ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00173 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C6GN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

S.C.I. PB IMMO, dont le siège social est sis 24, rue Daniel Poissant – 33110 LE BOUSCAT

représentée par Maître Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat postulant, Maître Edouard MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [L], dont le siège social est sis Lieu-dit Péchouyoux – 24550 MAZEYROLLES

représentée par Maître Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocats au barreau de BERGERAC, substituée par Maître Alexandre FIORENTINI, avocat au barreau de BERGERAC

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mars 2026

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé mais non daté, la SCI PBIMMO a consenti à l’EURL [L], un bail commercial à effet du 1er novembre 2016 portant sur un local commercial sis Lieu-dit Pechouyoux, 24 550 Mazeyrolles, pour une durée de 9 années consécutives moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 880 €, payable les premiers de chaque mois.

Le 17 juillet 2025, la SCI PBIMMO fit délivrer un commandement de payer à l’EURL [L], lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 43 044,32 €, soit 42 757,83 € au titre des arriérés de loyers et taxes foncières, et 286,49 € au titre des frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 octobre 2025, la SCI PBIMMO a fait assigner l’EURL [L] en expulsion et en paiement, devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé.

Appelée à l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, puis a été examinée à l’audience du 19 mars 2026.

La SCI PBIMMO sollicite dans ses dernières conclusions développées oralement de voir, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile :

A titre principal,

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 10 du bail commercial, par l’effet du commandement de payer signifié le 17 juillet 2025 ; prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de l’EURL [L] ;ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de l’EURL [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés Lieu-dit Pechouyoux – 24550 Mazeyrolles (restaurant à l’enseigne « Le Gaulois », parcelles 684, 685, 686, 687 et 688), avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de l’EURL [L] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 80 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;condamner l’EURL [L] à lui payer la somme provisionnelle de 46 035,42 € au titre des loyers et taxes foncières impayés sur la période du 1er mai 2020 au 1er août 2025 ; condamner l’EURL [L] à lui payer la somme provisionnelle de 286,49 € au titre des frais du commissaire de justice pour la signification du commandement de payer ;condamner l’EURL [L] au paiement, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 092,53 € par mois indexée selon les stipulations du bail commercial ;débouter l’EURL [L] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

juger en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus; condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; En tout état de cause,

condamner l’EURL [L] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner l’EURL [L] aux dépens.

La SCI PBIMMO fait valoir que les frais de travaux avancés par l’EURL [L] ne doivent nullement être mis à sa charge, pour les motifs suivants : dates des factures antérieures au bail, factures qui ne sont pas au nom de l’EURL, piscine ne faisant pas partie du bail, travaux à la charge du preneur en application du bail.

Par ailleurs, elle estime que l’EURL [L] n’apporte aucun élément afin de justifier des difficultés financières qu’elle rencontrerait.

Par conclusions transmises par voie électronique le 18 mars 2026, l’EURL [L], demande au juge des référés, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 835 du code de procédure civile, ainsi que 834 et 835 du code civil, de :

constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire, liée aux travaux qu’elle a réalisés et au contexte familial et économique de l’opération ;en conséquence, rejeter la demande de la SCI PBIMMO de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer son expulsion, ou à tout le moins suspendre ses effets dans l’attente d’un jugement au fond ;juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite, ni dommage imminent ;A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer la SCI PBIMMO fondée à exiger un quelconque remboursement,

ordonner que toute imputation soit limitée à des sommes strictement liées aux obligations du bail et proportionnée aux travaux réellement afférents au local objet du bail commercial ;suspendre les effets de la clause résolutoire afin de permettre un examen complet au fond ;A titre subsidiaire,

octroyer des délais de paiement proportionnés et réalistes, en tenant compte des difficultés financières qu’elle connaît, ainsi que son gérant retraité ;En tout état de cause,

ordonner que tout échéancier soit fixé par le juge du fond ou avec son contrôle ;rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou, à tout le moins, la réduire à une somme symbolique compatible avec sa situation économique fragile.

L’EURL [L] soutient avoir réalisé des investissements conséquents, en vue de la revente de la partie hôtellerie qui a finalement généré un bénéfice pour le bailleur. Il s’en déduit, selon elle, que la dette n’est pas certaine, car elle pourrait faire l’objet d’une compensation légale ou judiciaire avec les investissements réalisés.

Par ailleurs, elle explique que depuis sa liquidation judiciaire décidée par jugement du 30 avril 2004, elle se trouve dans une situation économique fragile, avec une diminution de sa capacité de paiement, de sorte qu’elle s’est progressivement trouvée dans l’impossibilité de régler la totalité des loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’espèce, la demanderesse produit un état certifié des inscriptions, délivré le 19 septembre 2025 par le greffe du tribunal de commerce, certifiant de l’absence de créanciers inscrits, de sorte que l’ordonnance statuant sur la demande de résiliation du bail peut valablement intervenir.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais de paiement, l’EURL [L] invoque des difficultés économiques structurelles et s’appuie sur un jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 21 novembre 2024 (sa pièce n°9) déclarant irrecevable son opposition aux deux contraintes émises par l’URSSAF Aquitaine le 26 juillet 2023 portant sur un montant de 6 416 € et 6 420 €, au titre de cotisations non salariales dues sur la période du 1er octobre 2020 au 31 mars 2022.

Ce faisant, elle ne verse aucune pièce relative à sa situation financière actuelle, ni ne propose d’échéancier dans ses conclusions.

Elle ne démontre pas plus qu’elle aurait sollicité un échéancier auprès de la bailleresse ou aurait procédé à un ou plusieurs règlements afin de réduire sa dette locative, ce qui aurait permis de démontrer la bonne foi dans l’exécution de son obligation contractuelle.

Par conséquent, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par l’EURL [L] pour apurer la dette dans le délai de deux ans.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement, insuffisamment étayée.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties inclut un article 10 relatif à la clause résolutoire, qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou de la TVA ou, à défaut d’exécution de l’une quelconque des autres stipulations du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 17 juillet 2025, dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

La défenderesse ne démontre pas avoir régularisé les loyers impayés, et sa demande de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause a été rejetée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 18 août 2025, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 18 août 2025, l’EURL [L] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Elle affirme ne plus occuper les lieux depuis le dernier week-end de septembre 2025.

Le bailleur souligne qu’aucun document justificatif n’est fourni et que les clefs ne lui ont pas été remises.

En conséquence, il convient d’ordonner à l’EURL [L] de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le transport des meubles

La SCI PBIMMO demande d’ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de l’EURL [L].

Il sera rappelé que le sort du mobilier se trouvant sur les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

À titre liminaire, il convient de relever qu’il n’entre pas dans l’office du juge des référés de constater la compensation entre créances réciproques, le moyen tiré de cette compensation pouvant néanmoins constituer une contestation sérieuse à l’existence de l’obligation dont il est sollicité à titre principal le paiement provisionnel.

En l’espèce, l’EURL [L] ne formule aucune observation concernant le montant de la dette locative, chiffrée à 46 035,42 € (soit 38 288,42 € au titre des loyers impayés du 1er mai 2020 au 1er août 2025 et 7 747 € au titre des taxes foncières impayées de 2020 à 2024) selon le décompte produit par la requérante (sa pièce n°5).

En revanche, elle affirme qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant dû, au regard des travaux qu’elle a réalisés, et qui ont permis de valoriser l’ensemble immobilier :

• Remplacement du liner en juillet 2016 et sécurisation de la piscine par une barrière en bois (3092,90 €) ;

• Clôture de la piscine (4 800 €),

• Réfection de la toiture de l’auberge ancienne après infiltrations (11 825,20 €);

• Création d’une pièce à usage de plonge conforme aux prescriptions vétérinaires (518,52 €) ;

• Divers travaux de maintenance et d’amélioration nécessaires à l’exploitation du restaurant, y compris déplacement et alimentation, installation de nouveaux compteurs, carrelage, habillage de panneaux métalliques, porte et fenêtre, remplacement de la porte d’entrée (Coût total 21 998,52 €).

Il résulte de l’article 6.6 du contrat de bail que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune démolition ni construction et, généralement, des travaux touchant au gros œuvre sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires et sans l’autorisation écrite du bailleur qui pourra lui imposer le contrôle de son architecte. Les honoraires de ce dernier seront à la charge du preneur. Les plans des aménagements, installations, améliorations et embellissements projetés par le preneur devront, préalablement à toute exécution, être soumis pour accord au bailleur. Tous les aménagements, installations, améliorations et embellissements projetés par le preneur devront, préalablement à tout exécution, être soumis pour accord au bailleur ».

Il s’ensuit qu’apparaît sérieusement contestable l’obligation du bailleur de dédommager le preneur pour les travaux de maintenance et d’amélioration nécessaires à l’exploitation du restaurant.

Il en est de même pour la réfection de la toiture, faute de démonstration que le preneur aurait réalisé les travaux après autorisation préalable du bailleur.

Enfin, l’EURL [L] ne fait pas la démonstration que la piscine faisait effectivement partie du bail.

Les créances invoquées par l’EURL [L], au titre de divers travaux réalisés, ne sont donc pas de nature à s’opposer utilement à la provision sollicitée par la SCI PBIMMO.

La dette locative chiffrée à 46 035,42 € n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de condamner l’EURL [L] à payer cette somme à la SCI PBIMMO.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que le preneur devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par l’EURL [L] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’EURL [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé (1 092,53 € par mois depuis le 1er novembre 2024), à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL [L], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 286,49 €.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’EURL [L] ne permet d’écarter la demande de la SCI PBIMMO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déboute l’EURL [L] de sa demande de délais de paiement ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la SCI PBIMMO et l’EURL [L], à la date du 18 août 2025 ;

Ordonne à l’EURL [L] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail (situés Lieu-dit Pechouyoux, 24 550 Mazeyrolles), dans les meilleurs détails et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de l’EURL [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SCI PBIMMO de sa demande d’assortir l’expulsion de l’EURL [L] d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;

Rappelle que le sort du mobilier se trouvant sur les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution ;

Condamne l’EURL [L] à payer à la SCI PBIMMO à titre provisionnel la somme de 46 035,42 € au titre des loyers et taxes impayés au 18 août 2025 ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’EURL [L] à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne en conséquence l’EURL [L] à payer à la SCI PBIMMO à titre provisionnel la somme de 1 092,53 € par mois, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne l’EURL [L] à payer à la SCI PBIMMO la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne l’EURL [L] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 286,49 € ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE, par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt six et le seize avril ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière.

La Greffière La Présidente