TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 16 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERVO

[D] [W], [K] [T] épouse [W]

contre

[N] [Z], [H] [R]

Prononcée le 16 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 16 Septembre 2025 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[D] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[K] [T] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [D] [W] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

[H] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 août 2019 prenant effet au 15 août 2019, M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W] ont donné à bail à usage d’habitation meublée à Mme [N] [Z] et M. [H] [R], une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer de 850€, sans provision sur charges, avec clause d’indexation et dépôt de garantie de 850€.

Suite à des loyers impayés, M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W] ont fait délivrer à Mme [N] [Z] et M. [H] [R], par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire pour un montant de loyers impayés de 2 494€ dus arrêtés à janvier 2025 inclus.

Le décompte du commandement concerne un reliquat de loyer et de taxe ordures ménagères( 2021, 2022, 2023) de novembre 2024 pour 380€, le loyer de décembre 2024 pour 880€, le loyer de janvier 2025 pour 880€, outre 354€ de charges d’ordures ménagères relativement à l’année 2024.

Le commandement ouvrait un délai de DEUX mois pour régulariser la situation d’impayés, conformément à la clause contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W] ont fait assigner Mme [N] [Z] et M. [H] [R] en référé, pour 17 juin 2025, aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Ordonner en conséquence, l’expulsion de Mme [N] [Z] et M. [H] [R], ainsi que celle de tout occupant de leur chef introduit par eux dans les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou chez tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls de Mme [N] [Z] et M. [H] [R]

Condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [H] [R] à titre provisionnel à payer la somme de 3 087€ au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts de droit ;

Condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [H] [R] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit et ce en vertu de l’article 1231-7 du Code civil au titre du début de chaque année civile ;

Condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [H] [R] au paiement de la somme de 700 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [H] [R] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Maintenir l’exécution provisoire du jugement conformément aux nouvelles dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 où elle a été retenue et la décision a été mise à disposition au greffe à compter du 16 septembre 2025.

* * * * *

M. [D] [W] a comparu et Mme [K] [T] épouse [W], a été représentée à l’audience par son époux muni d’un pouvoir remis au greffe à l’audience.

Les bailleurs ont maintenu leurs demandes dont celle de voir constater le jeu de la clause résolutoire puisque la situation d’impayés n’a pas été régularisée.

Ils actualisent leur créance au moyen d’un décompte fourni à l’audience à hauteur de 2 687€ d’arriéré locatif et 715,29€ de frais d’huissier arrêté au mois de juin 2025 inclus. Ils précisent que la procédure a été régulièrement suivie et les dénonces aux autorités compétentes réalisées.

Sur interpellation de la juridiction concernant l’importance du montant des taxes d’ordures ménagères indiquées au décompte et l’absence de justificatifs, les bailleurs ont fait valoir qu’il s’agit des taxes des années 2019 à 2023 qui n’avaient pas été réclamées aux locataires. Un échéancier a été proposé aux locataires à hauteur de 100€ par mois.

Les bailleurs ont précisé que les lieux sont toujours occupés et que les loyers ont été repris depuis Mars 2025.

Les bailleurs indiquent que s’ils ne peuvent s’opposer aux délais de paiement, ils aimeraient que les montants de l’échéancier soient plus élevés.

Mme [N] [Z] et M. [H] [R], ont comparu personnellement.

Ils déclarent que le loyer a été augmenté en 2023, alors que le diagnostic performance énergétique est invalide

Ils expliquent avoir repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025 et avoir mis en place un échéancier avec l’huissier instrumentaire à hauteur de 200€ en plus du loyer courant.

Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Ils expliquent qu’ils sont en train de faire construire une maison et qu’ils espèrent pouvoir rester dans les lieux jusqu’à la fin de la construction de leur nouvelle maison.

La décision sera à leur endroit contradictoire.

MOTIFS

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée le 4 avril 2025 aux services de la préfecture du département selon l’accusé de réception électronique EXPLOC, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 15 janvier 2025 et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure ainsi suivie est dès lors déclarée régulière.

Les bailleurs ont fait délivrer à Mme [N] [Z] et M. [H] [R], le 14 janvier 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de loyers impayés de 2 494€ dus arrêtés à janvier 2025 inclus.

Le décompte du commandement concerne un reliquat de loyer et de taxe ordures ménagères( 2021, 2022, 2023) de novembre 2024 pour 380€, le loyer de décembre 2024 pour 880€, le loyer de janvier 2025 pour 880€, outre 354€ de charges d’ordures ménagères relativement à l’année 2024.

Concernant les charges locatives portées tant sur le décompte produit sur le commandement de payer et que sur celui produit à l’audience, il s’avère qu’il est mentionné au titre d’une régularisation de taxes ordures ménagères concernant les années 2021, 2022 et 2023, un montant de 1042€ qui a été réparti sur 10 mois de février 2024 à novembre 2024 pour 100€ par mois, sauf pour le mois d’avril 2024, où le montant à régler est porté à 142€ et qu’il était aussi mentionné dans le commandement de payer, la somme de 354€ au titre de la TEOM année 2024.

Les charges récupérables sont régies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires »

De même, il est rappelé que le bailleur est tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans. Ainsi, il se doit de communiquer copie des avis d’imposition concernant les ordures ménagères et le mode de calcul appliqué à sa demande.

En l’espèce, il est demandé aux locataires, le remboursement pour 1 00€ de la taxe d’ordures ménagères intéressant les exercices 2021, 2022 et 2023 sur novembre 2024 et pour 354€ concernant la taxe d’ordures ménagères de 2024 au titre du commandement de payer sans que ne soient produits les justificatifs idoines pour vérifier les montants re facturés en rapport avec les TEOM et ce sur plusieurs années notamment rétroactives.

Il est relevé qu’il n’est pas produit non plus les diverses régularisations annuelles adressées aux locataires.

De l’aveu même des bailleurs, il s’agirait d’un « oubli » de leur part et ce sur 4 années.

Il convient de rappeler que de ne pas réclamer les sommes dues au titre des charges ou de l’arriéré locatif de manière régulière et au temps où les sommes sont dues est qualifié jurisprudentiellement de comportement déloyal de la part du bailleur, qui crée ainsi « artificiellement » une dette locative, par sa négligence et met le locataire en difficulté délibérément et ce nonobstant la difficulté relative à la prescription qui pourrait leur être opposée.

Or, il n’est justifié d’aucun avis d’imposition concernant les charges de taxes d’ordures ménagères telles que réclamées aux locataires.

En conséquence, la refacturation des TEOM de 2021, 2022, 2023 et 2024 pour les montants de 100€ et de 354€ aux locataires au titre des charges récupérables, faute d’avoir été valablement justifiée sera rejetée.

Il y a donc lieu de déduire ces sommes de l’assiette du commandement de payer comme de l’assiette de l’arriéré locatif.

Le commandement ayant été signifié pour un montant supérieur aux sommes réellement dues, il sera ramené à hauteur des sommes réellement dues et justifiées par les locataires à savoir 2 494€ dont à déduire la somme de 100€ sur novembre 2024, la somme de 354€ correspondant à la TEOM de 2024, et les sommes de 36€ + 60€ + 86€ au titre des réglements effectués par la CAF sur la période visée par le commandement de payer.

Le commandement de payer reste néanmoins valable pour le montant restant ainsi que le rappelle la Cour de Cassation dans sa jurisprudence.

Les causes de ce commandement de payer ainsi ramenées au montant réellement dû n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance, il sera, en outre, observé que la dette locative a augmenté depuis la délivrance dudit commandement faute de règlements suffisants.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction en date du 26 mai 2025.

Il en résulte que la famille a connu une baisse de ressources importantes, qui a déséquilibré le budget, suite à un arrêt maladie du locataire et à une période de chômage de la locataire. La locataire a expliqué avoir une enfant à charge issue d’une autre union, pour laquelle le père ne verse aucune contribution financière, ce qui a aggravé les difficultés financières de la famille.

Il est fait état d’une proposition d’échéancier concernant l’arriéré locatif faite à l’huissier, restée sans réponse, et de relations conflictuelles avec le bailleur concernant la taille des haies, avec une volonté affichée par le bailleur de reprendre le logement pour leur fils. En outre, le bailleur oublieux a sollicité le paiement de 4 ans de TEOM il y a 18 mois et un échéancier a été mis en place. Il est signalé par les locataires que le logement n’aurait pas de DPE et serait mal isolé.

La clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 15 mars 2025 ce qui emporte résiliation du bail.

— Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Au terme de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il est constaté une reprise du paiement du loyer courant depuis mars 2025, et les locataires ont demandé à l’audience des délais de paiement, et la suspension de la clause résolutoire, ce qui permet au juge de statuer conformément aux dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Au vu des éléments produits aux débats, il est relevé, dans un contexte de fragilité financière, une situation digne d’intérêt. Les locataires ont été privés d’emploi jusqu’en avril 2025 en raison d’une période de chômage pour l’un et d’arrêt maladie pour l’autre en lien avec un accident de moto. Le budget a été déséquilibré, du fait du contexte inflationniste et de difficultés de gestion, et les locataires ont tardé à faire des règlements de régularisation. Il est constaté une certaine volonté de mobilisation des locataires qui demandent de délais et ont formulé directement auprès de l’huissier instrumentaire antérieurement à l’audience une proposition d’échéancier, sollicitant en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Z] et M. [R], en mars, avril, mai et juin 2025, ont procédé à des règlements visant au paiement de leurs obligations locatives courantes et ont réglé 200€ en sus du loyer en mai et juin 2025.

Mme [Z] et M. [R] présentent, par ailleurs, une volonté de rester dans les lieux et de faire le nécessaire pour résorber le retard.

Les bailleurs sur l’audience ne contestent pas l’échéancier mis en place chez l’huissier indiquant ne pas en avoir été avisés, alors que les versements figurent au dernier décompte. Finalement ils reconnaissent ne pas s’opposer pas aux demandes de délais du locataire et de suspension des effets de la clauses résolutoire, mais demandent que les échéances versées soient plus importantes.

Dès lors, avant d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] et M. [R], il convient de leur donner la possibilité d’honorer leurs engagements de locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Z] et M. [R] est admise charge à ces derniers d’en respecter strictement les modalités s’ils veulent sauvegarder leurs conditions actuelles de vie et de logement.

L’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation impayés depuis le 15 mars 2025, échéance de juin 2025 comprise), n’est pas sérieusement contestable à hauteur de (1 260€ -100€ dû sur l’année 2024) + (1 360€ dû sur l’année 2025 soit 2X880 – 200€x2) – 287€ de versements CAF = 2 233€ au vu du contrat de location, du commandement de payer et du décompte produit à l’audience qui fait état desdits versements CAF.

Il convient de prononcer une condamnation provisionnelle en deniers et quittances pour tenir compte des versements qui pourraient être intervenus pendant le temps du délibéré.

Mme [N] [Z] et M. [H] [R] sont condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 2 233€ , en deniers et quittances pour tenir compte des versements qui pourraient être intervenus pendant le temps du délibéré.

Compte tenu d’une part de la situation de Mme [N] [Z] et M. [H] [R] dont notamment leurs revenus et charges détaillés, lesquels proposent un échéancier de 200€ par mois, et compte tenu d’autre part que les délais accordés doivent être réalistes pour que les bénéficiaires puissent les honorer, il convient d’entériner le montant mensuel à 200€.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 200€ par mois sur 11 mois et le 12 ième en solde de tout compte pour un arriéré de 2 233€, expurgé des frais de commissaire de justice, et à la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles de 200€ sur 11 mois et le 12ième mois, en solde de tout compte.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où les locataires ne respecteraient pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et des charges, ce avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de les y condamner solidairement à titre provisionnel avec intérêts de droit.

L’indexation du loyer étant prévue au contrat, il s’ensuit qu’elle a par conséquent vocation à s’appliquer à l’indemnité d’occupation qui si besoin, s’y substituerait.

— Sur les demandes annexes :

L’équité commande d’allouer une somme de 200€ aux demandeurs en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire comme de droit sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sylvie ROUBAUD, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes, statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront

Mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 15 mars 2025, par acquisition de la clause résolutoire,

ACCUEILLONS Mme [N] [Z] et M. [H] [R] en leur demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

REJETONS la demande au titre des charges locatives non justifiées, soit les 100€ sur novembre 2024 au titre de la TEOM 2021, 2022 et 2023 et les 354€ au titre de la TEOM 2024,

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [Z] et M. [H] [R] en deniers ou quittances à payer à M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W], à titre de provisionnel concernant les loyers et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025, la somme de 2 233€, avec intérêts de droits à compter de la présente décision,

DISONS que ces derniers pourront s’en acquitter en 12 versements mensuels dont 11 d’un montant de 200€ et le 12 ième en solde de tout compte,

DISONS que le premier versement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DISONS, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DISONS que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DISONS que dans ce cas, à défaut pour Mme [N] [Z] et M. [H] [R] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W] pourront faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISONS, dans ce cas, M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou chez tout garde meuble de leur choix aux frais risques et périls de Mme [N] [Z] et M. [H] [R],

FIXONS, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer avec indexation jusqu’à leur départ effectif des lieux et au besoin, les y condamnons solidairement à titre provisionnel avec intérêts de droit,

DISONS que les locataires doivent payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension de la résiliation du bail, ordonnée sur 12 mois, prendre fin,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Z] et M. [H] [R] à payer à M. [D] [W] et Mme [K] [T] épouse [W], une indemnité de 200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Z] et M. [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

DISONS la présente décision revêtue de l’exécution provisoire,

ORDONNONS la notification de cette décision à la Préfecture de les Hautes-Pyrénées aux fins de suivi du dossier.

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge