TRIBUNAL DE PROXIMITE reffe D’ANTONY ntony g ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE u […] d d’A inutes […] ité 21 mars 2024 proxim m Références: es
RG n° 12-24-000002 Au nom du peuple françaisExtrait ^d Tribunal de RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
MINUTE N°163
DEMANDEUR(S):
Madame X Y 1 Allée de la Vallière, 92120 MONTROUGE, Madame X Y représentée par M^e Rémi Yacine HOUDAIBI, avocat du barreau de C/ PĀRIS ;
SA IMMOBILIERE […]
DEFENDEUR(S):
SA IMMOBILIERE […] 159 rue Nationale, 75013 PARIS, représentée par SCP MENARD-WEILLER, avocat du barreau de PARIS ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT NOEL Stéphanie, Juge chargée des contentieux de la protection,
GREFFIER: BELLUNE Elza, Greffier
DEBATS:
Copie certifiée conforme délivrée Audience publique du 1 Février 2024 à: M^e Rémi Yacine HOUDAIBI,
à SCP MENARD-WEILLER
à: M^me Madame X Y DECISION: à: SA IMMOBILIERE […].
à Expert M. AA FERRY- Contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au WILCZEK Greffe le 21 mars 2024. à Régie le 22 mars 2024
PROXIMIT
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EXPOSE DU LITIGE
A compter du 10 janvier 2005, la société IMMOBILIERE […] a donné à bail à Madame Y
X un appartement […] […] à MONTROUGE (92120).
Se plaignant de désordres, Madame Y X a, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, fait assigner la société IMMOBILIERE […] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, afin au vișa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir : ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira avec pour mission suivante : se rendre sur les lieux […] […], […], porte 122 à MONTROUGE (92120), en présence des parties et de leurs conseils après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer, dans les délais qu’il estimera utile de fixer, tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission; visiter les lieux et les décrire ; constater l’existence des désordres et notamment les nombreuses infiltrations, l’état des menuiseries, la défaillance du système de ventilation, l’humidité et la présence des moi[…]sures; vérifier si l’immeuble répond aux caractéristiques d’un logement décent telle que fixées par l’article 6 de la loi n°89-432 du 06 juillet 1989 et le décret du 30 janvier
2002; décrire avec précision les désordres, les non conformités s’il y en a, en préciser l’origine, indiquer les travaux propres à y remédier et en chiffrer les coûts ; décrire et analyser les travaux réalisés par IMMOBILIERE […] en 2020 et 2022 et déterminer si ceux-ci sont de nature à caractériser, une modification et une détérioration de la qualité et des propriétés acoustiques initiales des huisseries; fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire ; fournir tous les éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance; apporter toutes précisions utiles à la détermination d’une diminution du loyer en
l’attente de l’exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles
273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes les personnes informées, en précisant son identité, et s’adjoindre de tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de ce tribunal; dire qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties, et dans ce cas dressera un procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat greffe de la juridiction dans le délai de 3 mois à compter de cette mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que la justification de la consignation de la provision au greffier; dire qu’en cas de difficulté l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 février 2024.
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A cette audience, Madame Y X représentée par son conseil lequel a soutenu oralement ses prétentions à l’appui de l’assignation, maintient les termes de cette dernière à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens.
La société IMMOBILIERE […] représentée par son conseil lequel a soutenu oralement ses prétentions à l’appui de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 9 et 146 du code de procédure civile, des articles 1353 et 1719 du code civil et des articles 7-1 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, de :
à titre principal : débouter Madame Y X de sa demande d’expertise;
à titre subsidiaire : lui donner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée, laquelle sera aux frais avancés de Madame Y X; condamner Madame Y X à lui verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame Y X aux dépens.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise
Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Cependant, aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
En l’espèce, Madame Y X produit aux débats : un rapport d’expertise amiable du 15 mai 2023 établi par un expert diligenté par son assureur mentionnant que l’expert n’est pas « en mesure d’établir de façon certaine les problèmes de nuisances sonores évoqués par Madame Z Y » et précisant que la dépose du joint de silicone des fenêtres et leur remplacement par un joint polyuréthane permettrait une meilleur isolation phonique (pièce n°3); un courrier de la conseillère médicale en environnement intérieur du 19 septembre 2023
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adressé au bailleur (pièce n°4) mentionnant que lors de sa visite du 21 août 2023, cette dernière a
« observé des dysfonctionnements susceptibles d’entraîner des facteurs aggravants pour la santé respiratoire de Madame X », à savoir « des imprégnations en eau (…) à plusieurs endroits du plafond de la cuisine au-dessus de la chaudière ainsi qu’au plafond de la salle de bain au dessus et à côté de la douche ». Cette dernière ajoute que le système de ventilation est complet mais partiellement fonctionnel. Il est indiqué que «< toutes les grilles d’entrée d’air aux fenêtres ont été obturées avec du raban adhésif, ne permettant plus aucune entrée d’air neuf dans le logement par ce biais » et que « les bouches d’extraction d’air présentes dans la salle de bain et les toilettes sont fonctionnelles mais semblent avoir un débit d’extraction assez faible » ; un rapport d’enquête de l’inspectrice hygiène et salubrité du service de l’hygiène et de la sécurité de la Mairie de Montrouge du 11 octobre 2023 (pièce n°5) relevant que « les ventilations du logement en partie hautes des fenêtres du séjour et de la chambre ont été bouchées par le bailleur », que « les baguettes d’aération situées dans les caissons des volets roulants sont obstruées l’isolant des caissons et sont donc rendues inefficaces », que « la peinture est cloquée dans la cuisine, juste au dessus de la chaudière (….) » et relève la présence de «traces d’infiltration à cet endroit »; concluant que ces désordres sont de nature à nuire à la santé des occupants et contraire au règlement sanitaire départemental; et préconisant en conséquence des mesures, à savoir < rechercher les causes de l’humidité et mettre en place les moyens efficaces et durables pour y remédier », « améliorer les amenées d’air en partie haute de la fenêtre des chambres et du séjour »> ; un procès-verbal de constat du 07 novembre 2023 relevant la présence de traces d’humidité au plafond de la salle d’eau et dans la cuisine à proximité de la bouche d’aération et la présence de barrettes rectangulaires sur les fenêtres du séjour et des chambres (pièce n°6)…
Il résulte des factures produites par la société IMMOBILIERE […] (pièces n°10, n°13 et n°16) que cette dernière a fait réaliser des travaux sur les fenêtres du séjour et des chambres en novembre 2019, en mai 2022 et décembre 2022 ; et qu’une recherche de fuite a été effectuée dans le logement en mars 2023 (pièce n°17). Le rapport d’intervention concernant la recherche de fuite mentionne
l’existence d’une infiltration au niveau du plafond au-dessus de la chaudière.
Les constatations effectuées postérieurement à ces travaux par la conseillère médicale en environnement intérieur, l’inspectrice hygiène et salubrité du service de l’hygiène et de la sécurité de la Mairie de Montrouge et le commissaire de justice mettent en évidence la présence d’infiltrations d’eau dans la cuisine et la salle de bains. L’inspectrice hygiène et salubrité du service de l’hygiène et de la sécurité de la Mairie de Montrouge évoque même de l’humidité et préconise à la charge du bailleur une recherche des causes ainsi qu’une amélioration des amenées d’air en partie haute de la fenêtre des chambres et du séjour.
Concernant les nuisances sonores, l’expert diligenté par l’assureur de Madame Y X n’a pas exclu l’existence de désordres mais indiqué ne pas pouvoir les établir de manière certaine.
Dès lors, contrairement à ce qu’affirme la société IMMOBILIERE […], Madame Y X rapporte la preuve de l’existence de désordres générant de l’humidité et susceptibles de créer des nuisance sonores dont l’origine reste à déterminer. Et, la société IMMOBILIERE […] ne démontre nullement que l’obturation des aérations sont imputables à Madame Y X. Au contraire, l’inspectrice hygiène et salubrité du service de l’hygiène et de la sécurité de la Mairie de Montrouge indique dans son rapport que l’obturation est le fait du bailleur.
Il s’ensuit que Madame Y X justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un

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litige.
En conséquence, il sera fait droit à sa demande d’expertise à ses frais avancés.
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Les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
ORDONNE une expertise;
COMMET pour y procéder Monsieur AA AB
- 10 rue de la Madeleine à ANTONY (92160) (téléphone : 01.40.96.81.00 06.⁶0.⁶⁶.⁸¹.⁰0 courriel AC.ferry-
-
AD.org) avec mission de :
se rendre sur les lieux […] […], […], porte 122 à MONTROUGE (92120), en présence des parties et de leurs conseils après les avoir dûment convoqués ; visiter les lieux et les décrire ; se faire communiquer, tous les documents et pièces nécessaires à l’exercice de sa mission ; constater l’existence des désordres et notamment les nombreuses infiltrations, l’état des menuiseries, la défaillance du système de ventilation, l’humidité et la présence des moi[…]sures; vérifier si l’immeuble répond aux caractéristiques d’un logement décent telle que fixées par l’article 6 de la loi n°89-432 du 06 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002; décrire avec précision les désordres, les non conformités s’il y en a, en préciser l’origine, indiquer les travaux propres à y remédier et en chiffrer les coûts; décrire et analyser les travaux réalisés par IMMOBILIERE […] en 2019 et 2022 et déterminer si ceux-ci sont de nature à caractériser une modification et une détérioration de la qualité et des propriétés acoustiques initiales des huisseries ; fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire ; fournir tous les éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance ; apporter toutes précisions utiles à la détermination d’une diminution du loyer en l’attente de l’exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes les personnes informées, en précisant son identité, et s’adjoindre de tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de ce tribunal;
DIT qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties, et dans ce cas dressera un procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat greffe de la juridiction dans le délai de 3

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mois à compter de cette mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que la justification de la consignation de la provision au greffier;
DIT qu’en cas de difficulté l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui;
DIT qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai pour formuler des dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à
son rapport,
DIT que l’original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 21 septembre 2024 sauf
prorogation expresse ;
DIT que l’expertise aura lieu au frais avancés de Madame Y X qui devra consigner au greffe de la présente juridiction, une provision à valoir sur la rémunération de l’expert d’un montant de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS), au plus tard le 21 avril 2024 par virement bancaire à l’aide du RIB joint en indiquant les références de l’affaire ;
DIT qu’à défaut de consignation avant la date impérative ci-dessus impartie, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ;
DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue
sur simple requête,
RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
le 21 Mars 2024
. LE PRESIDENT, 4 LE GREFFIER 2 6 Pour copie certifiée conforme
s a m 2 Antony, le 2 R PROXIMITE le greffier P
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