TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/13953

N° Portalis 352J-W-B7H-C254Z

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #250

DÉFENDERESSE

Madame [O] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0169

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 06 Janvier 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/13953 – N° Portalis 352J-W-B7H-C254Z

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 27 février 2017, Mme [I] [C] et M. [F] [R] ont pris à bail un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] appartenant à la société civile Savoie [Localité 6].

Le 26 juin 2018, cette société a notifié la mise en vente de leur logement aux locataires, lesquels n’ont pas entendu formuler de proposition d’achat.

Mme [C] expose s’être ouverte fin 2018 sur ces circonstances auprès de Mme [O] [P], connaissance de quartier et agent immobilier, et que celle-ci a alors insisté auprès d’elle pour être mise en contact avec Mme [N] [Y], agissant dans les intérêts de la société Savoie [Localité 6], afin d’intervenir dans la vente de l’appartement, en contrepartie du versement d’une commission pour son entremise.

Un mandat de vente a été conclu le 4 juin 2019 entre la SARL Styles, pour laquelle Mme [P] travaille en qualité d’agent commercial, et la société Savoie [Localité 6] et le bien a été vendu le 15 novembre 2019. A titre de rémunération pour cet accord, Mme [P] a facturé la somme de 47.793 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, Mme [C] a fait citer Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, invoquant le non-respect par cette dernière du contrat d’apporteur d’affaires conclu entre elles.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 15 février 2025, Mme [C] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du code civil

Vu les articles 1300 et suivants du code civil

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Vu la loi Hoguet,

Vu les pièces versées au débat,

(…)

Décision du 06 Janvier 2026

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D’ACCUEILLIR ET DE DECLARER recevable Madame [C] en ses demandes

Par conséquent,

DECLARER recevable l’action de Madame [I] [C] à l’égard de Madame [P] [O],

SUR LES RESPONSABILITES

A titre principal,

JUGER que la responsabilité de Madame [P] [O] est pleinement engagée au titre de ses manquements contractuels

ENGAGER la responsabilité de Madame [O] [P] au visa des articles 1240, 1231-1, 1217 et suivants du code civil

A titre subsidiaire,

JUGER que Madame [O] [P] s’est enrichie au détriment de Madame [I] [C]

ENGAGER la responsabilité de Madame [O] [P] au visa des articles 1300 et suivants du code civil,

SUR LA REPARATION DES PREJUDICE

Et ce faisant,

CONDAMNER Madame [P] [O] à régler à Madame [C] [I] la somme de 17.500 euros au titre de son préjudice financier,

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNER Madame [P] à régler à Madame [C], la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER Madame [P] à régler à Madame [C], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ».

Mme [C] reproche à Mme [P], au visa de l’article 1231-1 du code civil, d’avoir manqué au contrat d’apporteur d’affaires oral, ou à tout le moins apparent, conclu entre elles, qu’elle caractérise au regard de leurs échanges et des diligences qu’elle a accomplies pour la mettre en relation avec Mme [Y]. Elle conteste à cet égard avoir simplement rendu service à Mme [P], soulignant que son compagnon avait lui aussi démarché des agences immobilières afin de les mettre en relation contre rémunération avec leur propriétaire, et ajoute que ne se livrant pas, à titre habituel, à une activité d’intermédiaire ou d’apporteur d’affaires immobilières, les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) exigeant la conclusion d’un mandant écrit ne s’appliquent pas à sa situation.

A titre subsidiaire, au visa des articles 1303 et 1303-4 du code civil, elle prétend que les pièces versées démontrent que Mme [P] a profité d’un enrichissement pécuniaire à son détriment, en se présentant faussement comme l’apporteur d’affaires direct de l’appartement mis en vente, en ne la tenant aucunement informée du résultat de la vente et en ne lui versant aucune contrepartie financière. Elle fait encore grief à la défenderesse d’avoir usé au cours de leurs relations de manoeuvres détournées, notamment en lui cachant sa profession réelle pour obtenir d’elle le contact de Mme [Y] et en prétendant ignorer que la commission devait permettre, pour Mme [C], de rembourser un prêt étudiant (20.000 euros).

Sur ses préjudices, elle déclare qu’il est d’usage de fixer à 10 % du prix de vente le montant de la commission pouvant revenir à un agent immobilier, que la société Styles a perçu la somme de 175.000 euros au titre de la vente de l’appartement et qu’elle est dès lors fondée à réclamer la somme de 17.500 euros. Elle invoque en outre un préjudice moral résultant du choc lié à la dissimulation organisée par Mme [P] concernant la vente, en dépit de la confiance qui les liait.

Elle conclut enfin au rejet de la demande en procédure abusive formée par Mme [P] compte tenu de sa légitimité à agir en vertu des articles 1231-1 et suivants du code civil.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 1er avril 2025, Mme [P] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1101, 1240, 1303 et suivants, 1304 et suivants, 1353 et 1359 du code civil,

Vu les articles 9, 32-1, 700 et 768 du code de procédure civile,

Vue le décret n°80-533 du 15 juillet 1980 pris pour l’application de l’article 1341 du code civil

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

(…)

DEBOUTER l’ensemble des demandes de Madame [C] :

1° Sur l’engagement de la responsabilité de Madame [P]

A titre principale, sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de Madame [P],

DECLARER que la partie adverse n’apporte pas la preuve écrite de l’acte juridique

DECLARER que l’accord est insuffisant pour établir la volonté des parties de s’obliger ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [C] de sa demande se fondant sur la responsabilité contractuelle de Madame [P] ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la conclusion d’un contrat,

QUALIFIER l’obligation pour laquelle Madame [P] s’est engagé comme une obligation en nature assortie d’une condition suspensive ;

PRONONCER la défaillance de la condition suspensive ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [C] de sa demande en se fondant sur la responsabilité contractuelle de Madame [P] ;

A titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de Madame [P]

JUGER l’absence d’appauvrissement de Madame [C] et l’absence d’enrichissement injustifié de Madame [P] ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [C] de sa demande se fondant sur l’engagement de la responsabilité délictuelle de Madame [P] ;

2° Sur la réparation du préjudice

DEBOUTER Madame [C] de sa demande de réparation pour son préjudice financier ;

Décision du 06 Janvier 2026

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A titre subsidiaire, CONDAMNER Madame [P] a de plus juste proportion, soit au versement de 717€ ;

DEBOUTER Madame [C] de sa demande de réparation pour son préjudice moral ;

CONDAMNER Madame [C] à verser à Madame [P] 2.000€ au titre du préjudice morale subie par la procédure et le comportement de cette dernière ;

3° A titre reconventionnel :

CONDAMNER Madame [C] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

4° En tout état de cause

DEBOUTER Madame [C] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTER Madame [C] de sa demande aux frais irrépétibles ;

CONDAMNER Madame [C] au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [C] au paiement des dépens ».

Mme [P] fait valoir, au visa des articles 1101 et 1353 du code civil, que Mme [C] ne justifie par aucun élément ni de la conclusion régulière entre elles d’un contrat d’apporteur d’affaires pour l’appartement en cause, ni de la somme de 17.500 euros dont elle sollicite le versement. Elle souligne que la proposition faite par Mme [C] de la mettre en contact avec Mme [Y] résultait d’un acte de pure complaisance entre personnes se connaissant ; qu’il n’est apporté la preuve d’aucun échange, même oral, sur une éventuelle compensation pour cette entremise ; que la somme de 20.000 euros alléguée correspondrait en outre à près de 40 % du montant qu’elle a elle-même perçu pour la vente et qu’elle n’aurait donc jamais accepté un pourcentage si exorbitant.

A titre subsidiaire, en cas d’existence retenue par le tribunal d’un tel accord, elle soutient, au regard de la teneur des échanges avec Mme [C], que cet accord était nécessairement assorti d’une condition suspensive au sens des articles 1304 et 1304-6 du code civil, résidant dans l’acceptation par les nouveaux propriétaires de reprendre le bail bénéficiant à la demanderesse et à son compagnon, et que le contrat d’apporteur d’affaires est dès lors caduc puisque cette condition a défailli.

Sur l’enrichissement injustifié, elle considère que ne sont caractérisés ni un appauvrissement de Mme [C], ni un enrichissement corrélatif à son bénéfice et sans motif. Elle relève de nouveau les termes flous des échanges produits ainsi que l’absence de toute preuve rapportée des allégations tenues en demande, puis oppose que l’implication de Mme [C] s’est limitée à la transmission du numéro de téléphone de Mme [Y].

Au regard de la teneur de cette unique diligence, elle sollicite enfin la réduction à de très faibles proportions de l’indemnisation que le tribunal pourrait être amené à allouer à Mme [C] et conteste toute démonstration par celle-ci d’un préjudice moral découlant de leurs relations.

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A titre reconventionnel, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, elle met en avant le défaut de toute mise en demeure adressée par Mme [C] en amont de son action en justice, le caractère parfaitement infondé et manifestement disproportionné de ses prétentions ainsi que le comportement de la demanderesse, animée selon elle par un esprit de vengeance.

La clôture a été ordonnée le 8 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires de Mme [C]

Au titre d’un contrat d’apporteur d’affaires

Conformément à l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».

Il est acquis sur ce fondement et en vertu du principe cardinal du consensualisme que, sauf dispositions légales spéciales, la conclusion d’une convention ne nécessite pour sa validité aucun formalisme, seule étant requise la rencontre des volontés libres des parties sur un contenu, entendu au sens des articles 1162 à 1171 du code civil.

En vertu des articles 1353 de ce code et 9 du code de procédure civile, il appartient alors à celui qui se prévaut de l’existence d’une convention, même orale, de rapporter la preuve de son existence et des obligations qu’elle contient.

En l’espèce, afin de justifier l’existence d’un contrat d’apporteur d’affaires avec Mme [P] et l’obligation prise par celle-ci de lui verser une commission, Mme [C] se prévaut d’une série de courriels échangés entre elles le 3 décembre 2018, dont il ressort que :

— à 13h16, Mme [C] a remercié Mme [P] pour sa « proposition » puis a déclaré : « ça me ferait plaisir s’il est vendu via tes contacts » et :« s’ils veulent investir et le louer on pourrait rester » ; elle lui a alors donné le nom et le numéro de téléphone de Mme [Y], une indication du métrage de l’appartement et les « plans et les liens vers Sotheby’s et [T] pour les photos et descriptions », ainsi que le prix de vente proposé par ces agences,

— à 15h06, Mme [P] a demandé à Mme [C] s’il était préférable que cette dernière prévienne Mme [Y] de son appel,

— à 17h52, Mme [C] a proposé d’adresser un SMS à Mme [Y], ce que Mme [P] a approuvé à 17h57,

— à 18h14, Mme [C] a transmis une réponse de Mme [Y], qui s’interrogeait sur la connaissance de l’appartement par Mme [P], et a soumis à celle-ci des réponses possibles,

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— à 18h33, Mme [P] a indiqué à Mme [C] de préciser également dans son message à Mme [Y] qu’elle avait réussi par le passé à vendre un appartement à proximité et qu’elle vivait elle-même dans le quartier concerné.

Toutefois, il ne s’infère pas de la simple transmission d’un contact et de l’envoi de deux brefs messages téléphoniques, au demeurant non versés au débat, un engagement ferme et univoque de Mme [C] – ainsi que l’acceptation d’un tel engagement par Mme [P] – de réaliser les démarches ou diligences requises afin, d’une part, de permettre un rapprochement utile, ou à tout le moins dans les meilleures conditions possibles, entre Mme [P] et Mme [Y] pour la vente et, d’autre part, d’assurer, en qualité d’intermédiaire, un suivi dans cette entremise.

Ainsi, il s’en déduit tout au plus, ainsi que l’expose Mme [P] dans ses écritures, une volonté de Mme [C] de rendre service à une personne qu’elle connaît de son quartier – dont elle ne peut pas sérieusement prétendre, au regard de la teneur de leurs courriels, avoir ignoré la qualité d’agent immobilier au moment de lui donner le contact de Mme [Y]. En outre, ce geste amical n’était manifestement pas désintéressé, Mme [C] ayant exprimé le souhait que l’intervention de Mme [P] permette de trouver un acquéreur acceptant de poursuivre son bail.

Les autres échanges produits, en date des 15 et 23 janvier 2019, ont pour objet principal la recherche d’un nouvel appartement menée par Mme [C] et ne sont donc pas susceptibles de caractériser le contrat invoqué par cette dernière, et celui-ci ne saurait non plus résulter d’un contact pris par M. [R] avec une agence immobilière pour aussi proposer son entremise, étant observé que Mme [C] déclare d’elle-même ne pas exercer une activité régulière d’intermédiaire immobilier.

Mme [C] ne caractérise dès lors pas une rencontre de sa volonté avec celle de Mme [P] pour conclure, même oralement, un contrat d’apporteur d’affaires rémunéré, et les circonstances sus-évoquées ne permettent pas davantage de caractériser l’apparence d’un tel contrat aux yeux de la demanderesse.

A supposer un tel accord, Mme [C] échoue également à démontrer qu’aurait été convenue l’obligation pour Mme [P] de verser, en cas de vente réussie, une commission, celle-ci n’étant évoquée ni dans son principe, ni dans son montant dans leurs courriels. En outre, ce n’est pas sans contradiction que Mme [C] prétend que ce montant aurait été fixé au regard d’un prêt étudiant à sa charge, dont elle ne rapporte pas la preuve, pour finalement solliciter la somme de 17.500 euros en considération d’un usage selon elle en cours parmi les agences immobilières de fixer la commission à 10 % du prix de vente, usage qui n’est pas davantage justifié.

En l’absence de preuve d’une convention, Mme [C] ne peut par conséquent qu’être déboutée de ses demandes fondées sur une responsabilité contractuelle de Mme [P].

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Au titre de l’enrichissement injustifié

Conformément à l’article 1303 du code civil, « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

L’article 1303-2 alinéa 1er du même code prévoit que : « Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel ».

Au cas présent, Mme [C] ne peut sérieusement soutenir que les trois courriels envoyés à Mme [P] et les deux messages téléphoniques qu’elle aurait adressés à Mme [Y] ont représenté, pour elle, un investissement tel qu’il constituerait un appauvrissement justifiant l’application des dispositions de l’article 1303 susvisé.

De plus, à supposer ces circonstances caractéristiques d’un appauvrissement, il y a lieu de retenir, au vu du premier courriel ci-avant rappelé de Mme [C], que son action a été accomplie en vue d’un intérêt personnel, à savoir la possibilité que l’acquéreur trouvé permette la poursuite du bail et lui évite, ainsi qu’à son compagnon, la recherche d’un nouveau logement.

Dès lors, les demandes indemnitaires de Mme [C] ne peuvent pas non plus prospérer sur ce fondement et seront donc intégralement rejetées.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il s’infère de ce texte que l’abus de procédure n’est constitué qu’en l’état d’une faute du demandeur ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

Il est en outre constant que l’amende civile constitue une mesure de procédure civile qui peut être prononcée d’office par le juge, usant du pouvoir laissé à sa discrétion par l’article susvisé et pouvant être exercé d’office, sans être astreint aux exigences d’une procédure contradictoire.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la partie ayant dû subir l’engagement d’une procédure abusive est fondée à rechercher la responsabilité de son contradicteur et à solliciter la réparation de tout préjudice en ayant, pour elle, découlé.

Au cas présent, Mme [C] réclame à Mme [P] une indemnité de 17.500 euros, outre un préjudice moral de 2.000 euros, dans le cadre d’une procédure en responsabilité initiée depuis plus de deux années, sans aucune mise en demeure préalable en dépit des termes de l’article 1231 du code civil.

De plus, alors qu’est soulevé explicitement en défense le moyen tiré de la charge de la preuve des obligations, Mme [C] a produit pour seule pièce, afin d’établir un contrat et des diligences accomplies dans les intérêts de Mme [P], six brefs courriels envoyés sur un seul après-midi, dont il ressort tout au plus un geste amical entre connaissances de quartier, et n’a justifié d’elle-même ni de l’existence d’un mandat de vente conclu par Mme [P], ni de la vente de l’appartement par l’intermédiaire de celle-ci – seules les pièces versées à la procédure en défense ayant permis de renseigner la juridiction sur ces circonstances.

C’est également par la voie de pures allégations que Mme [C] a prétendu à des manoeuvres occultes de Mme [P], contredites par ses propres pièces, et a conclu à l’existence dans leur accord d’une rémunération à la charge de Mme [P], tout en se référant finalement, pour tenter d’établir cette rémunération, à des usages non établis.

En de telles circonstances, il y a lieu de retenir que c’est par mauvaise foi ou, à tout le moins, selon une erreur manifeste équivalente au dol que Mme [C] a maintenu jusqu’à son terme la présente procédure, ne pouvant pas raisonnablement se convaincre, au regard des circonstances susvisées, du bien-fondé de ses demandes.

Le tracas généré depuis deux ans par cette procédure qu’il y a ainsi lieu de déclarer abusive a nécessairement causé à Mme [P] un préjudice moral, qui sera justement apprécié à la somme de 1.000 euros en l’absence de pièce attestant d’un plus ample dommage.

En outre, au regard des moyens engagés par la justice pour le traitement de cette procédure abusive et des capacités financières de Mme [C], il apparaît équitable de la condamner à payer une amende civile d’un montant de 4.000 euros.

Sur les autres demandes

Mme [C], succombant, sera condamnée aux dépens.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par Mme [P] à l’occasion de la présente instance. Elle sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [I] [C] de sa demande indemnitaire à hauteur de 17.500 euros pour préjudice financier,

Déboute Mme [I] [C] de sa demande indemnitaire à hauteur de 2.000 euros pour préjudice moral,

Condamne Mme [I] [C] à payer à Mme [O] [P] la somme de 1.000 euros pour procédure abusive,

Condamne Mme [I] [C] à une amende civile d’un montant de 4.000 euros,

Condamne Mme [I] [C] à payer à Mme [O] [P] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne Mme [I] [C] aux dépens,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Rappelle que la présente décision bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE