TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 16 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERY3

[C] [Z], [T] [Z]

contre

[S] [L]

Prononcée le 16 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 16 Septembre 2025 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[C] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

[T] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par [C] [Z] (Autre) munie d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[S] [L], domicilié : chez [L] [Y], [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2023 prenant effet au 14 octobre 2023, M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] ont donné à bail à usage d’habitation à M. [S] [L], un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 420€, outre les charges d’ordures ménagères, d’eau et d’entretien de canalisations, avec clause d’indexation et un dépôt de garantie de 420€.

Suite à des loyers impayés, M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] ont fait délivrer à M. [S] [L], par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés de 2 496,56 € dus arrêtés à janvier 2025 inclus, correspondant à 1 995€ de loyers et 501,56€ de charges.

Le commandement ouvrait un délai de deux mois pour régulariser la situation d’impayés, conformément aux dispositions contractuelles et à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 7 avril 2025, M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] ont fait assigner M. [S] [L] en référé pour le 17 juin 2025, aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [S] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef introduit par elle dans les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et R411-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou chez tout garde meuble de son choix à vos frais, risques et périls ;

Condamner M. [S] [L] à titre provisionnel à payer la somme de 3450,99 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à avril 2025 outre intérêts de droit ;

Condamner M. [S] [L] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit et ce en vertu de l’article 1231-7 du code civil au titre du début de chaque année civile ;

Condamner M. [S] [L] au paiement de la somme de 700 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner M. [S] [L] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Maintenir l’exécution provisoire du jugement conformément aux nouvelles dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 où elle a été retenue et la décision a été mise à disposition au greffe à compter du 16 septembre 2025.

* * * * *

Mme [C] [Z] a comparu en personne et M. [T] [Z] a été représenté par Mme [C] [Z], son épouse dûment mandatée selon pouvoir produit à l’audience.

Mme [C] [Z] a maintenu les demandes de l’assignation mais a indiqué se désister concernant l’expulsion. Elle indique que le logement a été libéré le 19 mai 2025 et l’état des lieux réalisé en suivant et des dégradations constatées.

Elle fournit la nouvelle adresse que M. [S] [L] lui a communiqué à savoir Chez M. [Y] [L] [Adresse 1].

Sur l’audience, la bailleresse a fourni un décompte de créance actualisé, à hauteur de 3 424,69€ incluant 3 041,42€ de loyers impayés arrêtés au 19 mai 2025 date de libération des lieux et un nouveau décompte de charges à hauteur de 383,27€ incluant de l’eau et des ordures ménagères pour 2024 et 2025.

Il n’est pas justifié que le nouveau décompte a été transmis au contradictoire du défendeur préalablement à l’audience, et ce malgré le fait que M. [L] a communiqué sa nouvelle adresse aux bailleurs lors de son départ des lieux.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier transmis par les services sociaux aux termes duquel il était relevé que le locataire a quitté le logement et que l’évaluation n’avait pu être réalisée faute de réponse du locataire.

Monsieur [L], cité par acte remis en étude, ne comparaît pas à l’audience et ne se fait pas représenter.

La décision sera à son endroit réputée contradictoire.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge si le défendeur ne comparaît pas de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande principale et le désistement :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département le 9 avril 2025, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 14 janvier 2025 et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

M. et Mme [Z] ont fait délivrer à M. [S] [L], un commandement de payer le 6 janvier 2025, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés de 2 496,56 € dus arrêtés à janvier 2025 inclus, correspondant à 1 995€ de loyers et 501,56€ de charges d’eau d’ordures ménagères et autres frais non précisés.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance et le locataire n’a pas sollicité de suspension de la clause résolutoire et ni fait d’offre de paiement. Il sera observé qu’aucun règlement n’a été fait concernant les obligations du bail, ni le dépôt de garantie, ni les loyers courants.

L’arriéré locatif représente au jour de l’audience 5 mois d’impayés de loyers complets.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction. Il en résulte que l’évaluation n’a pas pu être réalisée, faute de réponse du locataire, et que le locataire aurait quitté le logement donné à bail.

Le locataire, qui est défaillant à l’audience, ne sollicite pas de délais de paiement, ni de suspension de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 7 mars 2025 ce qui emporte résiliation du bail.

A compter du 7 mars 2025, M. [S] [L] est occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (65) .

Par cette occupation illicite, M. [S] [L] cause un préjudice aux bailleurs propriétaires, les empêchant d’ avoir la libre disposition de leur bien.

En ce chef, M. [S] [L] sera condamné à payer, une provision mensuelle à valoir sur l’ indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges de 420€ à compter du 7 mars 2025 avec intérêts de droit, avec indexation et jusqu’à la libération effective du logement.

Sur la date de départ des lieux et l’abandon des demandes de libération et expulsion:

Il résulte des débats du 17 juin 2025 et des déclarations faites par Mme [C] [Z] que le locataire a quitté les lieux au 19 mai 2025.

Il est rappelé qu’il résulte du commandement de payer signifié le 6 janvier 2025 et du jeu de la clause résolutoire en date du 7 mars 2025 que le bail était résilié au 7 mars2025 et M. [S] [L] occupant sans droit ni titre.

Dès lors, et à ce titre M. [S] [L] n’était plus redevable du préavis de départ contractuellement prévu et pouvait quitter les lieux sans délai.

Il est constaté qu’à la date d’audience du 17 juin 2025, la date de libération des lieux a été actée entre les parties, les clés ayant été remises au bailleur qui les a acceptées dès le 19 mai 2025.

Dès lors, il convient d’acter que le logement a été libéré par M. [S] [L] à la date du 19 mai 2025 et que les lieux ont bien été restitués aux bailleurs.

En conséquence, M. [S] [L] n’était plus tenu de payer des indemnités d’occupation à cette date.

Le bailleur confirme la libération des lieux avant l’audience et s’est désisté sur l’audience de sa demande en expulsion, fournissant un décompte de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025 .

Il y’a lieu de constater le désistement de M. et Mme [Z] de leur demande en expulsion en raison de la libération des lieux, et l’absence de défense au fond présentée à l’instance.

Le désistement sera déclaré parfait conformément aux dispositions des articles 394 et suivants du code de procédure civile.

L’arriéré locatif :

Le décompte de l’arriéré locatif tel que produit au commandement et aux débats du 17 juin 2025 appelle plusieurs remarques.

Concernant les loyers :

Les loyers sont comptabilisés à hauteur de 420€ par mois conformément au bail .

Dans le commandement il est fait état d’un impayé de 1995€ au titre des loyers correspondant au reliquat d’avril 2024 et aux loyers de octobre à janvier 2025.

Dans l’assignation, il est fait état d’un impayé de 3 137€ au titre des loyers correspondant au reliquat d’avril 2024 et aux loyers de octobre à avril 2025.

Dans le dernier décompte produit aux débats, il est fait état d’un impayé de 3041,42€ au titre des loyers correspondant au reliquat d’avril 2024 et aux loyers de octobre 2024 à 6 mars 2025 et indemnités d’occupation du 7 mars au 19 mai 2025 arrêté au pro rata des jours d’occupation, déduction faite de 3 versements CAF à hauteur de 471€.

Concernant les charges locatives portées sur le commandement de payer et sur les décomptes postérieurs :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire associée au décompte par nature des charges de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

En l’espèce, il résulte des pièces produites à la procédure que les bailleurs ne justifient d’aucune pièce pour les charges réclamées au titre de l’eau, des ordures ménagères ou de l’entretien des canalisations, n’ayant produit ni les factures ni justificatifs, et aucune notification annuelle de demandes de régularisation de charges.

De plus, les charges sont comptabilisées pour la période de 2024 et 2025 suivant un calcul de régularisation fort peu lisible, sans aucun détail de clés de répartition, reproduit dans le corps du commandement de payer ou dans le décompte de l’assignation et les bailleurs sollicitent à ce titre un montant complémentaire, selon dernier décompte fourni lors de l’audience, à hauteur de 383,27€.

Or, le bailleur est tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans. Ainsi, il se devait de communiquer copie des factures et avis d’imposition concernant les ordures ménagères et le mode de calcul appliqué à sa demande.

En l’espèce, il est demandé des charges d’ordures ménagères, d’eau et d’entretien de canalisation avec des montants relatifs à des consommations sans que ne soient produits les justificatifs idoines pour vérifier les index, clés de répartitions et les montants refacturés en rapport avec les fournisseurs.

Il est relevé qu’il n’est pas produit non plus les diverses régularisations annuelles adressées au locataire ou les justificatifs que celui-ci aurait été informé de ses consommations et des relevés effectués, ni de copies des factures de consommables qui auraient pu lui être communiquées et ce afin de satisfaire aux obligations du bailleur en la matière.

Ainsi, il résulte des pièces de la procédure, qu’il n’est justifié d’aucune facture ou avis d’imposition concernant les charges telles que réclamées au locataire et que les provisions n’ont pas fait l’objet de régularisation annuelle.

Faute de produire les justificatifs utiles, factures et les index relevés pour les consommations, il n’est pas possible de re facturer de tels montants au locataire au titre des charges récupérables.

En conséquence et faute d’avoir valablement justifié des charges, la demande des bailleurs à ce titre sera rejetée.

L’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation impayés), échéance de mai 2025 au prorata d’occupation compris, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 041,42€, au vu du contrat de location, du commandement de payer et du dernier décompte produit à l’audience.

Il convient de prononcer une condamnation provisionnelle en deniers et quittances pour tenir compte des versements qui pourraient être intervenus pendant le temps du délibéré.

M. [S] [L] sera donc condamné à payer à Monsieur et Madame [Z], la somme provisionnelle de 3 041,42 €, en deniers et quittances à valoir sur l’arriéré locatif.

— Sur les demandes annexes :

L’équité commande d’allouer une somme de 70€ aux demandeurs en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sylvie ROUBAUD, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront

Mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à compter du 7 mars 2025,

DECLARONS M. [S] [L], occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 2] à compter du 7 mars 2025,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail, soit à compter du 7 mars 2025, jusqu’à la date de libération effective en date du 19 mai 2025,

CONDAMNE, en ce principe, M. [S] [L] à payer les Indemnités d’occupation sur la dite période,

CONSTATONS le départ de M. [S] [L] au 19 mai 2025,

DISONS la demande de libération des lieux, d’expulsion et d’autorisation de transport des meubles et objets garnissant les lieux dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou chez tout garde meuble au choix des requérants et aux frais, risques et périls de Monsieur [L], devenues sans objet,

CONSTATONS le désistement de M et Mme [Z] de leur demande d’expulsion,

DECLARONS le désistement parfait,

CONDAMNONS M. [S] [L] à payer à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z], une provision de 3 041,42€, en deniers et quittances, à valoir sur l’arriéré locatif tel qu’arrêté selon décompte produit aux débats, loyers, et indemnités d’occupation depuis le 7 mars 2025, échéance de mai 2025 au prorata d’occupation comprise, et avec intérêts de droit à compter de la présente décision,.

DEBOUTONS M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] de leur demandes au titre des charges locatives, soit 383, 27€,

CONDAMNONS M. [S] [L] à payer à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] une indemnité de 70€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [S] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

ORDONNONS la notification de la présente décision à la Préfecture des Hautes-Pyrénées, à toutes fins utiles,

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge