MINUTE N° 26/00200

DOSSIER : N° RG 26/00030 – N° Portalis DBW4-W-B7K-DSWL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [L] [W]

née le 08 Mars 1988 à SAINT MARTIN D’HERES (38400)

36 allée des Provençales

38320 POISAT

représentée par M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [B]

né le 14 Septembre 1983 à LE PUY (33580)

36 allée des Provençales

38320 POISAT

représenté par M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [F] [V]

née le 01 Août 1995 à ARLES (13200)

16 rue Alexandre Ribot

13200 ARLES

représentée par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Alexandre JAMMET, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [R] [A]

né le 01 Avril 1986 à ARLES (13200)

L’aréna 2, 68 chemin des Moines

2 rue Avicennes

13200 ARLES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2023, Mme [L] [W] et M. [H] [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [V] et M. [R] [A] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis L’Arena 2 68 Chemine des Moines 2 rue Avicienne 13 20 Arles contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 695 euros charges incluses.

Mme [L] [W] et M. [H] [B] invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers ont fait délivrer à Mme [F] [V] et M. [R] [A] suivant acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 540, 53 euros, suivant un décompte arrêté au 10 octobre 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 8 janvier 2026, Mme [L] [W] et M. [H] [B] fait assigner en référé Mme [F] [V] et M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à leur payer à titre provisionnel la somme de 2 380, 43 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 30 décembre 2025),

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur, Mme [F] [V] étant solidaire du paiement des loyers et charges jusqu’au 16 janvier 2026 ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, Mme [L] [W] et M. [H] [B], représentés par son conseil, maintiennent l’ensemble de ses demandes et actualise leur créance à la somme 3 632, 07 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 23 avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Mme [F] [V] est représentée par un conseil qui dépose des conclusions écrites et déclare s’en rapporter. Elle demande de voir :

— Juger que Mme [F] [V] étant solidaire du paiement des loyers charges uniquement jusqu’au 16 janvier 2026 ;

— Dire y avoir lieu à compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative due au 16 janvier 2026 ;

— Accorder à Mme [F] [V] l’échelonnement du paiement de sa dette sur une période de 24 mois ;

— Débouter les requérants de leur demande de condamnation solidaire de Mme [V] et de M. [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Condamner uniquement M. [A] au paiement aux requérants d’une indemnité sur ce fondement ;

— Débouter les requérants de leur demande de condamnation solidaire de Mme [V] et de M. [A] aux dépens, et Condamner uniquement M. [A] aux entiers dépens ;

— Condamner M. [A] à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [R] [A] n’est pas présent, ni représenté.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 9 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, doit justifier du signalement auprès de la CAF/CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation.

En l’espèce, Mme [L] [W] et M. [H] [B] justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, le 12 décembre 2025, soit moins de deux mois avant l’assignation en date du 8 janvier 2026.

Toutefois, les bailleurs étant des personnes physiques cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [F] [V] et M. [R] [A] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [L] [W] et M. [H] [B] a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 540, 53 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [F] [V] et M. [R] [A] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 27 novembre 2025.

Il convient également de constater, selon l’accord de partie, à la résiliation du bail acquise pour Mme [F] [V] depuis le 16 juillet 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois après la réception de son congé le 16 juin 2025.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 23 avril 2026 d’une dette de 3 632, 07 euros.

Le montant de créance actualisée au 23 avril 2026 est ainsi de 3 632, 07 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 27 novembre 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

M. [R] [A] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [L] [W] et M. [H] [B].

En l’espèce, il n’est pas contesté le congé délivré par Mme [F] [V] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 juin 2025 et son effectivité au 16 juillet 2025, selon un préavis d’un mois. Les parties sont également d’accord pour dire que Mme [F] [V] ne sera plus tenu solidairement de l’indemnité d’occupation à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé conformément aux dispositions de l’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit au 16 janvier 2026.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [F] [V] et M. [R] [A] à payer solidairement à Mme [L] [W] et M. [H] [B] à titre provisionnel la somme de 2 463, 30 euros (arrêtée au 16/01/2026 selon décompte joint) et M. [R] [A] seul pour le montant restant à arrêté au 23 avril 2026, à savoir 1 168, 77 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [R] [A] sera également condamné à verser à Mme [L] [W] et M. [H] [B], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 24 avril 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant n’a repris avant la date de l’audience.

Toutefois, il est également acquis que Mme [F] [V] a délivré un congé depuis le 10 juin 2025, effectif au 16 juillet 2025, de sorte et qu’elle n’est donc plus débitrice à la date de l’audience du loyer courant ou indemnité d’occupation.

En l’espèce, Mme [F] [V] propose d’apurer la dette locative en bénéficiant d’un délai de paiement de 24 mois.

Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, seule Mme [F] [V], comparant à l’audience, a sollicité des délais de paiement sans pour autant demander la suspension des effets de la clause résolutoire de sorte qu’il n’y a pas lieur de suspendre l’éventuelle expulsion de l’occupant.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il ressort des pièces versées que les incidents de paiement sont survenus après le départ du logement de Mme [F] [V] dans un contexte de violences exercées à son encontre par son concubin et co-titulaire du bail, violences pour lesquelles elle a déposé plainte. Elle a, en outre, suite à son départ, rapidement délivré son congé aux bailleurs.

.

Compte tenu de ces éléments, seul, M. [R] [A] sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [W] et M. [H] [B] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M. [R] [A] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de Mme [L] [W] et M. [H] [B] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 décembre 2023 conclu entre Mme [L] [W] et M. [H] [B] et Mme [F] [V] et M. [R] [A] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis L’Arena 2 68 Chemine des Moines 2 rue Avicienne 13 20 Arles sont réunies au 27 novembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONSTATONS le congé de Mme [F] [V] délivré par lettre recommandée avec accusé de réception reçu par les bailleurs le 16 juin 2025 et la résiliation du bail acquise à son égard depuis 16 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [V] et M. [R] [A] à payer à Mme [L] [W] et M. [H] [B] la somme de 2 463, 30 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 16 janvier 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [R] [A], seul, pour le surplus soit la somme de 1 168, 77 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 17 janvier 2026 et arrêté au 27 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [R] [A] à payer à Mme [L] [W] et M. [H] [B] à compter du 28 avril 2026 une indemnité d’occupation mensuelle fixe se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

ORDONNONS à M. [R] [A] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M. [R] [A] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

ACCORDONS des délais de paiement à Mme [F] [V] pour une durée 24 mois ;

AUTORISONS Mme [F] [V] et M. [R] [A] à se libérer en vingt-quatre (24) mensualités, par 23 mensualités de cent euros (100,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [R] [A] à verser à Mme [L] [W] et M. [H] [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [A] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,