TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01001 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESPE

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[C] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 décembre 2021, ayant pris effet le 16 décembre suivant, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [C] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Adresse 2] [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 333,44 €, un loyer accessoire de 21,90 € au titre de l’emplacement de parking, outre 78,89 € de provisions sur charges.

Suite aux plaintes importantes de l’ensemble du voisinage, la SA PROMOLOGIS a fait délivrer à Madame [C] [U] un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire en date du 16 juillet 2024.

Madame [C] [U] a été convoquée à une réunion de conciliation qui a abouti à un constat d’accord en date du 03 décembre 2024 dans lequel la locataire, consciente des nuisances causées par son fils, s’est engagée à faire cesser tous les troubles de voisinage.

Estimant que Madame [C] [U] ne respectait pas ses engagements, la SA PROMOLOGIS a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, fait assigner cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection de [Adresse 2], aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail en date du 15 décembre 2021 signé entre la SA PROMOLOGIS et Madame [C] [U], aux torts exclusifs de cette dernière avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion des lieux loués sis [Adresse 2], de Madame [C] [U], de toutes personnes et de tous objets de son chef, immédiatement à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [C] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS les sommes suivantes :

* à titre d’indemnité d’occupation, l’équivalent du loyer et des charges mensuels actuels, jusqu’à la libération complète des lieux,

* 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de cesser les troubles visant la clause résolutoire.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS – représentée par Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de Toulouse – maintient l’ensemble de ses demandes.

Le bailleur fait valoir que, suivant les dispositions de l’article 1729 du Code civil la locataire est tenue d’occuper paisiblement le logement loué. Il rappelle les termes du bail et notamment l’article 7-1 du contrat, selon lequel le locataire doit jouir paisiblement des lieux sans nuire à la tranquillité des autres locataires. A défaut, de respecter cette obligation, il est prévu à l’article 4-7-2 du même bail une résiliation pour troubles du voisinage.

Le demandeur expose que le fils de Madame [C] [U] cause des nuisances anormales à son voisinage de manière récurrente, depuis le mois de mai 2022, telles que des nuisances sonores diurnes et nocturnes (bruits provoqués par des soirées, cris par les fenêtres ouvertes, musique), de l’insécurité avec des va-et-vient incessants de personnes ayant des comportements agressifs vers et depuis le logement concerné, des odeurs nauséabondes et de stupéfiants en provenance de l’appartement, des jets de détritus et mégots depuis les fenêtres du logement… .

Il estime avoir rappelé Madame [C] [U] à l’ordre à de nombreuses reprises mais que, malgré un accord pourtant intervenu devant le conciliateur, les nuisances n’ont pas cessé. La SA PROMOLOGIS souligne d’ailleurs qu’alors même que l’assignation a été délivrée au mois de mai 2025, les troubles du voisinage ont perduré postérieurement, les dernières attestations produites datant du mois de juin suivant.

Enfin, malgré un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire, délivré en date du 16 juillet 2024 à Madame [C] [U] par le bailleur, la SA PROMOLOGIS estime que le fils de Madame [C] [U] a persisté dans ses agissements, ces troubles graves et répétés justifiant de prononcer la résiliation du bail, la situation des occupants de la résidence étant devenue intolérable.

*

En défense, bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 mai 2025, Madame [C] [U] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION :

Sur le manquement aux obligations contractuelles

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228 du même code, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En application des articles 7b de la loi du 06 juillet 1989 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués. A défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en application de l’article 1729 du Code civil.

En l’espèce, le contrat de bail rappelle d’ailleurs cette obligation au preneur à deux reprises : – « 7- OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

La présente location est consentie aux conditions suivantes que le locataire s’engage à respecter :

7-1- USAGE DES LIEUX

Le locataire doit respecter les règles d’hygiène, de santé et de sécurité dans son logement ainsi que dans les parties communes ; il doit jouir paisiblement des lieux loués sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires (sont notamment visés les cas d’ivrognerie, les violences, tapages nocturnes ainsi que tout bruit, éclat de voix, musique etc) et à la bonne tenue de l’immeuble (surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires et en veillant à ce qu’ils ne salissent pas ou ne dégradent pas les parties communes ou privatives des lieux loués et en s’interdisant de répandre ou déverser sur toutes surfaces et ouvrages des produits susceptibles d’entraîner leur détérioration) »,

— « 4-7-2- Résiliation pour troubles de voisinage

La loi 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance (art. 18) prévoit la résolution de plein droit du bail en cas de non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

Des troubles de voisinage ont cependant régulièrement été reprochés à Madame [C] [U] entre mai 2023 et juin 2025 (pièces n°3 à 21 demandeur), rendant ces troubles, caractérisés comme suit, quasiment continus :

— des comportements agressifs et violents à l’encontre des autres occupants de l’immeuble, avec menaces et insultes (pièces 3, 4, 7 à 13, 17, 20 et 21 demandeur) qui, outre le fait qu’ils sont interdits à la fois par la loi et par le règlement de la résidence, représentent un danger pour la sécurité des autres locataires en raison du sentiment d’insécurité provoqué,

— des jets d’ordures et crachats intempestifs devant les ouvertures voisines, dans les boites aux lettres et dans les parties communes (pièces 3, 6, 7 à 9, 11, 16 et 17 demandeur) qui, outre leur caractère interdit, représentent un danger pour la sécurité des autres locataires, notamment en raison du risque de chute, et qui provoquent une gêne anormale pour la santé et la sécurité des locataires (maladies, odeurs),

— des nuisances sonores répétées (musique, cris, coups dans les murs), de jour comme de nuit (pièces 3 à 21 demandeur) qui, outre leur caractère pénalement sanctionnable, provoquent une gêne anormale empêchant les autres locataires de dormir et de se reposer,

— des dégradations dans les parties communes de la résidence (pièces 17 et 22 demandeur) qui, outre leur caractère pénalement sanctionnable, représentent un danger au niveau de la sécurité des autres locataires et des biens.

Le bailleur justifie avoir adressé à Madame [C] [U] une première mise en demeure en date du 28 juin 2024 (pièce 12 demandeur), puis un commandement d’avoir à cesser les troubles, en date du 16 juillet 2024, délivré par commissaire de justice (pièce 6 demandeur) et enfin un rappel informant de la saisine d’un conciliateur en date du 27 septembre 2024 (pièce 18 demandeur).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les manquements à la jouissance paisible de son logement par Madame [C] [U] sont caractérisés par de multiples témoignages et persistants. Madame [C] [U], a d’ailleurs indiqué devant le conciliateur de justice avoir conscience des nuisances générées par son fils et s’est engagée à ce qu’il reparte vivre chez son père afin de faire cesser les troubles de voisinage (pièce 19 demandeur). Madame [C] [U], non comparante à l’audience, ne fait valoir aucun moyen de défense dans le cadre de la présente procédure.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail en application de l’article 1729 du Code civil pour manquement à l’obligation contractuelle de jouissance paisible et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Sur les conséquences de la résolution du contrat de bail

Par voie de conséquence, à compter de la présente décision, Madame [C] [U] sera occupante sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion qui se fera conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

*

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, en l’absence d’éléments actualisés fournis par le bailleur quant à l’évolution du montant du loyer depuis la conclusion du bail, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 434,13 € et non indexée.

Sur la suppression du délai pour quitter les lieux

La SA PROMOLOGIS sollicite la suppression du délai légalement octroyé à Madame [C] [U] pour quitter les lieux suite à la signification de la présente décision.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, énonce que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection ou la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, force est de constater que l’ensemble des troubles du voisinage reprochés à Madame [C] [U] sont en réalité imputables à son fils, Monsieur [I] [S]. Or, s’il n’est pas contestable que Madame [C] [U], en qualité de locataire, doit assumer les conséquences des comportements des personnes qu’elle héberge, il apparaîtrait anormalement sévère de supprimer les délais pour quitter les lieux dont elle peut légalement bénéficier. En effet, cette mère rencontre manifestement des difficultés pour encadrer le comportement de son fils jeune majeur et il ne saurait moralement lui être reproché de n’avoir pas réussi à le mettre à la porte.

Pour l’ensemble de ces raisons, il ne sera pas fait droit à la demande visant à supprimer le délai visé à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de cesser les troubles en date du 16 juillet 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [C] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [C] [U] relatif au local à usage d’habitation si logement n° [Adresse 2] à [Adresse 2], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement, soit le 25 novembre 2025 ;

CONSTATE que Madame [C] [U] est, à compter de la présente décision, occupante sans droit ni titre du logement n° [Adresse 2] à [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [U] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 434,13 € (quatre cent trente quatre euros et treize centimes) ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de suppression des délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de cesser les troubles du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de

300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge