Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 14 JANVIER 2026

Dans l’affaire :

N° RG 19/00061 – N° Portalis DB2B-W-B7D-DNQE

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS :

Madame [H] [D]

27 Rue de Nansouty

65200 BAGNERES-DE-BIGORRE

représentée par Maître Réjane CHAUMONT de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

Monsieur [X] [V]

27 Rue de Nansouty

65200 BAGNERES-DE-BIGORRE

représenté par Maître Réjane CHAUMONT de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [L] [Y] [W]

10 Place de Vignaux

65200 BAGNERES DE BIGORRE

représenté par Maître Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant

Madame [C] [J] [P]

13 Place Clémenceau Appt 5

65200 BAGNERES-DE-BIGORRE

défaillant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 02 Octobre 2025 présidée par GIMENO Véronique, juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de TARBES par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PAU en date du 11 Décembre 2024, statuant en qualité Juge du tribunal judiciaire , statuant à Juge unique, Assistée de AUDUBERT Morgane Directrice de greffe lors des débats et de DAVID Gwendoline Greffier lors de la mise à disposition.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 14 JANVIER 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon compromis en date du 24 février 2017, réitéré le 24 novembre 2017, Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] ont acheté à Monsieur [G] [W] et à Madame [C] [J] [P] une maison d’habitation située 27 rue Nansouty, 65200 à BAGNERES DE BIGORRE, pour 90000€.

Le 5 juillet 2018 Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] ont fait constater par un commissaire de justice l’existence de fuites d’eau apparues dans leur logement courant avril 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2019 Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] ont assigné Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] devant le tribunal de grande instance de TARBES et ont sollicité notamment :

A titre principal de :

— Constater que le bien objet du contrat de vente entre Monsieur [W] et Madame [J] [P] d’une part et Monsieur [V] et Madame [D] d’autre part est atteint d’un vice caché ;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [J] [P] à payer à Monsieur [V] et Madame [D] la somme de 3.610,89 au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [J] [P] à payer à Monsieur [V] et à Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi.

A titre subsidiaire : ordonner une expertise judiciaire

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [J] [P] à payer la somme de 2000 Euros à Monsieur [V] et a Madame [D] sur le fondement de l’article 700 du CPC;

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [J] [P] à supporter Ies entiers dépens.

Par jugement en date du 11 mars 2021 le tribunal judiciaire de Tarbes a notamment, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 31 janvier 2022.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2023 Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] demandent au tribunal de :

— DIRE QUE le bien immobilier objet du contrat de vente entre Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] d’une part et Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] d’autre part est atteint d’un vice caché,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer la somme de 9788,23€ au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer la somme de 7000€ de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer la somme de 3000€ de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] aux dépens,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer la somme de 8000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer les frais de constat d’huissier qu’ils ont engagé.

Selon ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2023 Monsieur [G] [W] demande au tribunal :

A titre principal :

— Débouter Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] de leurs demandes en raison de l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés présente au contrat de vente,

A titre subsidiaire :

— Débouter Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] de leurs demandes au motif que le bien immobilier objet du contrat de vente entre Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] d’une part et Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] d’autre part n’est pas atteint d’un vice caché,

A titre infiniment subsidiaire :

— Débouter Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

— Dire l’évaluation faite par l’expert judiciaire s’agissant du préjudice matériel juste,

— Condamner Madame [C] [J] [P] conjointement et solidairement avec lui,

— Dire que Madame [C] [J] [P] le garantira de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— Condamner solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] à lui payer la somme de 6000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Selon ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture différée de l’instruction à la date du 5 novembre 2024 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 12 décembre 2024. Le dossier a été reporté à l’audience du 2 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 15 juillet 2024.

À l’issue de l’audience du 2 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que les dernières conclusions des demandeurs ont été notifiées par RPVA à Monsieur [G] [W], mais qu’il n’a pas été justifié qu’elles ont été signifiées à Madame [C] [J] [P].

Néanmoins, les demandes principales formées à son encontre étant identiques à celles formées lors des dernières conclusions notifiées, à l’exception du montant des sommes réclamées au titre de l’article 700 code de procédure civile qui est augmentée de 2000 €, le tribunal constate qu’à l’exception de ce dernier point les prétentions des demandeurs ont respecté le principe du contradictoire.

Dès lors, il convient de statuer sur ces demandes, étant précisé que s’agissant de la demande formée au titre de l’article 700 code de procédure civile, le tribunal n’est régulièrement tenu qu’à hauteur de 6000€

Il est également rappelé qu’il résulte des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

À cet égard, les demandes des parties tendant à voir « dire que » ne peuvent s’analyser comme des prétentions au sens des dispositions qui précèdent.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes au dispositif de la présente décision, lesquelles ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués :

— Dire que le bien immobilier objet du contrat de vente entre Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] d’une part et Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] d’autre part est atteint d’un vice caché,

— Dire l’évaluation faite par l’expert judiciaire s’agissant du préjudice matériel juste.

Sur la garantie des vices cachés

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code Civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même Code dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

Enfin, l’article 1645 du Code Civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à l’acquéreur de démontrer que le vice était antérieur à la vente, inhérent au bien vendu et enfin qu’il rend le bien impropre à son usage.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations constatées rendent « le bien impropre à l’usage auquel on le destine du fait qu’elles entrainent le pourrissement des éléments en bois, la désagrégation des joints et la dégradation des pierres du mur porteur, ainsi que la pollution de l’air intérieur du fait des moisissures se développant et de même que la destruction des embellissements comme les peintures ».

S’agissant d’un bien d’habitation ces fuites d’eau et la présence d’humidité aux murs et aux plafonds rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. En effet, s’agissant d’un logement ce bien a vocation à accueillir des personnes dans des conditions d’hygiène et de sécurité acceptables. Plus particulièrement, il est mentionné au rapport d’expertise que ces infiltrations rendent le bien impropre à son usage en ce qu’elles entrainent notamment les pourrissements des éléments du bois ou encore qu’elles polluent l’air intérieur par les moisissures qui se développent.

Il résulte également du rapport d’expertise que les traces d’infiltration sont apparues 11 mois après l’achat du bien et qu’il est impossible de déterminer si elles existaient lors de la vente ; ou encore si la dégradation du solin a progressivement entraîné ces pénétrations d’eau.

Cependant, l’expert relève que Monsieur [W] avait connaissance de la présence d’infiltrations puisqu’il a fait réaliser des travaux par un charpentier en 2011.

En outre l’expert note la présence d’un seau et d’une caissette en plastique, dissimulés derrière un mur de lambris au niveau du mur le long duquel l’eau fuyait. Monsieur [G] [W] a d’ailleurs confirmé avoir installé ces objets, expliquant qu’ils ont étés installés avant les travaux du toit.

La présence de tels objets, près de 6 ans après les travaux, corrobore les déclarations des demandeurs relatives à l’antériorité des infiltrations et ce d’autant que les photographies annexées au constat du commissaire de justice du 5 juillet 2018 indiquent la présence de traces de moisissures sur la peinture et sur la tapisserie du mur permettant de déduire que les infiltrations ont persisté après l’intervention du charpentier et jusqu’à la vente du bien.

Enfin l’expert judiciaire note dans son rapport qu’un mur de lambris cachait le mur porteur le long duquel les fuites avaient lieu, soit un constat corroboré par les photos annexées au rapport qui établissent que lors de la visite précédant la vente de la maison, les acheteurs ne pouvaient suspecter la présence d’infiltrations derrière ce mur de lambris, la présence d’une trappe n’étant pas suffisante pour alerter leur attention sur des risques d’infiltration, celle-ci pouvant avoir diverses fonctions.

De surcroit, il est précisé par l’expert que ces infiltrations n’avaient lieu qu’en cas de fortes pluies, soit de manière occasionnelle.

Dès lors, il résulte de ces constats que lors des visites réalisés les acquéreurs n’étaient pas en mesure de constater que de tels vices entachaient le bien, du fait de leur dissimulation.

Par conséquent il existe un vice caché s’agissant du bien d’habitation, sis 27 rue Nansouty, 65200 BAGNERES DE BIGORRE, acheté par Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V], vice dont est en principe tenu son vendeur.

Sur la demande du vendeur d’être exonéré de sa garantie des vices cachés

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l’espèce l’acte authentique de vente passé le 24 novembre 2017 stipule que " l’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il est […] sans recours contre le vendeur […] pour vices même cachés ". Cette clause n’est cependant opposable que lorsque le vendeur ignorait au moment de la vente, les vices cachés qui affectaient le bien.

Or en l’espèce il résulte du rapport d’expertise que Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] ne pouvaient ignorer l’existence de ces infiltrations qui se manifestent régulièrement par temps de forte pluie et ce d’autant que Monsieur [G] [W] a indiqué qu’il savait que la bassine retrouvée derrière le mur en lambris permettait de recueillir de l’eau et avait été mise en place avant 2011.

Dès lors, ils ne sauraient se prévaloir de la clause d’exonération mentionnée à l’acte authentique.

Sur la demande en restitution du prix par l’acquéreur

Aux termes de l’article 1644 dans le cadre de la garantie des vices cachés l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou la garder et se faire rendre une partie du prix.

Sur la base de deux devis actualisés en mai 2020, l’expert judiciaire a chiffré à 6525,49€ TTC, le coût des réparations pour remédier aux conséquences des infiltrations ; somme arrêtée au 31 janvier 2022.

Faisant valoir une augmentation du coût des matériaux depuis, les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à leur payer la somme de 9788.23 € correspondant au montant de la somme arrêtée par l’expert, majorée de 50 % en raison notamment du coût des matériaux depuis l’évaluation expertale.

Si Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] demandent à ce que cette somme soit majorée en raison principalement de l’augmentation du prix des matériaux suite à la guerre en Ukraine, ils ne produisent aucune pièce permettant d’établir la réalité d’une telle augmentation.

Par conséquent Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] seront condamnés in solidum à payer à Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] la somme de 6525,49€ à titre de restitution partielle du prix qu’ils ont reçu pour la vente de leur bien affecté d’un vice caché.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’acquéreur

L’article 1645 du code civil prévoit que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il résulte des conclusions du rapport d’expertise qu’en raison de la présence d’infiltrations importantes des moisissures se sont développées dans certaines pièces du logement causant des dégradations de certains murs et de certains plafonds, empêchant Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] de profiter de certaines pièces de leur habitation.

Il a été démontré précédemment que Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] connaissaient les vices de la chose au moment de la vente et qu’ils ont tenté de les dissimuler.

Il en résulte donc un préjudice de jouissance pour les acquéreurs, qui sera évalué à la somme de 4000€ en raison de la période durant laquelle ils n’ont pas pu jouir paisiblement d’une partie de leur bien, dans l’attente de la réalisation des travaux à intervenir et dont le coût a fait l’objet d’une indemnisation.

Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] seront donc condamnés à payer in solidum à Madame [H] [D] et à Monsieur [X] [V] la somme de 4000€ au titre de leur préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral invoqué par Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V], il n’est pas caractérisé dans leurs écritures et son existence n’est pas démontrée par les éléments versés aux débats.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P], succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P], tenus aux dépens, seront condamnés à payer in solidum à Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3000 euros.

Il convient de rappeler que les frais de constat d’huissier entrent dans les prévisions de l’article 700 al. 1er du code de procédure civile. Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] seront donc déboutés de leur demande à ce titre en sus de celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [W] sera débouté de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes formées par Monsieur [G] [W] à l’encontre de Madame [C] [J] [P].

Madame [C] [J] [P] et Monsieur [G] [W] étant condamné, in solidum, à la demande de Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V], les demandes formées par son encontre par Monsieur [W] seront par conséquent rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté de la vente (février 2017) et à la nécessité de permettre à Monsieur [G] [W] et à Madame [C] [J] [P] de débuter les travaux afin d’éviter l’aggravation de leur préjudice par la persistance des infiltrations d’eau dans leur résidence principale, l’exécution provisoire de la décision, est compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à payer in solidum à Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] la somme de 6525,49€ (six mille vingt-cinq euros et quarante-neuf centimes) à titre de restitution partielle du prix de vente ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à payer in solidum à Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] la somme de 4000€ (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] et Madame [C] [J] [P] à payer in solidum à Madame [H] [D] et Monsieur [X] [V] la somme de 3000€ (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] de ses demandes formées à l’encontre de Madame [C] [J] [P].

PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 14 JANVIER 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT