COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00130 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7J7

Minute N° : 25/00242

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 13 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE-Mme [L]

le :13/05/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [H] [K], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [N] [L]

née le 28 Janvier 1972 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Julie MALARD, Greffier lors des débats

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2020, la société VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient la société [Localité 7] DELTA HABITAT, a consenti à Madame [N] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel total de 400,82€, hors charges.

Par exploit en date du 22 octobre 2024, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [L] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 432,51€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 03 octobre 2024.

Par exploit délivré le 04 février 2025, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a fait citer Madame [N] [L] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, arrêté au 22 décembre 2024, la somme de 516,21€ ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 508,99€ égal au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, indexés sur les augmentations légales, du 23 décembre 2024 et jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est plaidée à l’audience du 22 avril 2025.

La société [Localité 7] DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience. Elle sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de sa dette locative à la somme de 764,83€ au jour de l’audience. Elle indique que le dernier loyer n’a pas été réglé.

Madame [N] [L] comparait également à l’audience en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 849 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 12] par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 février 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 03 octobre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 04 février 2025.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 7] DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 7] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté à la date du 15 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges, assurances) d’un montant de 764,83 euros, décompte arrêté au 31 mars 2025 et loyer de mars 2025 inclus.

Madame [N] [L] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, la créance apparaît incontestable dans son principe et la demande est fondée à hauteur de 764,83€, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, somme arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 7] DELTA HABITAT que Madame [N] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 22 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 7] DELTA HABITAT depuis le 22 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [N] [L] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société [Localité 7] DELTA HABITAT à compter du 22 décembre 2024, et Madame [N] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [N] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 22 décembre 2024, Madame [N] [L] a causé un préjudice à la société [Localité 7] DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [N] [L] à verser à titre provisionnel à la société [Localité 7] DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 23 décembre 2024, la somme de 508,99 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [N] [L] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 12 octobre 2020 consenti à Madame [N] [L] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 11] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 décembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 22 décembre 2024 ;

Constatons que Madame [N] [L] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 22 décembre 2024 ;

Condamnons Madame [N] [L] à payer à la société [Localité 7] DELTA HABITAT la somme de 764,83 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés arrêtés au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Madame [N] [L] ;

Autorisons l’expulsion de Madame [N] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [N] [L] à payer à la société [Localité 7] DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 508,99 euros, charges comprises, à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [N] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge