitation d’un commerce de banque. Il ne pourra exercer aucun autre commerce que celui sus-indiqué. Le preneur dans les conditions prescrites par lesdits articles, aura la faculté d’adjoindre à l’activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires et de demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au présent bail».

Les consorts [N] ont procédé au renouvellement du bail commercial au profit de la Banque de Picardie selon acte de 1987 pour une durée de 9 ans et pour un loyer de 216.768 Francs.

Selon acte du 10 mai 2005, le bail a de nouveau été renouvelé pour une durée de 9 années entières et pour un loyer annuel de 40.041 € commençant à courir rétroactivement à compter du 1er janvier 2004 pour se terminer le 31 décembre 2012.

Le 26 novembre 2013, les Consorts [N] ont fait délivrer congé avec offre de renouvellement, par Maître [D] [Z], Huissier de justice à PARIS.

Les parties se sont rapprochées et ont convenu que suite à la libération des combles par le preneur, le loyer serait rapporté à 52.000 € ; la libération desdites combles devant être effective au 1er septembre 2015 au plus tard.

Le 11 décembre 2015, un acte contenant renouvellement de bail commercial est contracté entre les consorts [E] et la société HSBC FRANCE pour une durée de 9 années commençant à courir rétroactivement à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021 et un montant de loyer consenti et accepté annuel de 53.801,64 €.

Selon acte de vente du 25 mai 2021, la SCI GOMM a acquis la pleine propriété de l’immeuble.

Suivant acte du 16 juin 2021, la SCI GOMM a donné congé et offert nouveau bail à la SA HSBC pour mettre fin audit bail, et donner en conséquence congé desdits locaux pour le 31 décembre 2021 et offrir le renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 90.000 € toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Cet acte a été remis à la SA HSBC FRANCE, le 16 juin 2021 et il n’a pas été donné suite à l’offre de renouvellement.

Elle a précisé que la Commission Départementale de Conciliation en matière de baux a été saisie par lettre recommandée du 4 novembre 2022.

Il n’a pas été reçu d’avis.

Selon elle, et à l’appui plus particulièrement d’un avis de valeur du 29 août 2022, d’un avis de valeur location pure, d’un certificat de mesurage et d’un rapport établi par Monsieur [I] [Y] le 15 novembre 2023, expert en construction Bâtiment et expert judiciaire près la Cour d’appel d’Amiens, l’offre de renouvellement pour un loyer annuel de 90.000 € est justifiée s’agissant d’un immeuble dans un excellent état d’entretien, voisin des enseignes CIC NORD OUEST et particulièrement bien placé sur la place René Goblet qui est traversée par la rue piétonne Rue des 3 Cailloux, artère principale de la Ville d’Amiens, locaux exclus de l’application de la règle dite du plafonnement selon l’article R 145-11 du Code de commerce qui dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il est ajouté qu’une majorité des banques nationales se trouvent située dans un environnement sur ou particulièrement proche de la Place René Goblet, et de la Rue des 3 Cailloux, et que le loyer annuel tel que sollicité est également conforme aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Enfin, elle a soutenu qu’en pratiquant à des activités connexes et complémentaires sans lien avec celle de banque prévue au bail telles que la location de logiciels de gestion de tiers-payants et de comptabilité aux entreprises, les contrats de location de véhicules professionnels (G7), des offres privilèges et des abonnements pour avoir accès à des plateformes en ligne de cours universitaires ou encore des services d’abonnements à des magazines, sont sans lien avec l’activité de banque prévue au bail, le preneur a ainsi procédé à une déspécialisation partielle en intégrant ces nouvelles activités à son exploitation.

Or, celle-ci présente un intérêt économique non négligeable pour le preneur en assurant à ses clients un service complet de gestion de leurs activités se démarquant de la concurrence, source de revenus supplémentaires,

A l’appui de son dernier mémoire en réponse déposé au greffe le 8 décembre 2023, la SA HSBC, représentée par son conseil, s’est opposée à la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 90.000 € HT/HC à compter du 1er janvier 2022, s’en est rapportée sur la mesure d’expertise et s’est opposée à la demande de fixation du loyer provisionnel et plus particulièrement à toutes les demandes formulées par la SCI GOMM.

Elle a soutenu, pour l’essentiel, que la SCI GOMM ne rapporte pas la preuve lui incombant de la valeur locative des locaux loués à la société HSBC CONTINENTAL EUROPE en ce que à la fois, l’expert [Y] n’opère aucune pondération en considérant que l’ensemble des surfaces, à l’exclusion du sous-sol, a la même valeur locative alors qu’il est d’usage, pour les bureaux boutiques que sont les agences bancaires, de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation, en tenant compte des recommandations rappelées dans la Charte de l’Expertise Immobilière, c’est-à-dire d’opérer une pondération par zone et que, s’agissant de cette valeur locative, l’expert de la SCI GOMM ne cite aucun élément de comparaison, alors que doivent être pris en compte, les loyers de renouvellement contemporains de celui dont il est demandé la fixation, les loyers nouveaux et les fixations judiciaires, étant précisé que la valeur locative de renouvellement n’est pas la valeur de marché.

Par jugement du 25 mars 2024, le juge de céans a :

* déclaré recevable la demande présentée par la SCI GOMM de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative ;

* dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans limitation au plafond indiciaire ;

* ordonné, avant-dire droit, une mesure d’expertise judiciaire afin de proposer une valeur locative des locaux donnés à bail par la SCI GOMM à la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE au jour du renouvellement du bail en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés ;

* désigné pour y procéder Monsieur [O] [J], exerçant 8 bis rue Porion à 80000 Amiens, expert près la Cour d’appel d’Amiens :

Avec mission de :

— réunir les parties et se faire communiquer par les parties, le titre de propriété, les diagnostics immobiliers annexes, le bail, les éventuels états des lieux, le relevé de charges de copropriété, les avis de taxe foncière, les justificatifs des chiffres d’affaires réalisés, les notifications d’indexation ou de révision du loyer et toutes pièces utiles à sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— visiter, décrire contradictoirement et photographier les locaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, en préciser les éléments d’équipements, l’état d’entretien et de réparations, la commodité d’accès pour le public ;

— préciser la surface pondérée des locaux dont il s’agit en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation et des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière ;

— rechercher les prix couramment pratiqués pour les locaux similaires d’après les données disponibles en fournissant des références de comparaison détaillées ; documenter, au besoin, l’évolution des prix des locations similaires dans la même zone et l’évolution de la conjoncture économique au cours du bail expiré ;

— indiquer la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2022 au regard des caractéristiques du local s’appréciant en considération des critères visés à l’article R 145-3 du Code de commerce, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité définis à l’article R 145-6 du Code de commerce, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-7 du Code de commerce ;

— donner toutes explications utiles pour permettre à la juridiction de statuer sur le litige et plus particulièrement sur l’éventuelle modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail proposée ;

— adresser aux parties un pré-rapport de ses investigations et conclusions en leur impartissant un délai pour faire valoir par dires leurs éventuelles observations, et y répondre avant de déposer un rapport définitif ;

* dit que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation ;

* subordonné l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation par la SCI GOMM et la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Amiens, de la somme de 3.000 € (par chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire d’Amiens), à concurrence de 50% chacune, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de deux mois à compter du jugement, sans autre avis ;

* dit qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti ;

* accordé à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile) ;

* dit que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe ;

* dit que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

* sursis à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé et les prétentions accessoires des parties ;

* dit que le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance ou accord des parties, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles ;

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

*ordonné la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

* dit qu’en vertu de l’article R 145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Monsieur l’expert a rempli sa mission et a déposé son rapport au greffe le 13 décembre 2024.

Aux termes de son mémoire après rapport d’expertise n°3, notifié par RPVA le 8 août 2025, et signifié à la société CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, par exploit de Maître [X] [S], commissaire de justice, le 18 aout 2025, la SCI GOMM a sollicité l’entérinement du rapport d’expertise du 23 octobre 2024 et ainsi de voir :

* juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer de renouvellement à compter du jour du renouvellement s’établissant à un montant de 88.400 € hors taxes et hors charges par an ;

* fixer le loyer de renouvellement au montant de 88.400 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022, prenant en compte la révision au 1er janvier 2025, et condamner la SA CCF, venant aux lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, au règlement entre les mains de la SCI GOMM ;

* fixer en conséquence le loyer de renouvellement au 1er janvier 2025 au montant de 98.639,18 €/an/HT/HC et condamner la SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, au règlement entre les mains de la SCI GOMM ;

En tout état de cause :

* juger que le loyer fixé portera révision triennale au 1er janvier 2025 ;

* juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

* juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêt conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil et condamner la SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE ;

* condamner la SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, au paiement à la SCI GOMM d’une somme de 7.500 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* condamner la SA CCF, venant aux lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, aux entiers frais et dépens incluant tout frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Aurélie GUYOT, Avocat au Barreau conformément à l’article 699 du CPC ;

* débouter la SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 mars 2025.

A l’audience de renvoi du 4 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la SCI GOMM était représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes.

La SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, était représentée par son conseil.

Aux termes de son mémoire en réponse après expertise n°3, notifié à la SCI GOMM par lettre recommandée du 29 août 2025, distribuée le 1er septembre 2025, elle a sollicité :

* qu’il lui soit donné acte de son intervention volontaire au lieu et place de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE ;

* que le juge de céans se déclare incompétent pour statuer sur la fixation du loyer indexé et le prononcé de toute condamnation à paiement ;

* la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 à la somme de 53.356,50 € HT/HC/an ;

* le rejet de toutes les autres demandes de la SCI GOMM.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Il sera préalablement relevé que les parties ne discutent pas la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative étant observé qu’il est indiqué, au jugement avant dire droit du 25 mars 2024, que la SCI GOMM était recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative.

En application de l’article L 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré ;

— la destination des lieux ;

— les obligations respectives des parties ;

— les facteurs locaux de commercialité ;

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La valeur locative du bail renouvelé s’obtient en multipliant la surface pondérée de ce bien avec le prix unitaire déterminé selon les critères de l’article L 145-33 du code de commerce.

Si des correctifs peuvent être appliqués en minoration ou en majoration pour tenir compte notamment des obligations à la charge du preneur, ils le sont en fonction des conditions applicables aux éléments de comparaison.

* La surface pondérée

La SA CCF conteste la fixation de la surface pondérée de ce bien telle qu’évaluée par l’expert à 235 m² en se basant sur la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière étant d’ores et déjà précisé qu’aucune contestation n’est formulée sur le coefficient de 0,25 retenu pour le sous-sol, soit 13 m² de surface pondérée.

S’agissant de la pondération des surfaces du rez-de-chaussée, l’expert a retenu un coefficient de pondération de 1,3, s’agissant de la première zone du RDC de 75 m², exposant que le linéaire de 15 m permet une large exploitation de la surface du rez-de-chaussée et l’emplacement en angle favorise un flux de clientèle important sur deux rues, ce qui assure une excellente visibilité du local commercial et, ainsi, qu’une pondération inférieure ne tiendrait pas compte de l’avantage concurrentiel procuré.

La SA CCF indique que les zones d’angle, soit un triangle isocèle de 5 m x 5 m selon la charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, qui ne peut donc excéder une surface de 12,5 m², sont affectés d’un coefficient entre 1,3 et 1,1 selon la charte de sorte qu’il n’est pas justifié, selon elle, de pondérer à 1,3 une surface de 75 m².

La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière qui formule des recommandations en matière immobilière à laquelle doit se reporter l’expert se réfère certes à une zone d’angle ne pouvant excéder une surface de 12,5 m².

Pour autant, et ainsi que le relève justement l’expert judiciaire, qui peut faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la charte seulement dans certains cas particuliers soigneusement motivés, le linéaire de 15 mètres permet une large exploitation de la surface du rez-de-chaussée et alors que l’emplacement en angle favorise un flux de clientèle important sur deux rues.

Une pondération plus élevée sur une surface plus importante est ainsi pleinement justifiée mais sera limitée à 1,2, soit 90 m² de surface pondérée tenant suffisamment compte du facteur positif sur le flux de clientèle et la visibilité du local commercial.

S’agissant de la 2ème zone du rez-de-chaussée de 58 m², l’expert a retenu un coefficient de pondération de 1.

Il est toutefois rappelé que le rez-de-chaussée est composé d’un hall d’entrée, d’une salle d’accueil de la clientèle, de couloirs, de 6 bureaux, de sanitaires, de placards et de locaux techniques, et que le jugement du 25 mars 2024 précise suffisamment à la mission de l’expert qu’il convenait d’indiquer la surface pondérée des locaux dont il s’agit en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation.

Or, le coefficient de 1 retenu par l’expert ne fait manifestement pas de distinction entre les bureaux et les sanitaires ou les locaux techniques ainsi que le relève la société CCF.

C’est ainsi de façon justifiée, par référence à la charte de l’expertise immobilière à laquelle se réfère également l’expert judiciaire qui prend le soin de la reproduire en page 23 de son rapport, que la société CCF indique que la 2ème zone de vente et les annexes peuvent se voir appliquer respectivement un coefficient de pondération de 0,80 et de 0,40, soit 43,59 m² de surface pondérée.

Pour le rez-de-chaussée, la surface pondérée retenue sera dès lors de 133,59 m² (90 + 43,59).

S’agissant de la pondération des surfaces du premier étage de 133 m², l’expert a retenu un coefficient de pondération uniforme de 0,5, soit 66,5 m² de surface pondérée, exposant qu’il s’agit de locaux valorisables, spacieux, lumineux, bien agencés, bien équipés et en bon état afin de recevoir la clientèle en rendez-vous, ladite pondération uniforme reflétant l’utilité commerciale de la surface.

La société CCF parvient à un résultat similaire en pondérant les locaux en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation.

Pour le 1er étage, la surface pondérée retenue sera dès lors de 66,5 m².

La surface pondérée du bien est ainsi fixée à 213,09 m² (13 + 133,59 + 66,5).

* La valeur locative unitaire, la surcote de 5 % et les facteurs de minoration

La valeur locative unitaire

La SA CCF soutient que la valeur locative unitaire du bien ne saurait excéder 290 € / m² p /HT/HC dès lors que les emplacements n°1 bis, comme l’expert qualifie le bien en litige, présentent tous des valeurs locatives au m² pondérées inférieures à 290 € / m²p.

L’expert a notamment rappelé que le bien en litige se situe à Amiens, commune la plus peuplée de la région Haut-de-France après Lille, dynamique économiquement et démographiquement.

Le local est situé en hyper centre-ville, sur la rue piétonne proche de la gare et de la cathédrale, au cœur d’activités culturelles annuelles et disposant de parkings souterrains à proximité et de stationnements sur la voie publique.

Il est encore relevé la présence à proximité de nombreuses enseignes telles que la FNAC, LES GALERIES FAFAYETTE, ZARA, SEPHORA ou encore plus récemment MONOPRIX.

Des éléments plus défavorables sont évoqués qui touchent le centre-ville impacté par un ralentissement de l’activité commerciale se traduisant par la fermeture de nombreux commerces, caractérisant une évolution médiocre dans le secteur. Le centre-ville est de plus en plus concurrencé par les zones commerciales périphériques disposant de places de parking.

Ainsi, si la ville est économiquement dynamique, le taux de chômage est plus élevé que la moyenne nationale et le maintien et le développement de l’activité économique est incertain ; de même, outre le fait que si la place où est situé le fonds est très fréquentée, il est relevé une instabilité commerciale, des locaux commerciaux non exploités à proximité, le tout générant une diminution de la fréquentation de sorte que l’appréciation des facteurs locaux de commercialité est qualifiée de médiocre.

L’expert explicite son analyse par la production d’éléments de comparaison portant sur des locaux situés en centre-ville, en emplacement n°1 ou n°1 bis, avec un accès au rez-de-chaussée, avec vitrine et ayant une activité de prestations de services, excluant les boutiques, restaurants et prêt à porter.

Il est ainsi plus particulièrement exposé par l’expert cinq références qui ne présentent pas comme le soutient la société CCF toutes des valeurs locatives au m² inférieures à 290 € / m²p mais dont la valeur locative de référence moyenne et arrondie est en réalité de 358 € / m² / an/ HT HC.

Eu égard à l’ensemble de ces considérations, la valeur locative unitaire de 358 € / m² / an/ HT HC proposée par l’expert judiciaire sera retenue.

La surcote de 5 %

L’expert a souhaité appliquer à cette valeur locative de référence moyenne une surcote de 5 % qui tient habituellement compte de la localisation dans une zone dynamique et attractive, des caractéristiques structurelles et techniques incluant des éléments de réfrigération ou encore de l’existence d’un terrain de dimension conséquente facilitant les opérations logistiques et garantissant que le prix reflète pleinement la valeur locative du bien.

Il ressort des éléments exposés par les parties et du rapport d’expertise judiciaire, que ce dernier a fait une juste application des règles en la matière sous la réserve de l’omission d’avoir à pondérer la surface des locaux dont il s’agit en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation.

S’il en ressort que la place où est situé le fonds est très fréquentée et que la ville d’Amiens s’est radicalement transformée de façon très positive ces quelques dernières années, l’expert relève également une instabilité commerciale, des locaux commerciaux non exploités à proximité, le tout générant une diminution de la fréquentation l’amenant à qualifier les facteurs locaux de commercialité ainsi que l’analyse du marché de médiocre.

Ce faisant, dès lors que le « dynamisme et l’attractivité » de la zone est largement tempérée par les propres constatations de l’expert judiciaire rappelées supra, la surcote de 5 % n’apparait pas pouvoir être retenue.

Les facteurs de minoration : la taxe foncière

Le contrat de location du 11 décembre 2015 mentionne que la taxe foncière est supportée par le preneur à concurrence de 50 % de son montant.

La SA CCF soutient que le transfert de la taxe foncière sur le locataire justifie un abattement sur la valeur locative quand bien même elle serait à la charge des preneurs dans les termes de comparaison.

En l’espèce, ladite clause constitue sans conteste une clause exorbitante du droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative sans considération du fait qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 sera fixé à la somme de 71.932,72 € (358 € X 213,09 m² – (8.707 € X 0,5)) par an hors taxes et hors charges.

Sur la révision triennale

En application de l’article R145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En application dudit article, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Il est de principe que la décision du juge des loyers commerciaux constitue un titre exécutoire bien qu’elle se contente de fixer le prix du bail et qu’elle ne prononce pas de condamnation.

La SCI GOMM sollicite que soit appliquée la révision triennale sur le montant du loyer fixé judiciairement sur le fondement de la clause prévue au bail qui précise son caractère automatique.

Il sera à ce stade rappelé que l’incidence d’une clause d’échelle mobile après fixation du loyer du bail renouvelé ne peut pas se confondre avec une demande de révision triennale dont le formalisme est distinct.

Au cas présent, à considérer que la SCI GOMM sollicite un paiement sur le fondement de la clause d’échelle mobile figurant au bail, la variation de loyer en résultant s’appliquant de plein droit, cette demande prévue à l’article L 145-39 du Code de commerce est irrecevable devant le juge des loyers commerciaux.

A considérer que la SCI GOMM sollicite un paiement sur le fondement de la révision triennale de l’article L 145-38 du Code de commerce, celle-ci ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision n’est alors pas automatique.

Par ailleurs, au cas présent, le juge des loyers commerciaux est saisi par le bailleur de la seule fixation du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022, par exploit du 12 juin 2023, sans qu’aucune demande ne soit formulée sur la révision triennale qui ne relève au demeurant pas du compte entre les parties ressortant de la décision qui peut être pour sa part sollicité.

En conséquence, la SCI GOMM sera en toute hypothèse déclarée à ce stade irrecevable en cette demande.

Sur les intérêts

En application de l’article 1155 du Code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même Code dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 12 juin 2023, puis au fur et à mesure des échéances échues.

Il sera enfin fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties leurs propres frais irrépétibles.

En conséquence, la SCI GOMM sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DONNE ACTE à la SA CCF de son intervention volontaire au lieu et place de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE.

DECLARE la SCI GOMM irrecevable en sa demande au titre de la révision triennale.

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 à la somme de 71.932,72 € par an hors taxes et hors charges.

DIT que les intérêts du moins-perçu dû par la SA CCF, venant au lieu et place de la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE, par l’effet de la présente décision, seront dus à compter du 12 juin 2023.

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

DEBOUTE la SCI GOMM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT ET JUGE que les dépens seront partagés en ce inclus les frais d’expertise.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

Remise faite, le Président a signé ainsi que le Greffier,

Le Greffier Le Président