TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/02226 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVUM

Prononcé le 02 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[Z] [C] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[M] [Y] (caution ), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Madame [Z] [C] Epouse [U] a donné à bail à Monsieur [G] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 23 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 800 € et aucunes provisions sur charges. Madame [M] [Y] s’est portée caution solidaire du règlement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [G] [D] selon acte de cautionnement en date du 15 décembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [C] Epouse [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2025 pour un montant de 4 967 €. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 31 juillet 2025.

Madame [Z] [C] Epouse [U] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 10 février 2026 et a fait l’objet d’un renvoi au bénéfice des défendeurs.

A l’audience du 24 mars 2026, Madame [Z] [C] Epouse [U] – représentée par Maître [F] [I] – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [D] ; et de condamner ce dernier, solidairement avec Madame [M] [Y], au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14 351 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée, 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [Z] [C] Epouse [U] précise qu’aucun payement n’est intervenu depuis plus d’une année et que les APL ne sont plus versées. Elle s’oppose aux délais de payement sollicités.

*

En défense, Monsieur [G] [D] comparaît en personne. Il affirme avoir mis en place le 20 mars 2026 un virement automatique d’un montant de 2 000 € par mois devant intervenir le 10 de chaque mois. Il sollicite l’autorisation de se maintenir dans les lieux, outre versement de la somme de 2 000 € par mois pour apurer sa dette.

Madame [M] [Y], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile, n’est ni présente, ni représentée aux audiences.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 04 février 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] [C] Epouse [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2025, pour la somme en principal de 4 967 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Madame [Z] [C] Epouse [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14 351 € à la date du 24 mars 2026.

Monsieur [G] [D] conteste le montant de l’arriéré locatif, estimant avoir réalisé des versements supplémentaires à ceux mentionnés par le bailleur et affirmant avoir mis en place un virement automatique d’un montant de 2 000 € par mois à compter du 20 mars 2026, devant intervenir le 10 de chaque mois.

Force est cependant de constater qu’alors que la charge de la preuve repose sur lui, Monsieur [G] [D] ne rapporte aucune preuve au soutien de ses affirmations de payement. Surabondamment, et sans que cela n’ait d’incidence sur le montant de l’arriéré locatif, le virement automatique qui aurait été mis en place n’a manifestement jamais fait effet dans la mesure où le défendeur affirme l’avoir mis en place le 20 mars 2026 et que sa première occurrence devait avoir lieu le 10 avril suivant, soit postérieurement à l’audience.

Monsieur [G] [D] sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 14 351 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 967 € à compter du commandement de payer (28 juillet 2025), sur la somme de 3 384 € à compter de l’assignation (21 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [G] [D] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Madame [Z] [C] Epouse [U] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 800 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [G] [D] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d’apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l’action de la clause résolutoire. Il propose de verser la somme de 2 000 € par mois afin d’apurer sa dette.

Force est cependant de constater d’une part que Monsieur [G] [D] ne justifie pas avoir repris le payement du loyer courant avant l’audience, ce qui rend juridiquement impossible toute suspension de l’acquisition de la clause résolutoire. D’une part, le payement du loyer courant n’ayant pas été repris, il apparaît difficile d’envisager comment Monsieur [G] [D] pourrait affecter cette somme supplémentaire à l’apurement de la dette locative, qui plus est une somme aussi importante que celle proposée.

En conséquence, Monsieur [G] [D] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur la condamnation au payement de la caution

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, soumet la validité du cautionnement au respect des dispositions qu’il édicte et notamment : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Il résulte de l’acte de cautionnement souscrit par Madame [M] [Y] le 15 décembre 2022 que le loyer mensuel dû par Monsieur [G] [D] s’élève à 800 € hors charges. Madame [M] [Y] s’est portée caution solidaire du preneur pour une durée indéterminée et sans limite de montant. Enfin, l’acte de cautionnement reproduit bien l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En dépit des allégations de Monsieur [G] [D] concernant la dénégation de signature de Madame [M] [Y] sur ce document, force est de constater que ce dernier est bien signé et que la défenderesse concernée ne comparait à l’audience ni pour dénier sa responsabilité, ni pour permettre qu’il soit procédé à une vérification d’écriture.

L’engagement de cautionnement signé par Madame [M] [Y] répondant aux exigences fixées par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, il est par conséquent valide.

En outre, aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, le commandement de payer en date du 28 juillet 2025 a été dénoncé à Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, le 31 juillet suivant.

Dès lors, Madame [M] [Y] sera condamnée, ès qualité de caution, solidairement avec Monsieur [G] [D], à verser à Madame [Z] [C] Epouse [U] la somme de 14 351 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 967 € à compter du commandement de payer (28 juillet 2025), sur la somme de 3 384 € à compter de l’assignation (21 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [M] [Y] sera également condamnée, solidairement avec Monsieur [G] [D], au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 € pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973).

En l’espèce, Madame [Z] [C] Epouse [U] ne justifie ni du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [G] [D] et de Madame [M] [Y], ni de la mauvaise foi de ces derniers.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX le 29 juillet 2025, de sa dénonciation à la caution le 31 juillet 2025, de l’assignation du 21 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 24 novembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [C] Epouse [U], Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022 entre Madame [Z] [C] Epouse [U] et Monsieur [G] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 29 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [C] Epouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] à verser à Madame [Z] [C] Epouse [U] la somme de 14 351 € (quatorze mille trois cent cinquante et un euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 24 mars 2026, incluant un dernier appel de 800 € pour le mois de mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 sur la somme de 4 967 €, sur la somme de 3 384 € à compter du 21 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] à payer à Madame [Z] [C] Epouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 800 € (huit cents euros) ;

DEBOUTE Madame [Z] [C] Epouse [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes de délais de payement et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire présentées par Monsieur [G] [D] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX le 29 juillet 2025, de sa dénonciation à la caution le 31 juillet 2025, de l’assignation du 21 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 24 novembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [M] [Y] à verser à Madame [Z] [C] Epouse [U] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge