TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/09504

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQOQ

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES PANORAMAS VIENNE – [Localité 18], représenté par son syndic, la société Cabinet Parisien d’administration de bien (C.P.A.B), S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 19]

représenté par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1406

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 18]

non- représenté

Intervention forcée

Madame [J] [W] [U] [L]-[S] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 18]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/09504 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQOQ

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis à [Localité 18] comprenant les immeubles situés au:

— [Adresse 14] et [Adresse 15],

— [Adresse 4],

— [Adresse 17] et [Adresse 12],

— [Adresse 5],

— [Adresse 1] et [Adresse 13],

— [Adresse 16],[Adresse 7],[Adresse 8],[Adresse 9] et [Adresse 10],

— [Adresse 6] et [Adresse 11],

est régi par le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis. Cet ensemble immobilier étant communément dénommé Les Panoramas-Vivienne, son syndicat sera ci-aprés dénommé le Syndicat Les Panoramas-Vivienne.

Le 18 septembre 2018, Maître [H] [N] a été désignée es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires Les Panoramas-Vivienne en raison du montant important des charges impayées; sa mission a pris fin lors de l’assemblée générale qui s’est déroulée le 7 septembre 2020 et le cabinet CPAB exerce désormais les fonctions de syndic.

Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°354 et 355 de copropriété d’un immeuble géré par le Syndicat des copropriétaires Les Panoramas Vivienne à [Localité 18], plus précisément celui du [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 1er août 2022, le Syndicat des copropriétaires Les Panoramas-Vivienne à [Localité 18] a fait assigner Monsieur [P] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 novembre 2022.

Par exploit d’huissier signifié le 4 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires Les Panoramas-Vivienne à [Localité 18] a fait assigner en intervention forcée Madame [J] [L] épouse [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour la même audience.

Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions aux fins d’actualisation signifiées aux défendeurs non constitués le 14 août 2023, le Syndicat des copropriétaires Les Panoramas-Vivienne [Localité 18], au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-2 du code civil, demande au tribunal de :

condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] au paiement de la somme de 15375,09 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, décompte arrêté au 10 juillet 2023, 1er appel de l’exercice 2023/2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 5 février 2021, du 31 janvier 2022 et pour le surplus l’assignation ;

prononcer la déchéance du terme des provisions non encore exigibles et en conséquence s’élevant à la somme de 1022,58 euros ;

condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] au paiement de la somme de 1022,58 euros, au titre des provisions non encore exigibles sur l’exercice 2023/2024 ;

ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] au paiement de la somme de 5000 euros, à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive et la gêne causée au Syndicat ;

juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] au paiement des entiers dépens ;

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

1-1. Sur l’arriéré des charges échues.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la publication par le notaire de la cession du bien immobilier acquis par Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] qu’ils sont propriétaires des lots n°354 et 355 de l’ensemble immobilier en copropriété Les Panoramas Vivienne à [Localité 20], plus précisément situé au [Adresse 4] .

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2017, 14 mai 2019, 7 septembre 2020, 15 décembre 2021 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

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— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 juillet 2023 ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15375,09 euros.

Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier de mise en demeure de paiement de la somme de 10954,57 euros adressé aux débiteurs le 5 février 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour cette somme. Les intérêts au taux légal pour le reliquat de la somme impayée au titre des charges de copropriété, soit la somme de 4420,52 = (15375,09 -10954,07), seront dûs à compter de la première assignation, soit le 1er août 2022.

1-2 Sur la demande de déchéance du terme des provisions pour charges non encore exigibles

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Le syndicat des copropriétaires les Panoramas-Vivienne [Localité 18] demande au tribunal de prononcer la déchéance du terme des provisions non encore exigibles pour la somme de 1012, 92 euros (333,64 x 3). Au soutien de sa demande, il produit une lettre de mise en demeure délivrée le 31 janvier 2022 à l’encontre de la SCI Dan et Raph, C/O Cabinet Mangers-M^me Fanget, [Adresse 2] (pièce 18 du bordereau des pièces communiquées).

Le syndicat des copropriétaires les Panoramas-Vivienne ne rapportant pas la preuve des exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vis à vis des défendeurs pour que soit prononcée à leur égard la déchéance du terme des provisions pour charges non encore exigibles, il sera débouté de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès la première mise en demeure, soit le 5 février 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées et notamment de l’ordonnance du 12 septembre 2018 du Président du Tribunal de Grande Instance de Paris que la gestion de la copropriété a rencontré de très graves difficultés de trésorerie en raison des charges impayées par les copropriétaires ayant pu s’élever jusqu’à la somme de 294 045,11 euros, justifiant la nomination par cet acte juridictionnel d’un administrateur judiciaire .

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré la situation lourdement obérée de la copropriété, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustrait à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée.

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/09504 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQOQ

Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Panoramas-Vivienne.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Panoramas-Vivienne à [Localité 18], réprésenté par son syndic, la SARL Cabinet Parisien d’administration de biens (C.P.A.B.) les sommes de :

—  15375,09 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 10 juillet 2023 (1er appel provisionnel 2023/2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2021 pour la somme de 10954,57 euros et à compter de l’assignation du 1er août 2022 pour le surplus (soit la somme de 4420,52 euros) ;

—  2000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Panoramas-Vivienne à [Localité 18] de sa demande de déchéance du terme des provisions pour charges non encore exigibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [L] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024

La Greffière La Présidente