N° RG 24/01346 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IDYT

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 02/12/2025

à :

— la SELARL CABINET GUILLON

— la SELARL [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [D], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jacques SABATIER de la SELARL SABATIER, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

S.C.I. VAL DES NYMPHES, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Blandine GUILLON de la SELARL CABINET GUILLON, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 octobre 2023, la SCI LE VAL DES NYMPHES, en sa qualité de promettant, a consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI [D], en sa qualité de bénéficiaire, portant sur une propriété bâtie consistant en une maison à usage d’habitation, avec dépendances, piscine enterrée et terrain attenant située à [Adresse 8], cadastrée section ZA n° [Cadastre 1], A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7], pour une durée expirant le 23 décembre 2023 à 18 heures.

Cette promesse a été consentie moyennant, d’une part, le versement d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire d’un montant forfaitaire de 42000 €, dont la moitié devait être déposée dans les dix jours à titre de dépôt de garantie, et, d’autre part, la réalisation de conditions suspensives de droit commun et particulières d’obtention d’un prêt au plus tard le 08 décembre 2023.

Des dispositions transitoires étaient également stipulées s’agissant de l’obligation de garde du promettant, de l’obligation d’entretien et de réparation, de maintenir le bien assuré, de la survenance d’un sinistre pendant la durée de validité de la promesse, de l’évacuation des encobrants et sur la visite du bien en présence du promettant ou de son mandataire avant la réitération de la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2023, la SCI [D] a notifié au promettant de sa décision de ne pas lever l’option au motif que le mobilier n’avait pas été intégralement retiré, le bien aurait été détérioré suite à la chute d’un arbre, ce qui n’aurait pas été garanti par une assurance qui n’aurait pas été maintenue, la construction d’une partie des dépendances et de la piscine aurait été réalisée sans autorisation d’urbanisme, ni dispositif de sécurité, et l’audit énergétique serait incomplet.

Un échange de correspondances s’en est suivi, Monsieur [M], représentant le promettant, contestant les griefs allégués par la SCI [D].

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SCI [D] a assigné la SCI LE VAL DES NYMPHES, aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1124, 1315, 1302, 1302-1 et 1231-1 du Code civil, de :

Juger y avoir lieu à ordonner la restitution de la somme de 21.000 €, objet de l’indenmité d’immobilisation et séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire à [Localité 9] ;

Condamner la SCI LE VAL DES NYMPES au paiement de la somme de 20.000 € à la SCI [D] à titre de dommages-intérêts ;

Condamner la SCI LE VAL DES NYMPHES au paiement de la somme de 2.500 € au titre de Particle 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la SCI [D] a maintenu ses demandes, Me [S] sollitant, en outre, la distraction des dépens à son profit.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la non levée de l’option par le bénéficiaire résulte de l’inexécution par le promettant de ses propres obligations contractuelles prévues à la promesse de vente du 20 octobre 2023 et que, si l’indemnité d’immobilisation est étrangère à toute idée de responsabilité, ce n’est pas le cas de la réalisation définitive de la vente promise qui était soumise à des conditions que le promettant n’a pas respectées, engageant ainsi sa responsabilité, ce qui justifie la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 21000 €.

Elle allègue ainsi que le bien, à la date du 19 décembre 2023, ne correspondait plus à celui visité le 20 octobre 2023 suite à la chute d’un arbre qui a occasionné des dégâts non couverts par l’assurance, laquelle n’avait pas été maintenue, mais aussi que, il subsistait encore du mobilier non débarassé, la ventilation de la cuisine ne fonctionnait plus, une odeur de fioul était intense, des fissures étaient présentes dans le bâtiment annexe, certaines constructions, dont la piscine, ne disposaient pas d’autorisation d’urbanisme, le bon fonctionnement de la piscine n’a pas pu être vérifié et qu’il manquait le dispositif de sécurité.

Elle sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice évalué à 20000 € puisque ses associés ont dû rechercher un nouveau logement, et qu’elle-même n’a pu réinvestir des fonds dans un nouvel achat du fait de l’immobilisation de la somme de 21000 €.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la SCI LE VAL DES NYMPHES a sollicité du tribunal de :

Dire et juger que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente ont été réalisées,

Dire et juger que le bénéficiaire n’a pas levé l’option de son seul fait,

En conséquence, débouter la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la SCI [D] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 42 000 €,

Ordonner à Maître [L], Notaire, de procéder au versement de la somme de 21 000 €, consignée en son étude, à la SCI VAL DES NYMPHES,

Condamner la SCI [D] à payer à la SCI LE VAL DES NYMPHES le solde de 21 000 €,

Condamner la SCI [D] à payer la SCI LE VAL DES NYMPHES la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que, si le bénéficiaire peut renoncer à la vente, l’indemnité d’immobilisation, qui est le prix de l’option consentie par le promettant au bénéficiaire, reste acquise au promettant dans la mesure où elle n’est restituée uniquement en cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives.

Elle déclare que les conditions suspensives ont été réalisées et la SCI [D] ne démontre pas que tel ne serait pas le cas.

Elle conteste les griefs formulées à son encontre puisque la SCI [D] a déclaré dans la promesse de vente qu’elle prendra le bien “dans l’état où il se trouve à ce jour”, tel qu’elle l’a vu et visité.

Elle précise que la SCI [D] a refusé de réaliser l’ultime visite prévue le 20 décembre 2023 et conteste le fait qu’elle aurait visité le bien le 19 décembre 2023.

Elle déclare que la chute de l’arbre n’a pas endommagé le muret qui était déjà soulevé sur une quarantaine de mètres en raison des racines des arbres, ce que le bénéficiaire savait comme en atteste l’agent immobilier,et n’avait pas lieu de faire l’objet d’une déclaration de sinistre une telle chute n’étant pas garantie par le contrat d’assurance, dont elle justifie qu’il était toujours en cours.

Elle ajoute que la SCI [D] ne peut invoquer la présence de fissures anciennes et visibles alors qu’elle a déclaré prendre le bien dans l’état où il se trouvait après l’avoir visité, ni l’absence d’autorisation d’urbanisme dont la mention figurait à la promesse de vente, et qui n’était pas exigé à la date de construction de la piscine, qu’aucun élément ne démontre que la piscine ne fonctionnerait pas dans la mesure où l’absence de dispositif de sécurité ne la rend pas impropre à destination, et que l’ensemble du mobilier et des encombrants, qui devait être évacué, l’a été avant la date prévue de levée de l’option.

Elle considère enfin que les éventuels manquements relatifs à l’entretien et la réparation du bien, constatés hors sa présence, non seulement ne concernent pas des conditions suspensives, mais surtout ne rendent pas le bien impropre à destination.

Elle sollicite en conséquence l’attribution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 42000 €, dont la somme de 21000 € séquestrée entre les mains du notaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 12 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 232 septembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS

Sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1353 (1315 ancien) du même code dispose :

“Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 1224 du même code dispose :

“La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Il résulte du paragraphe intitulé INDEMNITE D’IMMOBILISATION de la promesse de vente, qui fait loi entre les parties, que :

“Les parties conviennent de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 42000 € (…)

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

* Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

* Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

* Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levée d’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. (…)

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, (…), le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.”

Le même acte prévoyait diverses conditions suspensives :

— de droit commun portant, notamment sur le fait que “les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner”.

— particulières concernant l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire.

Ainsi, pour exiger la restitution de l’indemnité d’immobilisation, qui est une indemnité forfaitaire qui est la contrepartie due au promettant de son engagement d’immobiliser le bien immobilier pendant la durée de la promesse de vente, il incombe à la SCI [D] de démontrer la non réalisation des conditions suspensives.

En l’occurrence, la SCI [D] ne démontre pas, ni allègue, ne pas avoir obtenu le prêt immobilier, ni que le bien vendu comporterait, notamment, des vices grevant l’immeuble et que ceux-ci en diminueraient sensiblement la valeur ou le rendraient impropre à l’usage d’habitation auquel il était destiné alors que la promesse mentionne, en pages 17 et 20, que le bénéficiaire prend le bien dans l’état dans lequel il se trouve après l’avoir visité, certaines parties des dépendances n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, la construction de la piscine non plus, puisqu’une telle autorisation n’était pas requise au moment de sa construction.

Il n’est pas davantage démontré que les fissures alléguées n’existaient pas au moment de la visite tout comme l’état du muret et que cela en diminuerait sensiblement la valeur où rendrait le bien impropre à l’usage d’habitation.

La SCI [D] ne rapporte pas plus la preuve que la piscine ne fonctionnerait pas alors qu’elle a accepté de prendre le bien dans son ensemble dans l’état dans lequel il se trouvait et que la prétendue absence de dispositif de sécurité, dont il a été mentionné qu’il consistait uniquement en une clôture et avait été installée lors de sa construction, les dispositions légales précisant que ce dispositif doit être installé au plus tard lors de la mise en eau ou à l’achèvement des travaux, en diminuerait sensiblement la valeur où la rendrait impropre à son usage.

Les autres griefs opposés à la SCI LE VAL DES NYMPHES ne constituant pas une des conditions suspensives visées, la SCI [D] n’est pas fondée à les invoquer pour exiger la restitution de l’indemnité d’immobilisation ou s’opposer à la revendication faite à son encontre à ce titre par le défendeur.

Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de paiement de la somme de 21000 €.

Il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la SCI LE VAL DES NYMPHES et la SCI [D] sera condamnée à lui verser la somme de 42000 € correspondant à l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, dont 21000 € fera l’objet d’un déblocage du séquestre détenu par Me [L], notaire.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’occurrence, aucun manquement ne peut être reproché à la SCI DU VAL DES NYMPHES concernant la remise de la facture d’entretien de la chaudière, prévue en page 26, qui a été établie avant la date de levée d’option et dont il a été justifié auprès du bénéficiaire dès le 22 décembre 2023, alors que la SCI [D] avait notifié son intention de ne pas lever l’option.

Par ailleurs, la SCI [D] échoue dans la preuve qui lui incombe que la SCI LE VAL DES NYMPHES n’a pas respecté les diverses dispositions transitoires alors que, d’une part, il est stipulé page 35 qu’une visite du bien devait être effectuée avant la réitération de la vente en présence du promettant, ce qui n’a pas été le cas dans la mesure où la SCI [D] déclare avoir visité les lieux seule, de telle sorte que les griefs allégués n’ont pas été constatés contradictoirement et dans le respect des termes de la promesse de vente, ni relevés objectivement par un constat d’huissier dressé à son initiative et, d’autre part, le promettant disposait jusqu’à la date d’entrée en jouissance pour procéder aux réparations et entretiens rendus nécessaires pendant la période transitoire.

En outre, la SCI LE VAL DES NYMPHES produit deux attestations d’assurance, une à compter du 18 janvier 2012 et l’autre pour la période du 22 décembre 2023 au 17 janvier 2025, ayant ainsi respecté son obligation d’assurer le bien pendant toute la durée de la promesse de vente.

Enfin, s’il n’est pas contesté qu’un arbre a chuté sur un muret, la SCI VAL DU VAL DES NYMPHES établit que, d’une part, celui-ci était déjà dégradé, comme en atteste l’agent immobilier ayant effectué la visite avec le bénéficiaire, et, d’autre part, la survenance d’un sinistre pendant la durée de validité de la promesse ne pouvait engendrer, en l’occurrence, la renonciation à la vente, que si le sinistre était de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à sa destination, comme stipulé page 35, ce que, ni ne soutient, ni n’établit la SCI [D].

Il n’y a pas lieu d’apprécier les griefs formulés à l’encontre de Monsieur [M] concernant les poursuites pénales diligentées en 2022 à son encontre dans la mesure où les infractions reprochées, qui datent de plus de deux années avant la promesse de vente, ne concernent pas le présent litige.

Il résulte de ce qui précèdent que la SCI LE VAL DES NYMPHES n’a commis aucun des manquements reprochés et que la SCI [D] ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice qu’elle évalue à la somme de 20000 € sans le moindre élément.

Par conséquent, la SCI [D] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

la SCI [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [R] [S], dont la cliente succombe, sera débouté de sa demande de recouvrement direct des frais dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE VAL DES NYMPHES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, la SCI [D] sera condamnée à lui payer la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI [D] de l’ensemble de ses fins et prétentions tant au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation que des dommages et intérêts à l’encontre de la SCI LE VAL DES NYMPHES,

Condamne la SCI [D] à verser à la SCI LE VAL DES NYMPHES la somme de 42000 € au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ;

Ordonne la libération du séquestre d’un montant de 21000 € au profit de la SCI LE VAL DES NYMPHES qui viendra s’imputer sur ladite indemnité d’immobilisation ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Condamne la SCI [D] à verser à la SCI LE VAL DES NYMPHES la somme de 1800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [D] de sa demande à ce titre ;

Condamne la SCI [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette la demande de [R] [S] aux fins de recouvrement direct des dépens dont il a fait l’avance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE