TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 12 Mai 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01406 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETQF

Prononcé le 12 Mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine,greffier présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 12 Mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMI [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[C] [B] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [C] [B] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat en date du 06 juin 2013, ayant pris effet le 07 juin suivant, pour un loyer mensuel de 322,66 € et 52,34 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 avril 2025 pour un montant de 1 877,31 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [C] [B] [V] par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi en vue d’un apurement de la dette.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA SEMI – représentée par Maître Emmanuel TANDONNET – demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles elle se rapporte oralement, de :

— juger que les causes du commandement de payer du 14 avril 2025 n’ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 15 juin 2025,

— constater, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 06 juin 2013, ayant pris effet le 07 juin suivant, par la SA SEMI à Monsieur [C] [B],

— ordonner qu’il devra libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s’il échet avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [C] [B] au payement des sommes suivantes :

* 2 354,41 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dues au 31 octobre 2025, avec intérêts de droit du commandement de payer du 14 avril 2025 sur la somme de 1 776,32 € et du jugement pour le surplus,

* d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 15 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

* 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SA SEMI actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1 093,99 €. Elle confirme que le payement du loyer courant est repris et, dans ces conditions, ne s’oppose pas aux délais de payement sollicités par le défendeur.

*

En défense, Monsieur [C] [B] [V] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le payement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il affirme avoir réalisé des versements au mois de mars 2026 qui n’apparaissent pas dans le décompte du bailleur.

Compte tenu des versements supplémentaires allégués par le défendeur, le Juge des contentieux de la protection a autorisé la SA SEMI à produire, pendant le temps du délibéré et en toute hypothèse avant le 16 mars 2026, un décompte actualisé de la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 11 mars 2026, la SA SEMI produit un décompte actualisé ne mentionnant aucun règlement complémentaire au mois de mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 06 juin 2013 contient une clause résolutoire (article ARTICLE 12 – CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 1 877,31 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [C] [B] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 093,99 € à la date du 05 mars 2026.

Force est cependant de constater que ce décompte comprend trois régularisations des charges locatives, à hauteur de 15,40 € le 30 avril 2023, 36,57 € pour l’année 2023 et 237,36 € pour l’année 2024. Or, il n’est nullement justifié du montant de ces régularisations par la production des pièces afférentes.

Dans ces conditions, ces sommes ne pourront pas être imputées à Monsieur [C] [B] [V]. Ce dernier sera par conséquent condamné au payement de la somme de 820,06 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (14 avril 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [C] [B] [V] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 50 € par mois afin de lui permettre d’apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l’action de la clause résolutoire.

En l’espèce, d’une part, il résulte du décompte produit par la SA SEMI que Monsieur [C] [B] [V] a repris le payement du loyer courant depuis plusieurs mois, outre versement de sommes supplémentaires conséquentes quand il en a la possibilité, afin d’apurer sa dette.

D’autre part, la SA SEMI ne s’oppose pas à la demande de délais de payement ainsi formulée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [C] [B] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [C] [B] [V] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 451,36 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [C] [B] [V].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 15 avril 2025, de l’assignation du 21 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 22 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [C] [B] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juin 2013 entre la SA SEMI et Monsieur [C] [B] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 15 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [V] à verser en deniers ou quittances à la SA SEMI la somme de 820,06 € (huit cent vingt euros et six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 05 mars 2026, incluant un dernier appel de 451,36 € pour le mois de février 2026 et un dernier versement de 450 € enregistré le 27 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 ;

AUTORISE Monsieur [C] [B] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 € (cinquante euros) chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEMI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [C] [B] [V] soit condamné à verser à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 451,36 € (quatre cent cinquante-et-un euros et trente-six centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA SEMI de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le 15 avril 2025, de l’assignation du 21 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 22 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] [V] à verser à la SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge