TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00200 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6NL

ORDONNANCE DE REFERE N°26/206

DU : 20 Mars 2026

E.P.I.C., [H]

C/

,

[O], [V],

[R], [V]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20/03/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C., [H], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par MME, [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [O], [V], demeurant 30 Rue du Général de Gaulle – Apt 6 – 57700 HAYANGE, non comparant

Madame, [R], [V], demeurant 30 Rue du Général de Gaulle – Apt 6 – 57700 HAYANGE, comparant en personne

Date des débats : 20 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 novembre 2024, l’E.P.I.C., [H] a donné à bail à M., [O], [V] et Mme, [R], [V] un appartement à usage d’habitation de type 4 situé 30 rue du Général De Gaulle, appartement 6 à 57700 HAYANGE pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant paiement d’un loyer d’un montant de 664,50 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 201,47 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C., [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 juin 2025, l’E.P.I.C, [H] a fait assigner M., [O] et Mme., [R], [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par l’OPH, [H] ;

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 12 novembre 2024 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que tous occupants de son chef, du logement situé 30 rue du Général De Gaulle, si nécessaire avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner par provision et solidairement M., [O] et Mme., [R], [V] au paiement de la somme de 2 551,98 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 30 mai 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 848,13 euros ;

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà, [H] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges;

— au besoin condamner solidairement M., [O] et Mme., [R], [V] à payer à, [H] l’indemnité d’occupation mensuelle de 848,13 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre les montants de ses consommations réelles d’eau mensuelle ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M., [O] et Mme., [R], [V] à payer à l’Etablissement, [H] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M., [O] et Mme., [R], [V] aux entiers frais et dépens, dont les coûts des significations du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

L’E.P.I.C., [H] – représenté par Mme, [W], [S], munie d’un pouvoir de représentation en ce sens – fournit un décompte actualisé à la somme de 5.642,81 euros au 20 janvier 2026 précisant qu’aucun règlement n’est intervenu et s’oppose aux délais de paiement.

Présente à l’audience, Mme, [R], [V] indique avoir perdu son emploi et qu’elle n’a pas eu connaissance de l’existence des impayés locatifs. Son conjoint, M., [O], [V], ayant récemment débuté une nouvelle activité professionnelle, elle propose d’apurer la dette par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 17 juin 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 18 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C., [H] justifie avoir saisi la CAF de Moselle le 7 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Le bail conclu le 12 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 2 150,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2025.

Il ressort en outre du décompte actualisé au 20 janvier 2026 l’absence de reprise du paiement du loyer courant par M. et Mme, [V] au jour de l’audience.

Il n’y a pas lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M., [O] et Mme., [R], [V] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

II. SUR LA CREANCE DU BAILLEUR

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En outre, par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

L’E.P.I.C., [H] produit un décompte durant l’audience du 20 janvier 2026 aux termes duquel M., [O] et Mme., [R], [V] restent lui devoir la somme de 5.642,81 euros à la date du 20 janvier 2026.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Aucune reprise du paiement du loyer courant n’a été constatée.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C., [H] à titre provisionnel la somme de 5.642,81 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2026, mois de janvier non inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.150,06 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (17 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

M., [O], [V] et Mme, [R], [V] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M., [O], [V] et Mme., [R], [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 848,13 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [O] et Mme., [R], [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C, [H] sera déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur la notification au représentant de l’Etat

Compte tenu de la situation de M., [O], [V] et Mme., [R], [V] et en application des dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’E.P.I.C, [H] et M., [O], [V] et Mme., [R], [V] concernant l’appartement à usage d’habitation de type 4 situé 30 rue du Général De Gaulle, appartement 6 à 57700 HAYANGE sont réunies à la date du 30 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M., [O], [V] et Mme., [R], [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M., [O], [V] et Mme., [R], [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C, [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M., [O], [V] et Mme., [R], [V] à verser à l’E.P.I.C, [H] à titre provisionnel, la somme de 5.642,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 janvier 2026, mois de janvier non inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.150,06 euros à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 mai 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 848,13 euros ;

CONDAMNONS solidairement M., [O], [V] et Mme., [R], [V] à verser à l’E.P.I.C, [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant, outre le montant de ses consommations d’eau réelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum M., [O], [V] et Mme., [R], [V] aux dépens ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C, [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Agnès BRENNEUR greffière.

La greffière, Le juge,