TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/00384 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EKSO

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ALPYR, domiciliée : chez Mr et Mme [E] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elodie DIEUDONNÉ de la SELARL DTN AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [U], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

[D] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé du 7 août 2023, prenant effet le 10 août 2023, la SCI ALPYR a donné à bail à usage d’habitation à M. [D] [T] et Mme [N] [U], un logement [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 518 €, et une provision sur charges de 30€.

Aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué à la procédure

Par acte en date du 12 octobre 2023, la SCI ALPYR a fait signifier à M. [D] [T] et Mme [N] [U], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 437,23€ suivant décompte comprenant le dépôt de garantie (518€) et les loyers impayés d’aout 2023 ( 371,23€) à septembre 2023 ( 548€) inclus.

Ce commandement de payer portait à 6 semaines, le délai pour régulariser l’arriéré.

Par acte en date du 25 janvier 2024, la SCI ALPYR a fait signifier à M. [D] [T] et Mme [N] [U], un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice du 9 février 2024, la SCI ALPYR a fait assigner respectivement M. [D] [T] et Mme [N] [U] d’avoir à comparaître le 23 avril 2024 aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3 111,23€ au titre de loyers et charges impayés arrêtés à janvier 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer

55€ correspondant à la quote-part de la taxe d’ordures ménagères 2023

518€ correspondant au dépôt de garantie non versé

219,07€ au titre des actes de procédure

109,33€ au titre de l’assignation

46,08€ au titre du complément de droit proportionnel

Il est demandé également de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à leur départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal, outre les sommes de 200€ à titre de dommages et intérêts et 900€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, avec exécution provisoire

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2024.

A cette audience, la SCI ALPYR a été représentée par Maître DIEUDONNE.

M. [D] [T] et Mme [N] [U], cités régulièrement à étude n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La SCI ALPYR par la voix de son Conseil a sollicité le renvoi indiquant que les clés devraient être restituées vendredi et qu’un rendez-vous a été pris pour dresser l’état des lieux de sortie.

La juridiction a donné lecture du diagnostic social et financier et a indiqué que les défendeurs seraient avisés par le greffe du renvoi de l’audience à la date du 28 mai 2024.

Les courriers pour réaviser les défendeurs du renvoi sont revenus au greffe portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024.

A cette audience, la SCI ALPYR a été représentée par Maître [V].

M. [D] [T] et Mme [N] [U] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La SCI ALPYR par la voix de son Conseil a indiqué que les locataires étaient partis, selon le procès-verbal de reprise des lieux de Me [X] en date du 14 mai 2024, et qu’elle a procédé à la reprise du logement suite à l’abandon des clés dans la boîte aux lettres d’une voisine, y précisant qu’à cette occasion, le commissaire de justice a constaté l’état du logement abandonné et réalisé des photos joint à l’acte.

Le renvoi a été demandé pour actualiser la créance.

La juridiction a demandé de se voir communiquer la nouvelle adresse des défendeurs pour les aviser du renvoi de l’audience à la date du 17 septembre 2024.

Le 11 juin 2024, la nouvelle adresse des défendeurs a été communiquée comme sollicitée.

Les défendeurs ont été réavisés du renvoi par lettre simple.

Le courrier adressé à Mme [N] [U] est revenu portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

A cette audience, la SCI ALPYR a été représentée par Maître DIEUDONNE.

M. [D] [T] et Mme [N] [U] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La SCI ALPYR par la voix de son Conseil a a demandé le renvoi pour actualiser sa créance, indiquant que l’état des lieux de sortie avait été fait.

La juridiction a indiqué qu’en cas de nouvelle demande, la citation des défendeurs était nécessaire pour l’audience de renvoi du 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, la SCI ALPYR a été représentée par Maître DIEUDONNE.

M. [D] [T] et Mme [N] [U] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La SCI ALPYR par la voix de son Conseil a indiqué que les dernières conclusions avaient été valablement signifiées aux défendeurs les 13 et 16 décembre 2024. Il a été rappelé que les locataires sont partis en mai 2024 et qu’un PV de reprise des lieux a été réalisé le 14 mai 2024. Il est soutenu que le logement a été rendu en mauvais état et que des réparations locatives ont été nécessaires pour le remettre en état.

La juridiction a ordonné le renvoi de l’affaire, Madame [U] a été réavisée par le greffe pour l’audience de renvoi du 18 mars 2025, ce à sa nouvelle adresse.

La juridiction a ordonné le renvoi de l’affaire, Monsieur [T] a été réavisée par le greffe pour l’audience de renvoi du 18 mars 2025, ce à sa nouvelle adresse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025, où elle a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 20 mai 2025.

* * * * *

LA SCI ALPYR, représentée par Maître [V], indique à l’audience poursuivre le bénéfice de ses dernières conclusions régulièrement notifiées les 13 et 16 décembre 2024, à savoir :

Fixer la créance locative due par M. [D] [T] et Mme [N] [U] à la SCI ALPYR à la somme de 5 040,03€ et les condamner solidairement au paiement de cette somme.

Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer soit le 12 octobre 2023.

Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 17 317,14€ au titre des articles 1103 et 1728 du Code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Subsidiairement,

Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 17 317,14€ au titre de l’article 1240 du Code civil.

Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 2000€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil.

Condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens, dont l’ensemble des frais de commissaire de justice déjà engagés à hauteur de 888,82€.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI ALPYR fait valoir que la demande d’expulsion est désormais sans objet, puisque les locataires ont quitté les lieux. Elle soutient que la situation d’impayé n’a pas été régularisée par les défendeurs et sollicite de les voir condamner solidairement au paiement, suivant décompte actualisé, de la somme de 5 040,03€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au pro rata du 13 mai 2024 à hauteur de 4 985,03€ et le pro rata des taxes ordures ménagères de 55€.

Elle explique que les lieux ont été dégradés de manière anormale par les locataires et leurs chiens qui ont souillé de leurs excréments les parquets et autres revêtements de l’ensemble du logement. Elle sollicite le règlement de réparations locatives à hauteur de 17 317,14€, sans déduction dépôt de garantie non réglé à l’entrée dans les lieux.

Elle explique avoir dû procéder à la désinfection, nettoyage, réparation et reprise du logement pour un coût de 9 834€, outre le remplacement du robinet de la machine à laver, de la hotte aspirante, de son socle et des spots, le nettoyage du balcon et de la terrasse et le vidage des encombrants laissés dans les parties communes.

Elle soutient avoir tenté de relouer le logement en l’état des premières réparations effectuées, mais explique que la locataire suivante a donné rapidement congé en raison des reliquats d’odeurs dans le logement.

Elle fait valoir qu’il est nécessaire de procéder au changement des sols de l’ensemble du logement et que le devis le moins onéreux s’élève à 7 025,70€.

En dernier lieu, elle estime que la mauvaise foi des locataires est caractérisée puisque la bailleresse a dû gérer le mécontentement des autres locataires de l’immeuble et subir le départ de certains d’entre eux en raison des nuisances olfactives dues à l’occupation des consorts [T] [U].

Elle sollicite de les voir condamner solidairement à réparer le préjudice subi par elle et à lui verser à ce titre la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, outre une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

M. [D] [T] et Mme [N] [U], régulièrement réavisés par le greffe à leur nouvelle adresse respective, ne comparaissent pas et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Le jugement en premier ressort, sera à leur endroit par conséquent qualifié de réputé contradictoire.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge si le défendeur ne comparaît pas de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX, et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

La SCI ALPYR a fait délivrer à M. [D] [T] et Mme [N] [U], un commandement de payer le 12 octobre 2023 visant la clause résolutoire portant sur des loyers impayés s’élevant à 1 437,23€.

Le délai de ce commandement initialement fixé à 6 semaines a été porté à 2 mois conformément au contrat de bail.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance et les locataires n’ont pas sollicité de suspension de la clause résolutoire et n’ont pas fait d’offre de paiement. Il sera observé qu’aucun règlement n’a été fait concernant les obligations du bail, ni le dépôt de garantie, ni les loyers courants.

L’arriéré locatif représente selon le bailleur, au jour de l’audience, la somme de 5 040,03 € soit le prorata du loyer d’aout 2023 : 371,23€, les loyers de septembre à avril 2024 : 8 X 548€ et le prorata de loyer de mai 2024 : 229,80€, outre un pro rata concernant les ordures ménagères de 55€.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 2 avril 2024.

Il en résulte que l’évaluation n’a pas pu être réalisée puisque M [T] a contacté les services par téléphone indiquant avoir quitté le logement.

M. [T] a précisé que le litige avec le bailleur concernait la présence d’un chien PATOU dans le logement et qu’il n’y a pas de souci financier puisque lui est en CDI en tant qu’éducateur à [Localité 4] et que Mme [U] a une promesse d’embauche en CDI. Il est indiqué que le locataire entend régler la dette au bailleur et restituer le logement à bref délai.

La clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 13 décembre 2023 ce qui emporte résiliation du bail.

A compter du 13 décembre 2023, M. [D] [T] et Mme [N] [U] sont occupants sans droit, ni titre du logement situé n°[Adresse 2].

Lors des débats, il a été déclaré par le bailleur que M. [D] [T] et Mme [N] [U] avaient quitté le logement le 14 mai 2024 ce dont il est décerné acte.

En conséquence, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Par cette occupation illicite, M. [D] [T] et Mme [N] [U] causent un préjudice au bailleur propriétaire, l’empêchant d’avoir la libre disposition de son bien.

En ce chef, M. [D] [T] et Mme [N] [U] sont condamnés solidairement à payer à la SCI ALPYR, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives, du 13 décembre 2023 jusqu’à leur départ effectif des lieux qui s’est opéré le 14 mai 2024, date de la reprise effective du logement par le bailleur

— Sur l’arriéré locatif

La SCI ALPYR sollicite de voir condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à lui payer la somme de 5 040,03€ au titre de la dette locative composée du prorata de loyers d’ aout 2023, des loyers et charges de septembre à décembre 2023 et des indemnités d’occupation du 13 décembre 2023 jusqu’au 14 mai 2024, outre le prorata de la taxe d’ordures ménagères de 55€.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. "

Le bailleur est donc tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans.

Ainsi, il se devait de communiquer copie de l’ avis d’imposition correspondant à la taxe d’ordures ménagères et du mode de calcul appliqué à sa demande.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, qu’il n’est justifié d’aucune document concernant les charges telles que réclamées aux locataires, et qu’il est juste proposé un prorata sur la TEOM, sans détail du mode de calcul.

Il est par ailleurs constaté qu’il n’est produit par la bailleresse aucun élément ( factures et avis de taxe foncière 2023) à la présente procédure et ce malgré les nombreux renvois accordés, pour justifier des dits calculs de régularisation.

En conséquence et faute d’avoir valablement justifié des charges réclamées dans les délais de rigueur ou même à la présente procédure, les prétentions de la bailleresse à ce titre sont rejetées.

L’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation depuis la résiliation du bail, échéance de mai 2024 au prorata comprise) arrêté à la somme de 4 985,03€ n’est pas contestable au vu du contrat de location, du commandement de payer et du dernier décompte produit lors des débats du 18 mars 2025.

En conséquence, M. [D] [T] et Mme [N] [U] sont condamnés solidairement à payer à la SCI ALPYR, la somme de 4 985,03 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 919,23€ correspondant au seul arriéré locatif ( hors dépôt de garantie) et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les dégradations locatives et les dommages et intérêts

Par conclusions additionnelles régulièrement notifiées aux défendeurs, la SCI ALPYR a fait valoir de nouvelles demandes dont celle relative à la condamnation solidaire de M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 17 317,14€ au titre des articles 1103 et 1728 du Code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celle relative à la condamnation solidaire des mêmes à verser à la SCI ALPYR la somme de 2000€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil.

Ces nouvelles demandes sont appuyées par les pièces numérotées de 11 à 29 visées au bordereau des conclusions additionnelles.

Or le procès verbal de signification desdites conclusions additionnelles fait par le Commissaire de justice les 13 et 16 décembre 2024 ne comporte que 13 pages de sorte que le respect du contradictoire est à questionner.

En effet, les défendeurs dès lors qu’ils n’ont pas été destinataires de l’ensemble des pièces fondant les nouvelles demandes de la SCI ALPYR n’ont pu être mis en mesure d’exercer valablement leurs droits en défense.

En conséquence, vu les articles 14 et 15 du Code de procédure civile, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’ordonner le renvoi de l’affaire au 1 ier juillet 2025 à 9 heures afin que le respect du contradictoire soit assuré.

A cette fin, il est enjoint à la SCI ALPYR de faire notifier par tous moyens, toutes les pièces sur lesquelles elle fonde ses nouvelles demandes et de justifier de cette notification pour l’audience du 1 ier juillet 2025 à 9 heures.

Par ailleurs, il est produit par la SCI ALPYR, à l’appui de sa demande de réparations locatives, une pièce numérotée 18 émanant de TRIKISERVICES pour un montant de rénovation de l’appartement de 9 834€ en date du 10 août 2024.

Il est à relever plusieurs points relativement à cette facture, lesquels réunis peuvent faire douter de sa sincérité.

En premier lieu, l’amateurisme de cette facture sur laquelle ne figure aucun détail, ni références à des devis précédents

En second lieu, les contradictions portant sur l’application TVA

En troisième lieu, la distance géographique existant entre l’appartement à rénover qui est à [Localité 5] et l’entreprise TRIKISERVICES qui est à 700km de là, pour être dans les ALPES MARITIMES, département du 06.

Dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée, il est donc enjoint à la SCI ALPYR de justifier des devis détaillés à l’appui desquels cette facture aurait été émise, de justifier par un extrait KBIS et un document infogreffe de l’existence juridique et commerciale de cette entreprise au temps de la réalisation des travaux allégués soit entre mai et août 2024, à défaut la pièce numérotée 18 sera écartée des débats.

Par jugement mixte du 20 mai 2025, il a été statué ainsi qu’il suit :

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter du 13 décembre 2023, par acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE M. [D] [T] et Mme [N] [U], occupants sans droit ni titre du logement [Adresse 2],

CONSTATE le départ de M. [D] [T] et Mme [N] [U] au 14 mai 2024,

DIT la demande d’expulsion devenue sans objet,

FIXE l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges locatives dûe du 13 décembre 2023 au 14 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à payer à la SCI ALPYR la somme de 4 985,03€ au titre de l’arriéré locatif ( loyers, charges et indemnités d’occupation depuis le 13 décembre 2023, prorata de mai 2024 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 919,23€ et à compter de la présente décision pour le surplus,

PAR AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats pour les motifs évoqués dans le corps de la décision et renvoi l’affaire au 1 ier juillet 2025 à 9 heures

DIT que l’envoi par le greffe de la présente décision aux parties, vaut convocation à l’audience du 1 ier juillet 2025 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur les demandes restées pendantes,

RESERVE les dépens.

* * * * *

L’affaire à l’audience du 1 ier juillet 2025 a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

A l’audience sur réouverture de débats, la SCI ALPYR par la voix de son Conseil a soutenu des conclusions N° 2, régulièrement et respectivement signifiées à Mme [N] [U] et M. [D] [T] par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, y sollicitant de voir:

— condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 17 238,54€ au titre des articles 1103 et 1728 du Code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Subsidiairement,

— condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 17 238,54€ au titre de l’article 1240 du Code civil,

— condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 2000€ au titre de l’article 1231-6 du Code

— condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à verser à la SCI ALPYR la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens, dont l’ensemble des frais de commissaire de justice déjà engagés à hauteur de 888,82€ et ceux à venir,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

La SCI ALPYR fait valoir que le logement a été laissé dans un état déplorable, tel qu’il en résulte du procès verbal de reprise de Me [X] en date du 14 mai 2024

Elle soutient que d’importants travaux ont été nécessaires pour remettre en état le logement, ainsi que les parties communes.

En réponse à la demande de justificatifs sollicitée par la juridiction sur la facture TRIKISERVICES, la gérante de la SCI explique que dans l’urgence des travaux à réaliser, elle a été mise en contact par une locataire de l’immeuble avec M. [M], qui l’a présenté comme un ami. Elle expose avoir vérifié sur internet son n° SIRET et son adresse pensant avoir des informations officielles et n’avoir pas eu connaissance de la cessation d’activité, pour ignorer même l’existence du site INFOGREFFE. Elle justifie d’une attestation de Mme [R] locataire qui confirme avoir hébergé M. [M], qui a proposé ses services à la SCI ALPYR, sans informer quiconque de sa cessation d’activité et qu’il a finalement disparu soudainement sans finir les travaux et sans restituer les clés.

La SCI ALPYR estime justifier de sa bonne foi, en produisant des échanges de SMS avec M. [M] et un courrier recommandé du 20 octobre 2024 sollicitant la transmission d’une facture régulière, restés sans réponse.

En outre, la SCI ALPYR soutient qu’il n’a pas été possible de solliciter d’extrait KBIS pour la société [M] MONAAM sur le site infogreffe et qu’il est confirmé que la société est radiée depuis le 31 décembre 2023, ce que la requérante ignorait.

La SCI ALPYR soutient qu’en sus des travaux, se sont ajoutés le remplacement du robinet de la machine à laver à hauteur de 105,44€, le remplacement de socle, douille, spots, pose de la hotte aspirante à hauteur de 130€, le nettoyage de la terrasse et balcon à hauteur de 150€ et le débarrassage des encombrants à hauteur de 72€

Elle fait valoir que le logement n’a pu être reloué avant le 1er août 2024 et que la nouvelle locataire a résilié son bail très rapidement en raison de son insupportation des odeurs persistantes dans le logement.

La SCI ALPYR rappelle avoir du faire intervenir une première société courant novembre 2024 pour poncer et vernir les parquets, mais que cette opération n’a pas suffit à récupérer le sol et à enlever les odeurs d’urine de chiens, et qu’elle a dû finalement faire poser par une autre société un nouveau revêtement de sol en avril 2025.

Mme [N] [U] et M. [D] [T] régulièrement réavisés par le greffe de la réouverture des débats, ne comparaîssent pas et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

La décision en premier ressort sera qualifié de réputé contradictoire à leur endroit.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge si le défendeur ne comparaît pas de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

)Sur la facture [M] SERVICES :

Il sera rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur suivant les dispositions de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Il résulte des dernières conclusions et des débats que la SCI ALPYR, qui produit une facture [M] SERVICES datée du 10 août 2024, échoue à prouver l’existence de la société, qui est en cessation d’activité depuis le 31 décembre 2023, et ce alors même que la requérante prétend l’avoir mandatée pour réaliser la remise en état du logement postérieurement à cette date et se prévaut d’une facture établie indument par une société sans existence juridique.

Les arguments soutenus en réponse à la réouverture des débats, ne permettent pas de justifier ni de l’existence de la dite société, prétendument mandatée, ni même de la réalité des travaux pour partie réalisés dont il est demandé le remboursement.

En raison de l’absence d’existence juridique de la dite société rédactrice de la facture litigieuse, la facture produite sera déclarée inopposable et sera écartée des débats.

Les dégradations locatives, dont il est demandé réparation, seront donc appréciées de manière forfaitaire et souveraine par la juridiction, en l’absence de devis ou facture régulier et opposable comme le prévoit la Jurisprudence en la matière qui en son arrêt du 7 décembre 2017 ( numéro 16-11. 703) rappelle que lorsque le juge constate l’existence d’un préjudice, il ne peut refuser de l’indemniser.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

Les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer.

Il convient de relever qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit à la procédure par les parties.

Dès lors pour les éléments non justifiés, c’est la présomption de remise en « bon état » lors de l’entrée dans les lieux, prévues à l’article 1721 du code civil qui s’appliquera. Il est rappelé aux locataires qu’il leur appartenait de combattre cette présomption par tout moyen.

Il convient de rappeler que les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elle. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur et à un coût fixé par décret en Conseil d’ Etat.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces du dossier que Maître [X] commissaire de justice est intervenu pour procéder à la reprise des lieux le 14 mai 2024 et en même temps à l’état des lieux de sortie, en l’absence des parties ou de leur représentant dûment mandaté.

Or s’il résulte des termes des conclusions que la restitution des clés par les locataires a été faite dans la boîte aux lettres d’un voisin de l’immeuble, cette situation ne vaut pas renonciation à l’exercice d’un droit d’ordre public d’être informé de la convocation à l’état des lieux, et ne dispensait donc pas le bailleur de sa propre obligation de convoquer les consorts [U] [T] audit état des lieux, en l’absence d’état des lieux amiablement convenu, conformément aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989

En conséquence, faute d’avoir convoqué régulièrement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à l’état des lieux de sortie, et d’en avoir justifié, et afin de leur donner le choix d’y assister ou pas, ledit état des lieux ne peut être déclaré comme contradictoire et réalisé à frais partagés selon les dispositions en vigueur.

Toutefois, pour avoir été régulièrement notifié à la présente procédure, le constat d’état des lieux leur sera cependant déclaré opposable pour avoir été soumis à leur discussion.

Sur les dégradations locatives:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Le coût total de la remise en état sollicitée à la charge des locataires s’élève, suivant suivant décompte, à 17 238,54€ correspondrait, selon le bailleur aux frais liés à la remise en état du logement à raison soit de dégradations soit d’un défaut d’entretien incombant aux locataires et notamment au nettoyage du logement et au changement des sols souillés et remplacement de divers équipements.

Il convient de comparer les éléments probants produits relatifs à l’état des lieux de sortie réalisé par huissier et à la présomption de bon état d’entrée dans les lieux sachant que les locataires ont occupé les lieux moins d’un an.

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les éléments probants produits à la sortie des lieux, il résulte que ne seront retenues que les réparations locatives ci-après, comme correspondant à des dégradations, ou à un défaut d’entretien des locataires lesquelles seront assorties d’un abattement pour vétusté si nécessaire.

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les éléments probants de la sortie, il résulte dans le constat d’état des lieux de sortie, il est relevé que : « l’appartement est vide de tout bien et objet. (…) l’appartement est sale et de très fortes odeurs nauséabondes se dégagent de l’appartement.

Le parquet posé sur le sol est dégradé ainsi que les murs qui sont sales, tâchés et encrassés. Des traces d’excrément sont présentes dans l’appartement. » de très nombreux clichés photographiques sont annexés illustrant la saleté des murs et l’état dégradé, taché des sols et revêtements en bois de l’ensemble du logement, outre le plan de travail de la cuisine et les planches de la terrasse.

La demande formée au titre de la désinfection du logement, du nettoyage des murs et sols de l’ensemble du logement, de la réparation des murs endommagés avec peinture murs et plafond et du ponçage, lasurage et vernis du parquet, du plan de travail de la cuisine et de la terrasse n’est accompagnée d’aucun élément chiffré, la facture [M] SERVICES non opposable ayant été écartée.

L’imputabilité des dégradations aux locataires concernant l’encrassement du sol parquet et terrasse, des murs outre les nombreux impacts murs et la dégradation des sols n’est pas contestable.

Toutefois vu la durée d’occupation par les locataires d’à peine 1 an, vu le bon état d’usage présumé du logement à l’entrée dans les lieux, sans que ne soit justifié d’une remise à neuf de l’ensemble des murs et sols par la bailleresse avant l’entrée dans les lieux, il n’y a pas lieu de facturer la remise en état « neuf » des murs et sols de l’ensemble du logement.

En l’espèce, il convient de tenir compte de la vétusté antérieure à l’entrée dans les lieux, suivant la présomption de bon état et faute de prouver l’état neuf du logement à l’entrée dans les lieux ou une date très récente de remise à neuf de l’ensemble du logement.

En conséquence, il convient d’évaluer forfaitairement la demande et il sera fait droit à la demande au titre de la désinfection, du nettoyage, de la réparation des murs, peinture et sols, ainsi que du plan de travail et remise en état de la terrasse à hauteur de 4 000€.

Sur le remplacement du robinet de machine à laver

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les élements probants de la sortie, il résulte de l’état des lieux de sortie, aucune mention concernant le robinet de la machine à laver.

La demande au titre du remplacement du robinet de la machine à laver s’élève à 105,44€, suivant facture MD PLOMBERIE 65 en date du 17 juin 2024.

L’imputabilité de la dégradation aux locataires n’est pas établie.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande concernant le remplacement du robinet de machine à laver.

Sur le remplacement du socle DCL, douille, spot plan de travail et la pose de la hotte aspirante

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les élements probants de la sortie, il résulte de l’état des lieux de sortie, « la hotte aspirante est déposée et les éléments composant la cuisine sont encrassés et sales. » une photo illustre la hotte posée au sol.

La demande au titre du remplacement du socle DCL ( pour luminaire), douille, spot plan de travail et la pose de la hotte aspirante s’élève à 130€ suivant facture GUILLAUME ELEC datée du 29 août 2024.

Il résulte des pièces fournies que l’imputabilité de la dégradation aux locataires n’est établie que concernant la hotte aspirante. Les défaillances au niveau des luminaires n’ayant pas été relevées lors du constat d’huissier, elles ne sont donc pas reconnues imputables aux locataires, pour possiblement être intervenues postérieurement à la restitution des lieux

En conséquence, il n’y a lieu de faire droit à la demande que concernant la pose de la hotte aspirante à hauteur de 30€.

Sur le devis de lavage de la terrasse

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les éléments probants de la sortie, il résulte de l’état des lieux de sortie : aucune mention relative à la terrasse, cependant une photo est annexée représentant une cour intérieure avec murs tachés auréolés, dallage bois sombre et humide, et où des objets et encombrants ont été abandonnés.

La demande au titre du nettoyage des murs de la terrasse s’élève à 150€, suivant facture Drouet clean auto du 10 juillet 2023.

L’imputabilité de la dégradation de la terrasse aux locataires n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant le nettoyage de la terrasse à hauteur de 150€.

Sur le débarrassage des encombrants

De la comparaison entre la présomption de bon état des lieux d’entrée et les éléments probants de la sortie, il en résulte que « l’appartement est entièrement vide de tout bien et objet ». Il ressort des photos annexées au constat que quelques encombrants ont été abandonnés sur la terrasse.

La demande au titre du débarrassage d’un vieux matelas et autres encombrants déposés sous l’escalier des parties communes s’élève à 72 €, suivant facture de l’entreprise individuelle [P] [S].

Il résulte des pièces fournies que l’imputabilité du dépôt d’encombrants dans les parties communes d’une part n’a pas été relevée lors du constat d’huissier, d’autre part ces dégradations pour être localisées dans les parties communes ne sont pas reconnues imputables aux seuls locataires, en ces deux motifs cumulés et déclinés, ces réparations n’ont pas à être mise à leur charge.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande concernant le débarrassage des parties communes.

Sur le remplacement intégral du parquet.

Il résulte des pièces fournies que suivant facture du 10 août 2024, les parquets de tout le logement ont été poncés, lasurés et vernis sur l’ensemble du logement.

Pourtant la bailleresse expose qu’au motif du congé donné par la locataire suivante qui a habité le logement jusqu’en octobre 2024, il conviendrait de procéder finalement au remplacement de l’ensemble des sols du logement par un revêtement neuf.

La demande au titre du remplacement complet des parquets du logement soit 45m2 s’élève à

7 025,70€.

A toutes fins utiles, il convient rappeler que si les réparations locatives peuvent être mises à la charge des locataires sortants en raison des dégradations commises et effectivement établies ou constatées à l’occasion de leur occupation des lieux, la mauvaise ou l’insuffisante exécution des travaux de réparation réalisée ensuite par la société mandatée ne relève pas de leur responsabilité qu’elle soit contractuelle ou quasi-délictuelle.

Il n’est dès lors pas sérieusement envisageable de solliciter après la remise en état des sols à leurs frais, une première fois, le remplacement des revêtements par un sol neuf et ceux plus de 5 mois après leur départ des lieux et ce alors même que le logement a été reloué puis occupé entre temps par un nouveau locataire.

Cette demande ne saurait prospérer et sera rejetée.

En ces motifs, M. [D] [T] et Mme [N] [U] seront condamnés solidairement à payer à la SCI ALPYR au titre des réparations locatives, la somme de 4 000 € + 30€ + 150€ soit un total de 4 180€.

Il n’y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie, qui n’ a pas été réglé par les locataires.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est rappelé que le droit d’ester en justice ou de se défendre constitue un droit et que celui ci ne dégénère en abus, pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En l’espèce, la requérante ne caractérise pas un tel comportement chez les défendeurs, n’ayant pas justifié de ses demandes répétées de paiement, seul un commandement de payer nécessaire à la procédure et un second visant à cesser les nuisances concernant les odeurs, outre des échanges de sms produits.

Faute d’établir l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de réglement, aucune pièce n’étant produite à ce titre, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 300€.

M. [D] [T] et Mme [N] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum à payer à la SCI ALPYR, la somme de 300€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Sur les dépens:

M. [D] [T] et Mme [N] [U] partie perdante, seront condamnés in solidum au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût des deux commandements et du PV de reprise des lieux.

— Sur les demandes annexes :

L’exécution provisoire comme de droit sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement mixte du 20 mai 2025

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [N] [U] à payer à la SCI ALPYR la somme de 4180 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] et Mme [N] [U] à payer la somme de 300€ à la SCI ALPYR au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] et Mme [N] [U] au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût des deux commandements et du PV de reprise du 14 mai 2024,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge