TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/16225 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

01 Décembre 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 05/05/2026

à M^e MAYER et M^e DENOULET

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARE OPTIC

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

représentée par M^e Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1103

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er février 2010, la S.C.I. [G], a donné à bail à la société JGB Optique aux droits de laquelle est venue la société [Q] 10 Optique, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] dans le [Localité 3] à [Localité 1] pour une durée de 12 années à compter du 1er février 2010, pour se terminer le 31 janvier 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 55.200 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 2 juin 2020, la société [Q] 10 Optique a cédé son fonds de commerce (incluant le droit au bail) à la S.A.R.L. Are Optic.

A compter du 1er février 2022, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022, la S.A.R.L. Are Optic a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022.

La bailleresse n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail.

Par un mémoire en demande notifié le 25 septembre 2023, la S.A.R.L. Are Optic a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 31.300 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la S.A.R.L. Are Optic a fait assigner la S.C.I. [G] aux fins de voir :

« – JUGER que le montant de la valeur locative est inférieure tant au loyer plafonné qu’au loyer d’origine du bail commercial.

— JUGER que par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit sis à [Localité 4]-[Adresse 1] et [Adresse 4], à effet du 1er octobre 2022, doit être fixé à la valeur locative ;

— Fixer à la somme de 31.300 € par an en principal, hors charges et hors taxes locatives, le montant du loyer des locaux en cause à compter du 1er octobre 2022 ;

— JUGER que le loyer fixe portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 154 du code civil.

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à Monsieur/Madame le Président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;

Dans l’hypothèse ou un expert serait désigné,

Fixer le loyer provisionnel à la somme de 31.300 € par an pendant la durée de la procédure, et ce à compter du 1er octobre 2022.

— CONDAMNER la S.C.I. [G] au règlement à la S.A.R.L. Are Optic de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la S.C.I. [G] en tous les dépens. »

Par jugement avant-dire droit du 5 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2022 ;

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné M. [L] [V] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 6 octobre 2025.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 23 janvier 2026, la S.A.R.L. Are Optic demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater que le montant de la valeur locative est inférieur tant au loyer plafonné qu’au loyer d’origine du bail commercial ;

— dire et juger que le montant du loyer en renouvellement à effet du 1er octobre 2022 doit être fixé en fonction de la valeur locative ;

— fixer le montant du loyer de renouvellement pour les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] à la somme de 32.100 euros par an en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2022 pour un renouvellement de bail de 3,6,9 années à compter de cette même date ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant du loyer de renouvellement pour les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] à la somme de 38.000 euros par an en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2022 pour un renouvellement de bail de 3,6,9 années à compter de cette même date ;

— condamner la S.C.I. [G] à lui rembourser le loyer trop-perçu, correspondant à la différence entre le loyer réglé depuis le 1er octobre 2022 et le loyer fixé judiciairement à compter du 1er octobre 2022 ;

— assortir les sommes trop-perçues au titre du différentiel entre le loyer effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2022 et le loyer finalement dû, des intérêts au taux légal depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance ;

— dire que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la S.C.I. [G] de ses demandes ;

— condamner la S.C.I. [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.C.I. [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 22 janvier 2026, la S.C.I. [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer à la somme de 67.438 euros hors taxes et hors charges en principal et par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022, pour une durée de neuf années entières et consécutives, portant sur les locaux sis à [Localité 1] ([Localité 5] [Adresse 5] ;

— dire que toutes les autres clauses et conditions du bail renouvelé sont inchangées ;

A titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges en principal et par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022, pour une durée de neuf années entières et consécutives, portant sur les locaux sis à [Localité 6] [Adresse 5] ;

En tout état de cause,

— débouter la S.A.R.L. Are Optic de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A.R.L. Are Optic à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 5 juillet 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er octobre 2022.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, la S.A.R.L. Are Optic sollicite que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 soit fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail expiré supérieure à 12 ans et du fait que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, soit la somme de 32.100 euros par an.

La S.C.I. [G] sollicite la fixation du loyer à la valeur locative au regard de la durée du bail expiré supérieure à 12 ans mais soutient que celle-ci doit être arrêtée à la somme de 67.438 euros.

La durée du bail a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation de sorte que le principe du plafonnement du loyer renouvelé doit être écarté et qu’il y a lieu de fixer le loyer renouvelé à effet au 1er octobre 2022 à la valeur locative. Il n’y a donc pas lieu d’évaluer le loyer plafonné ni de le comparer à la valeur locative.

En conséquence, le loyer renouvelé à effet au 1er octobre 2022 sera fixé à la valeur locative.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux donnés à bail se trouvent à l’angle du [Adresse 6] et de la [Adresse 7], du côté pair. [Adresse 8] [Adresse 6] est décrit comme une large voie passante dotée d’un terre-plein central reliant le cours de [Localité 7], situé à 100 mètres environ des locaux loués, au [Adresse 9], avec une commercialité dense au regard de la présence d’enseignes nationales côté pair que sont [X], [W] [B], [C], Krys, Générale d’optique ainsi que Monoprix, et auxquels s’ajoutent des commerces de proximité. Quant à la [Adresse 7], l’expert la décrit comme une voie secondaire avec une commercialité assez soutenue compte tenu de la présence d’accès secondaires pour les enseignes Castorama et Printemps dont les accès principaux sont établis en façade sur le cours de [Localité 7].

Il est relevé par l’expert que le secteur est animé et très commerçant dans l’attraction immédiate de la place de la Nation et du cours de [Localité 7] comptant trois locomotives commerciales que sont Castorama, Darty et Printemps, et que le [Adresse 10] de Charonne du côté pair et le cours de [Localité 7] côté impair se rejoignent et concentrent le flux de chaland le plus important.

L’emplacement est bien desservi par les transports en commun, avec la station de métro et de [Etablissement 1] » ainsi que l’arrêt d’autobus « Nation Trône » (351).

L’expert estime que les locaux loués bénéficient d’un emplacement très favorable pour une activité d’optique, en ce qu’ils se situent dans un secteur commerçant profitant d’une commercialité continue et renforcée de plusieurs enseignes et locomotives, et qu’ils jouissent d’un flux de chaland très important composé de résidents et de salariés, ainsi que d’une excellente desserte par les transports en commun.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien avec façade en maçonnerie enduite et sans ornement, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée en boutiques, de cinq étages dont le dernier est partiellement mansardé dans le brisis, avec un ravalement en état d’usage.

Les locaux se situent au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, les niveaux étant reliés par une trappe qui mène à un simple escalier clair voie en bois.

Au rez-de-chaussée, les locaux sont constitués d’une boutique située à droite de l’entrée commune au [Adresse 3] et en angle sur le [Adresse 6] avec un linéaire de façade d’environ 9,30 mètres dont 6,30 mètres environ sur le [Adresse 6] avec un accès clientèle commandé par porte automatique et une vitrine, et 3 mètres environ dans le pan coupé comportant une vitrine. Ils présentent une devanture moderne avec un large bandeau faisant office de support d’enseigne.

Ils sont composés de la façon suivante :

Au rez-de-chaussée :

— une boutique d’un seul tenant, de configuration irrégulière avec rétrécissement à l’arrière, d’une profondeur variable comprise entre 3 mètres et 8 mètres environ, avec un sol carrelé, un faux plafond avec éclairage intégré ;

— un water-closet cloisonné au fond, avec un sol carrelé.

Au sous-sol, non accessible à la clientèle, se trouve :

— une cave prolongée par un regard côté rue, avec un sol en ciment, un faux plafond avec solivage en fer et hourdis de ciment soutenu par un poteau et des poutrelles métalliques.

Il est souligné par l’expert que les locaux disposent d’un bel effet d’enseigne avec un linéaire de façade d’environ 9,30 mètres offrant deux niveaux composés d’un rez-de-chaussée largement accessible à la clientèle avec une zone de vente de configuration irrégulière dont les agencements sont en bon état général, avec une bonne hauteur de 2,70 mètres environ et la présence de water-closet privatif ; et d’un sous-sol relié par simple escalier de bois au départ d’une trappe avec une hauteur réduite d’environ de 2,10 mètres et sans aménagement particulier.

La S.A.R.L. Are Optic et la S.C.I. [G] ne contestent pas l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert.

L’appréciation expertale de la consistance des locaux sera retenue.

S’agissant de la surface des locaux, l’expert a retenu une surface totale brute de 62m² des locaux.

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit :

RDC :

— zone d’angle : 12,50 m² * 1,20 = 15 ;

— zone 1 : 20 m² * 1 = 20 ;

— zone 2 : 8 m² * 0,80 = 6,40 ;

— water-closet : 1,50 m² * 0,30 = 0,45 ;

R-1 :

— cave : 20 m2 * 0,20 = 4 ;

Soit une surface pondérée de : 45,85 m²B.

La S.A.R.L Are Optic ne conteste pas la surface pondérée retenue par l’expert et sollicite de la retenir.

La S.C.I. [G] conteste la pondération retenue par l’expert et sollicite que soit retenue une surface pondérée de 48,70 m²P aux motifs que doit être appliqué pour la zone d’angle en rez-de-chaussée un coefficient de 1,30, compte tenu de l’effet vitrine des locaux loués dans un secteur particulièrement attractif au commerce considéré, ainsi qu’un coefficient de 1 pour la deuxième zone de vente, compte tenu de l’excellente visibilité des locaux et de l’effet triangle.

S’agissant de la zone d’angle en rez-de-chaussée, il n’est pas justifié par l’expert de retenir un coefficient intermédiaire de 1,20, dès lors que les locaux bénéficient d’un effet de vitrine important, à l’intersection du [Adresse 6] et de la [Adresse 11] présentant chacun une commercialité dense et soutenue tel que relevé supra, avec une présence de grandes enseignes nationales, qui facilitent et participent à une excellente visibilité des locaux loués au chaland.

Toutefois, s’agissant de la deuxième zone de vente, si elle bénéficie d’un effet vitrine en ce qu’elle est le prolongement de la première zone de vente, sa configuration irrégulière et plus restreinte que la première zone de vente avec la présence de la trappe d’accès aux escaliers et des water-closet rendent moins optimal l’exercice de l’activité d’optique et justifient de retenir le coefficient de 0,80 proposé par l’expert.

La surface pondérée des locaux sera donc faite de la façon suivante :

RDC :

— zone d’angle : 12,50 m² * 1,30 = 16,25 ;

— zone 1 : 20 m² * 1 = 20 ;

— zone 2 : 8 m² * 0,80 = 6,40 ;

— water-closet : 1,50 m² * 0,30 = 0,45 ;

R-1 :

— cave : 20 m2 * 0,20 = 4 ;

Soit une surface pondérée de : 47,1 m²B.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 47,1 m2B pour les locaux considérés.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 17 références, constituées de 11 nouvelles locations au prix du marché dont 8 de loyers purs et 3 de loyers décapitalisés, de 4 renouvellements amiables et de 2 fixations judiciaires.

En termes de fixations judiciaires : des prix oscillant entre 450 euros par m² P pour un salon de coiffure situé [Adresse 12] dont le bail a été renouvelé le 1er juillet 2019 et 550 euros par m² P pour une banque située [Adresse 13] dont le bail a été renouvelé en le 1er avril 2019.

En termes de renouvellements amiables : des prix oscillant entre 498 euros par m² P pour un commerce de café-brasserie situé au [Adresse 14] et [Adresse 15], dont le bail a été renouvelé au premier trimestre 2017 et 1390 euros par m² P pour un fleuriste situé [Adresse 16] dont le bail a été renouvelé le 1er avril 2022.

En termes de locations nouvelles : des prix oscillant entre 515 euros par m² P pour une supérette située [Adresse 17] à l’angle de la [Adresse 18], dont le bail a été renouvelé au 2e trimestre 2021 et 1154 euros par m² P pour une pizzeria située [Adresse 19] dont le bail a été renouvelé au 1er trimestre 2022.

Au terme de son analyse, l’expert estime la valeur locative unitaire avant correctifs à 850 euros/m² P.

La S.A.R.L Are Optic estime la valeur unitaire locative à 700 euros/m²P, en s’appuyant sur des références tirées du rapport amiable établi par M. [S].

La S.C.I. [G] l’estime à 1384,78 euros/m²P en indiquant que l’expert a pris en compte des références de boutiques situées hors de la zone préférentielle de 100 à 200 mètres autour des locaux loués ne bénéficiant pas des avantages de son emplacement dans le « triangle d’or du [Localité 8] » et que les loyers des deux boutiques situées à proximité immédiate des locaux loués oscillent entre 1390 et 1454 euros/m²P. Elle considère que le prix unitaire par l’expert judiciaire est bien en-deçà des loyers couramment pratiqués dans le voisinage. A titre subsidiaire, elle sollicite d’entériner la valeur locative retenue par l’expert judiciaire.

Tout d’abord, il convient de rappeler que dans le cadre des prix couramment pratiqués voisinages, il est d’usage de prendre en compte des références qui se situent dans une zone de chalandise aux alentours de 400 mètres des locaux loués, telles que cela a été fait par l’expert judiciaire, et non de 100 à 200 mètres comme l’affirme la S.C.I. [G].

En outre, le loyer renouvelé ne saurait être fixé sur la seule base du rapport d’expertise amiable établi par M. [S] à la demande de la S.A.R.L. Are Optic dès lors que l’expert amiable a pris en compte une date de renouvellement en mai 2022, soit antérieurement au renouvellement effectif du bail à effet au 1er octobre 2022, et que le rapport amiable ne présente pas toutes les garanties d’objectivité, d’impartialité et de contradictoire attachées à une expertise judiciaire. La S.A.R.L. Are Optic ne verse aucun élément objectif aux débats venant corroborer les conclusions du rapport d’expertise amiable qu’elle produit.

Au sujet de l’une des références concernant deux boutiques situées à proximité immédiate des locaux invoquées par la S.C.I. [G], la référence relative au commerce de fleuriste située au [Adresse 3] à [Localité 9] porte sur un renouvellement amiable, dont le prix est fixé contractuellement par les parties et peut prendre en compte des éléments différents de ceux pris en compte pour la valeur locative fixée judiciairement. Au demeurant, elle concerne des locaux avec une activité distincte de celle exercée dans les locaux loués, et avec une date de contrat de bail antérieure à la date de renouvellement du présent bail, ce qui amène à en nuancer la portée.

S’agissant de la seconde référence invoquée par la S.C.I. [G] concernant la société Yves Rocher Cosmétique, l’expert judiciaire a relevé à juste titre que cette référence porte sur un renouvellement à effet en 2016, soit à une date bien trop ancienne pour être prise en compte dans les prix couramment pratiqués par le voisinage.

Il convient de rappeler que le prix unitaire est déterminé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels sont corrigés afin de prendre en compte l’activité exercée dans les locaux loués, de la date de renouvellement du bail ainsi que les caractéristiques des locaux et leur situation géographique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment de la destination, de l’emplacement dans un quartier animé et commercialement dense, et des caractéristiques des locaux (linéaire de façade, bonne visibilité) et des références précitées, le prix unitaire de 850 euros/m²B proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

La valeur locative à la date du 1er octobre 2022 avant abattement s’établit donc à la somme en principale de 40.035 euros (850 euros/m²B x 47,1 m²B = 40.035).

Sur les correctifs

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, il ressort de l’article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

De surcroît, selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

S’agissant du transfert au preneur de la taxe foncière, si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur. Son transfert au preneur constitue donc une clause exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En l’espèce, la clause « Conditions générales » du contrat de bail stipule que le preneur devra supporter, à l’exception des travaux de l’article 606 du code civil, le coût de tous les travaux de petites réparations, même liées à la vétusté, ainsi que les travaux, améliorations ou aménagements prescrits par l’autorité administrative quelle qu’en soit la nature, dont notamment les travaux de sécurité incendie, d’aménagement des accès et de tous ceux nécessaires pour le respect de la réglementation des établissements recevant du public, pour le cas où cette réglementation serait applicable.

La clause « Charges» dudit contrat stipule que le preneur devra régler au bailleur la totalité des charges de toutes natures telles que définies et réparties au règlement de copropriété, à l’exception des travaux prévus à l’article 606 du code civil, y compris l’impôt foncier.

L’expert judiciaire propose un abattement pour la mise à la charge du preneur de la taxe foncière au réel (hors TMO) à hauteur de 380 euros, sur la base de l’avis d’imposition de 2022 après application de la quote-part afférente aux locaux loués. Ce point n’est pas discuté par les parties.

Au regard de ce qui précède, il convient de valider cette minoration.

S’agissant du transfert au preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté, la clause «Conditions générales » du contrat de bail précitée constitue une clause exorbitante de droit commun, en ce que par principe les travaux de mise en conformité ainsi que la vétusté incombe au bailleur et non le locataire sur qui pèse contractuellement cette charge. Il constitue en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un abattement forfaitaire pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté à hauteur de 2 %, lequel n’est pas contesté par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider l’appréciation expertale sur ce point en retenant un abattement de 2 % au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté.

Le total des minorations est donc de :

— taxe foncière (hors TMO) : 380 euros ;

— travaux de mise en conformité et vétusté : 2 % ;

La valeur locative après correctifs est donc de 38.850 euros calculée comme suit: 40.035€ – 380 – (0,02 * 40.035 = 800,7) = 38.854,3 € arrondis à 38.850 €.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R. 145-23 du code de commerce, de condamner la S.C.I. [G] à payer à la S.A.R.L. Are Optic la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement ainsi qu’aux intérêts courant sur cette somme.

Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la S.A.R.L. Are Optic et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la S.C.I. [G] à compter du 1er décembre 2023, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, ils seront dus conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Fixe à la somme annuelle de 38.850 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 entre la S.C.I. [G] et la S.A.R.L. Are Optic portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 1] dans le [Localité 8] ;

— Dit que le trop-perçu de loyers dû par la S.C.I. [G] est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 1er décembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement ;

— Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 ;

— Condamne la S.A.R.L Are Optic et la S.C.I. [G] à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

— Rejette les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON