N° minute : 2025/232

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00115 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D43C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [Y] [S], entrepreneur individuel,

demeurant 12 rue du Luxembourg – 57100 THIONVILLE,

représentée par Me [N] [R], demeurant 5 place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

et dépôt de mandat de Me [R] par acte du 30/09/25

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BIAL IMMOBILIER,

demeurant Centre Commercial Geric Rue du Maillet – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Catherine LE MENN-MEYER de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Suivant acte sous seing privé en date du 05/12/2024, La SARL BIAL IMMOBILIER a donné à bail à Mme [C] [Y] [S] un local commercial situé 30 rue d’Alsace 57190 FLORANGE, à compter du 10/12/2024, pour un loyer annuel de 9600 euros HT ainsi qu’une provision sur charge de 250 euros HT par mois.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27/05/2025, Mme [C] [Y] [S] a fait assigner La SARL BIAL IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de voir:

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

— CONDAMNER la société BIAL IMMOBILIER à délivrer à Madame [S] le nouveau code d’accès au portail et à retirer les blocs de pierre à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— CONDAMNER la société BIAL IMMOBILIER à verser à Madame [S] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société BIAL IMMOBILIER aux entiers frais et dépens.

Suivant conclusions déposées au greffe le 12/08/2025, La SARL BIAL IMMOBILIER demande de:

— DEBOUTER purement et simplement Madame [C] [Y] [S] de ses demandes, fins et prétentions,

— JUGER la demande de la Société BIAL IMMOBILIER recevable et bien fondée,

— CONSTATER la résiliation du bail commercial ayant existé entre la Société BIAL IMMOBILIER et Madame [C] [Y] [S],

— PRONONCER en tant que de besoin la résiliation du bail commercial existant entre la SARL BIAL IMMBILIER et Madame [C] [Y] [S],

— ORDONNER sous astreinte de 300 € par jour de retard, l’expulsion de Madame [C] [Y] [S] des locaux, objet du bail sis à FLORANGE, 30 rue d’Alsace, ainsi que de tous occupants et biens meubles de son chef,

— JUGER que le Commissaire de Justice pourra se faire assister par la force publique ou toute personne dont il jugera l’intervention utile ou nécessaire pour l’exécution de la présente décision,

— CONDAMNER Madame [C] [Y] [S] au paiement de la somme mensuelle de 800 € HT à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à complète évacuation des lieux,

— CONDAMNER Madame [C] [Y] [S] au paiement de la somme de 9678,20€ au titre de l’arriéré locatif,

— JUGER que ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire

— CONDAMNER Madame [C] [Y] [S] aux frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— CONDAMNER Madame [C] [Y] [S] à verser à la SARL BIAL IMMOBILIER la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Le 30/09/2025, l’avocat de Mme [C] [Y] [S] a déposé son mandat.

Le 30/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14/10/2025.

MOTIFS

— Sur la demande de délivrance du nouveau code d’accès au portail et de retrait des blocs de pierre:

En application de l’article 834 du Code de Procédure Civile, la procédure de référé est ouverte en toute matière dès qu’il y a urgence. Le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 05/12/2024, La SARL BIAL IMMOBILIER a donné à bail à Mme [C] [Y] [S] un local commercial situé 30 rue d’Alsace 57190 FLORANGE, à compter du 10/12/2024, pour un loyer annuel de 9600 euros HT ainsi qu’une provision sur charge de 250 euros HT par mois.

Mme [C] [Y] [S] produit un procès-verbal de constat de Maître [E] en date du 14/03/2025 dont il ressort que deux blocs de pierre sont placés devant la double porte du hangar et de la porte de service qui interdisent l’accès pour chargement; qu’à plusieurs endroits, l’eau s’infiltre par la toiture inondant en partie quelques meubles situés à l’aplomb; que le plafond est éventré et l’eau inonde le mobilier qui s’y trouve; qu’une autre pièce à l’arrière présente également une dalle effondrée du plafond avec vêtements mouillés à l’aplomb.

Mme [C] [Y] [S] produit un devis de réparation de la toiture pour un montant de 17 450 euros.

Mme [C] [Y] [S] produit ensuite un procès-verbal de constat de Maître [E] en date du 03/04/2025 que la locataire ne peut ni entrer ni sortir du site sur lequel se trouve le local commercial, le code lui ayant été remis par le bailleur ne fonctionnant plus.

Si Mme [C] [Y] [S] explique avoir pris contact avec le bailleur à plusieurs reprises, elle n’en justifie pas. Pour autant, le bailleur doir respecter son obligation de jouissance paisible du locataire, sans mise en demeure préalable de la part du locataire. Le bailleur ne peut donc pas se retrancher derrière l’absence d’information de la part du locataire pour s’exonérer de son obligation de jouissance paisible du locataire.

Il ressort des deux procès-verbaux précités qu’elle ne peut pas avoir accès au local qu’elle loue, notamment car le bailleur ne lui a pas communiqué le code permettant d’ouvrir le portail. Il s’agit donc d’une violation par le bailleur de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du local pendant la durée du bail.

La SARL BIAL IMMOBILIER invoque un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail en date du 25/04/2025 pour justifier la présente instance. D’une part, le commandement a été délivré postérieurement aux deux procès-verbaux précités et d’autre part, la délivrance d’un commandement de payer ne met pas fin à l’obligation du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du local, dès lors qu’elle doit être assurée jusqu’à la fin du bail, alors qu’un commandement de payer ne suffit pas à lui seul à mettre fin à un bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société BIAL IMMOBILIER à délivrer à Madame [S] le nouveau code d’accès au portail et à retirer les blocs de pierre. IL y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour à compter du dixième jour suivant la signification de la présente ordonnance.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La SARL BIAL IMMOBILIER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 9504 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [C] [Y] [S] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [C] [Y] [S] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit 800 euros HT.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, au vu du décompte produit par La SARL BIAL IMMOBILIER, l’obligation de Mme [C] [Y] [S] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25/04/2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9504 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [C] [Y] [S], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie succombant partiellement, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Condamnons la société BIAL IMMOBILIER à délivrer à Madame [S] le nouveau code d’accès au portail et à retirer les blocs de pierre, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du dixième jour suivant la signification de la présente ordonnance,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire l’expulsion de Mme [C] [Y] [S] et de tout occupant de son chef des lieux situés 30 rue d’Alsace 57190 FLORANGE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [Y] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à 800 euros HT par mois,

Condamnons par provision Mme [C] [Y] [S] à payer à La SARL BIAL IMMOBILIER la somme de 9504 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25/04/2025 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT