MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 JUILLET 2025

Minute : 25/00285

N° RG 24/00133 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5LB

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 04 Février 2025

Prononcé : le 18 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[J] [G] [K] [H] né le 08 Mars 1968 à [Localité 8] (74), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Denis VEREL de la SELARL CABINET VEREL, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

[V] [P] [I] [N] épouse [H] née le 24 Juin 1969 à [Localité 11] (74), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Denis VEREL de la SELARL CABINET VEREL, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCCV DES VIGNES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Yves TETREAU de la SCP VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTERVENANTS FORCES

S.A.S. ENTORIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

APPELE EN CAUSE

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître BERARD de la SELARL BERARD CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocats plaidant

Compagnie AVIVA, désormais dénommée ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

APPELE EN CAUSE

représentée par M^e Marylise LEDAIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, M^e Sophie PRUGNAUD-SERVELLE, avocat au barreau d’AIN, avocat plaidant

S.A.S.U. A.BTP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

APPELE EN CAUSE

non comparante

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A. PROTECT, dont le siège social est sis [Adresse 9] BELGIQUE -

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Maître BERARD de la SELARL BERARD CALLIES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

le 23/07/2025

Titre à M^e VEREL – M^e PIANTA

Expédition à M^e MEROTTO – M^e LEDAIN

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 1er mars 2024, monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] ont fait assigner la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin d’obtenir sa condamnation à procéder sous astreinte à la livraison du lot n°1 du groupement d’habitations dénommé « [Adresse 10] » édifié sur des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur la commune de Frangy, bien acquis en l’état futur d’achèvement, et à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploits d’huissier en date des 18 et 19 avril 2024, la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES a mis en cause son assureur de responsabilité, la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE, la société par actions simplifiée A.BTP et la société par actions simplifiée ENTORIA, assureur de responsabilité de la société par actions simplifiée A.BTP afin d’obtenir la condamnation sous astreinte de la société par actions simplifiée A.BTP à livrer le lot n°1, la condamnation des trois sociétés mises en cause à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des époux [H] et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la distraction des dépens au profit de la société civile professionnelle PIANTA.

Les deux procédures ont été jointes par simple mention au dossier.

La société anonyme de droit belge PROTECT, assureur de responsabilité de la société par actions simplifiée A.BTP est intervenue volontairement à l’instance.

L’affaire a été retenue une première fois à l’audience du 9 juillet 2024. Le juge a cependant ordonné par simple mention au dossier la réouverture des débats à l’audience du 4 février 2025 afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur l’achèvement ou le non-achèvement de l’ouvrage, compte tenu des nombreuses notes en délibéré communiquées.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience du 4 février 2025, monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] réitèrent leurs prétentions.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience, la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES demande au juge des référés de débouter monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] de l’ensemble de leurs prétentions, de les condamner à lui payer la somme de 31 200 euros à titre de provision à valoir sur le solde du prix de vente, la somme de 12 630 euros à titre de provision à valoir sur le prix des travaux modificatifs sollicités par les acquéreurs et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner la distraction des dépens au profit de la société civile professionnelle PIANTA.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience du 9 juillet 2024, la société par actions simplifiée ENTORIA et la société anonyme de droit belge PROTECT demandent au juge des référés de mettre hors de cause la société par actions simplifiée ENTORIA, de rejeter toute prétention formée à l’encontre de la société anonyme de droit belge PROTECT, de condamner la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES ou tout succombant à payer à la société anonyme de droit belge PROTECT la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner la distraction des dépens au profit de maître Damien MEROTTO.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 9 juillet 2024, la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE demande au juge des référés de rejeter toute prétention formée à son encontre et de condamner la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société par actions simplifiée A.BTP, citée à l’étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de mise hors de cause de la société par actions simplifiée ENTORIA :

La société civile de construction vente SCCV DES VIGNES ne formant plus aucune demande contre la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE, la société par actions simplifiée ENTORIA et la société anonyme de droit belge PROTECT, il n’y a pas lieu d’examiner les fins de non-recevoir ou moyens de défense au fond soulevés par ces sociétés.

Sur les demandes de livraison du bien vendu et de provision à valoir sur le préjudice né du retard de livraison :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 et 1601-1 du code civil et L.261-11 et R.261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Le vendeur d’un immeuble en état futur d’achèvement est tenu de livrer le bien dans le délai stipulé au contrat. Cette obligation constitue une obligation de résultat.

Le bien vendu est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et dans les rapports entre vendeur et acquéreur, les parties conviennent librement, dans le contrat de vente, des modalités selon lesquelles l’achèvement de l’ouvrage, tel que défini ci-dessus, sera constaté (ni les dispositions de l’article R.261-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent la vente à terme, ni celles de l’article R261-24 du même code, qui concernent les rapports entre le vendeur et le garant d’achèvement ne sont en effet directement applicables).

En l’espèce, il est indiqué dans le contrat de vente que le bien vendu devra être achevé avant le 31 décembre 2022. Il est bien évidemment stipulé que ce délai pourra être prorogé en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime et notamment les intempéries, l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’une entreprise effectuant les travaux ou d’un de ses fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux, d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré a fait obstacle à la poursuite des travaux. Il est à cette fin précisé que pour l’appréciation des causes de prorogation du délai d’achèvement des travaux (caractère légitime et durée de la prorogation) les parties s’en rapportent à un certificat de l’architecte ayant la direction des travaux.

Il ressort des pièces versées aux débats que trois réunions de livraison ont été organisées les 23 juillet, 20 septembre et 15 octobre 2024 mais que les acquéreurs ont refusé lors de la première et de la dernière réunions de prendre possession des lieux, estimant que le bien n’était pas achevé (les acquéreurs n’étaient pas présent lors de la deuxième réunion) notamment en raison de l’absence de serrures sur les portes extérieures, de la présence d’un carrelage en surépaisseur au rez-de-chaussée et au premier étage de nature à faire obstacle au bon fonctionnement du plancher chauffant et de la présence d’humidité en partie basse de certains murs de la maison. Ces trois désordres ont expressément été constatés par l’expert ayant assisté les acquéreurs lors de la réunion du 23 juillet 2024 (réserves n° G3, 8, 17 et 2, 6, 7 et 9). Or, le procès-verbal de constat dressé le 20 septembre 2024 à la demande du vendeur ne permet aucunement d’établir qu’il aurait été remédié à ces désordres, le problème lié à la surépaisseur de carrelage ou du parquet n’étant pas évoquée, la présence de serrures sur la porte du garage et sur la porte permettant d’accéder à la zone habitable depuis le garage n’étant pas constatée et le commissaire de justice n’ayant effectué aucun relevé pour vérifier l’absence d’humidité dans les zones où cette humidité avait été décelée lors de la réunion du 23 juillet 2024. Il ressort au contraire du procès-verbal dressé le 15 octobre 2024 à la demande des acquéreurs que la porte du garage n’était toujours pas équipée à cette date d’une serrure en permettant le verrouillage, que le carrelage du rez-de-chaussée et du premier étage était toujours dans le même état que lors de la réunion du 23 juillet 2024 et que de l’humidité était toujours présente en partie basse des murs de la pièce de vie.

Le vendeur, qui prétend que les désordres précités ne ferait pas obstacle à l’habitabilité du bien vendu et en conséquence à la constatation de son achèvement, n’a pas mis en œuvre la procédure de désignation d’un professionnel qualifié par ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire pourtant prévue dans le contrat de vente.

La présence d’infiltrations d’eau et d’humidité dans un bâtiment destiné à l’habitation et notamment dans les murs d’une pièce aussi essentielle que la pièce de vie, pièce principale de l’habitation, constitue, de manière non sérieusement contestable, une malfaçon rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Les infiltrations d’eau en provenance de l’extérieur dans un immeuble destiné à l’habitation sont ainsi systématiquement considérées par les juridictions, dans les litiges relatifs à la garantie décennale des constructeurs, comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination. L’absence de serrure sur la porte du garage constitue également une malfaçon rendant l’ouvrage impropre à sa destination dès lors que toute personne est susceptible de pouvoir pénétrer dans la maison et qu’il est difficilement envisageable que les acquéreurs puissent souscrire un contrat d’assurance garantissant les dommages causés au bien et aux meubles et objets s’y trouvant en l’absence de système de verrouillage des portes extérieures. Enfin la pose d’un carrelage ne permettant pas d’assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage par le sol, système principal si ce n’est exclusif de chauffage de la maison, constitue, elle aussi, une malfaçon rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Il ne peut donc être considéré que le bien vendu est actuellement achevé.

Le terme du délai d’achèvement prévu au contrat est survenu depuis plus de deux ans. Le vendeur ne justifie d’aucune cause légitime de prorogation du délai de livraison. La société civile de construction vente SCCV DES VIGNES indique certes avoir rencontré des difficultés avec plusieurs constructeurs et notamment son contractant général mais elle ne démontre aucunement que ces sociétés ou leurs fournisseurs auraient fait l’objet d’une quelconque procédure collective. Toutes les mises en demeure adressées aux constructeurs que la société défenderesse verse aux débats sont en outre postérieures à l’expiration du délai d’achèvement. La société défenderesse ne produit par ailleurs aucune attestation de l’architecte ayant la direction des travaux.

L’obligation pour la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES de procéder à la livraison du bien vendu n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de la condamner sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, à procéder à cette livraison, laquelle sera matérialisée par la remise des clés et la signature d’un procès-verbal de livraison comportant le cas échéant, la liste des réserves émises par les acquéreurs.

Le manquement du vendeur à son obligation de livrer le bien dans le délai convenu cause nécessairement un préjudice aux acquéreurs puisque ceux-ci sont contraints de payer un loyer pour pourvoir au logement de la famille. Si le vendeur avait correctement exécuté son obligation, les acquéreurs n’auraient pas eu à exposer des frais pour se loger autres que ceux nécessaires à l’acquisition du bien vendu, postérieurement au 31 décembre 2022. La perte subie du fait du manquement du vendeur est égale au montant du loyer hors charges réglé depuis cette date et s’élève, au vu du contrat de bail et de la quittance de loyer versés aux débats, à la somme de 9 840 euros par an (740 x 12 + 960).

Le retard de livraison étant supérieur à deux années, le préjudice en résultant pour les acquéreurs ne pourra pas être évalué à moins de 10 000 euros (il en serait ainsi quand bien même il serait considéré que le bien était achevé au 23 juillet, au 20 septembre ou encore au 15 octobre 2024). L’obligation pour la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES de payer réparer le préjudice subi par les demandeurs n’étant pas, dans cette limite, sérieusement contestable, il conviendra de la condamner à leur payer une provision de ce montant.

Sur la demande de provision à valoir sur le prix de vente et le prix des travaux modificatifs acquéreurs :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 et 1601-3 du code civil et L.261-11 et R.261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Le bien n’étant pas achevé, l’obligation pour monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] de payer l’acompte correspondant à l’achèvement et le solde exigible à la livraison est sérieusement contestable.

En revanche, il n’est pas contesté que les travaux modificatifs sollicités par les acquéreurs, suivant devis signé le 14 avril 2022 ont été réalisés. Le contrat de vente ne prévoit aucune disposition particulière s’agissant des modalités de paiement des travaux modificatifs. Il est indiqué dans le devis précité qu’un acompte égal à 50% du prix doit être réglé à la signature. Il est fait état dans la facture n°75 émise par le vendeur le 4 juillet 2024 de versement d’acomptes d’un montant total de 19 680 euros et d’un solde restant dû d’un montant de 12 630 euros, payable à réception de la facture. Le procès-verbal de constat dressé le 20 septembre 2024 à l’initiative du vendeur et le procès-verbal de constat dressé le 15 octobre 2024 à la demande des acquéreurs ne mettent pas en évidence de malfaçons s’agissant des travaux modificatifs, à l’exception du carrelage du premier étage et du chauffage au sol du rez-de-chaussée.

L’obligation pour monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] de payer le coût des travaux modificatifs relatifs au carrelage du premier étage et au chauffage au sol du rez-de-chaussée est sérieusement contestable dès lors que les désordres affectant ces éléments sont de nature à faire naître une créance indemnitaire au profit des acquéreurs susceptible de se compenser avec la créance du vendeur au titre du paiement du prix. En revanche, l’obligation pour les demandeurs de payer le prix des autres travaux modificatifs, d’un montant de 22 980 euros TTC, n’est pas sérieusement contestable. Les acquéreurs ayant déjà versé des acomptes d’un montant de 16 680 euros, il conviendra de les condamner à payer une provision d’un montant de 3 300 euros.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile de construction vente SCCV DES VIGNES succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de maître Damien MEROTTO, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée sur ce même fondement à payer à monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3 000 euros et à chacune des sociétés PROTECT et ABEILLE IARD & SANTE une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES à achever le bien vendu à monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H], et notamment à reprendre le carrelage du rez-de-chaussée et du premier étage de manière à ce que le chauffage au sol fonctionne de manière optimale, à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau en partie basse des murs de la maison et à installer une serrure permettant le verrouillage à clé de la porte du garage, puis à procéder à la livraison de ce bien aux acquéreurs, dans les trois mois suivant la signification de l’ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard courant pendant un délai de 6 mois ;

Disons que la livraison des lots vendus sera matérialisée par la remise de l’ensemble des clés à l’acquéreur et par la rédaction et la signature d’un procès-verbal de livraison mentionnant le cas échéant, l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et l’acceptation ou le refus de ces réserves par le vendeur ;

Disons qu’après achèvement, la livraison sera conditionnée au paiement par les acquéreurs de 95% du prix de vente et du solde du prix des travaux modificatifs ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES à payer à monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice consécutif au retard de livraison ;

Déboutons la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES de sa demande de provision à valoir sur le paiement du solde du prix de vente ;

Condamnons monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H] à payer à la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES la somme de 3 300 euros à titre de provision à valoir sur le prix des travaux modificatifs ;

Condamnons la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3 000 euros à monsieur [J] [H] et madame [V] [N] épouse [H],la somme de 1 500 euros à la société anonyme de droit belge PROTECT,la somme de 1 500 euros à la société anonyme ABEILLE IARD & SANTE ;

Condamnons la société civile de construction vente SCCV DES VIGNES aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de maître Damien MEROTTO ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT