TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/08081 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3QD

Minute : 25/1158

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Société SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [V], [Y] [J] [S]

Représentant : M^e Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V], [Y] [J] [S], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne assistée de M^e Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2022, à effet au 1er septembre 2022, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail en sous-location à Madame [V] [Y] [J] [S] un logement meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 472,79 euros, augmenté des provisions surcharges de 47,55 euros.

Par acte séparé du 1er septembre 2022, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [V] [Y] [J] [S] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 36 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Madame [V] [Y] [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 875,33 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [V] [Y] [J] [S] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [V] [Y] [J] [S] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement qu’elle occupe et remettre les clefs à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [V] [Y] [J] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [V] [Y] [J] [S] au paiement de la somme de 2698,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :518,72 euros à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,2456,91 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant,condamner Madame [V] [Y] [J] [S] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [V] [Y] [J] [S] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 09 septembre 2024.

À l’audience du 16 juin 2025, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 2852,29 euros arrêtée au mois du 1er juin 2025, à hauteur de 2456,91 euros pour la caution et 595,38 euros pour le bailleur. Elles sont opposées à la demande de délais de paiement.

Elles indiquent que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES déclare qu’elle n’a pas reçu le règlement de 557 euros annoncé par Madame [V] [Y] [J] [S] à l’audience.

La société SEYNA soutient qu’elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre la locataire en recouvrement des loyers et charges.

À l’audience, Madame [V] [Y] [J] [S], assistée, reconnait être redevable des loyers et charges, et déclare avoir effectué un règlement de 557 euros le 02 juin 2025. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie d’un paiement de 557 euros le 02 juin 2025, par virement bancaire au profit de la « Résidence [8] ». Elle explique qu’elle a eu des difficultés pour renouveler son titre de séjour et que son contrat à durée déterminé a pris fin le 06 décembre 2024. Elle indique qu’elle a retrouvé un emploi sous contrat à durée déterminée et disposer d’un revenu mensuel de 720 euros. Elle ajoute qu’elle a un enfant de deux et qu’elle perçoit 193,30 euros d’allocations Page, outre 324 euros d’allocation logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

Bien qu’autorisée par le juge, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES n’a pas communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 09 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 16 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois.

En effet, le décompte annexé au commandement de payer s’arrête au 14 novembre 2024, pour une dette de 875,33 euros. Or, à la date du 28 novembre 2023, il résulte de l’examen du décompte produit aux débats que les sommes dues s’élevaient en réalité à 555,33 euros, les paiements de la locataire des 20 et 23 novembre 2023 (200 euros et 120 euros) n’ayant pas été imputés au décompte annexé au commandement de payer.

Il y a donc lieu de déduire les paiements des 20 et 23 novembre 2023, pour un montant total de 320 euros, non imputé au jour de la signification du commandement de payer le 28 novembre 2023, ce qui porte à 555,33 euros les sommes réellement dues à la date de signification.

Or, la locataire a, après la signification du commandement de payer, effectué un paiement de 150 euros le 04 décembre 2023, puis un paiement de 150 euros le 05 décembre 2023 et enfin un paiement de 570 euros le 02 janvier 2024, si bien que les causes du commandement ont été payées dans les deux mois.

En outre, selon quittance subrogative du 28 novembre 2024 la caution a payé au bailleur la somme de 388,52 euros pour les arriérés entre le 1er novembre 2023 et le 30 novembre 2023.

Il en résulte des paiements par le locataire et des paiements par la caution.

Les paiements faits par la caution valent paiements libératoires pour le bailleur conformément aux articles 1342 et suivants du code civil.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 2852,29 euros, dont la somme de 395,38 euros due au bailleur (avant déduction du règlement de 557 euros effectué par la locataire le 02 juin 2025) et 2456,91 euros due la SA SEYNA, soit un peu plus de quatre échéances.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations.

Néanmoins, il ressort de l’examen du décompte que la locataire a repris le paiement des échéances courantes, le solde des arriérés locatifs dus au bailleur étant de 395,38 euros au 1er juin 2025. De plus, la locataire justifie le défaut de paiement par la perte de son emploi et la reprise du paiement des loyers depuis sa reprise d’activité professionnelle.

En outre, Madame [V] [Y] [J] [S] justifie avoir effectué un virement instantané de 557 euros le 02 juin 2025. Aucune pièce du bailleur ne vient contredire ce règlement, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES n’ayant pas déféré à la demande du juge de produire en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance.

Il en résulte qu’à la date du 02 juin 2025, Madame [V] [Y] [J] [S] n’est débitrice d’aucune somme au titre d’un arriéré locatif à l’égard de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, mais qu’au contraire, elle est créancière de la somme de 161,62 euros au 02 juin 2025.

Dans ces conditions, les manquements reprochés par le bailleur à la locataire n’apparaissent pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La demande de résiliation judiciaire du bail sera en conséquence rejetée, tout comme les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 août 2022, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapportait à cette date, la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Néanmoins, après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittance des 30 octobre 2023 (486,81 euros), 24 novembre 2023 (388,52 euros), 29 février 2024 (16,86 euros), 27 mars 2024 (538,52 euros), 28 mai 2024 (249,16 euros), 26 juin 2024 (238,52 euros) et 25 juillet 2024 (538,52 euros), d’un montant total de 2456,91 euros, il ne restait dû au bailleur, au 1er juin 2025, que la somme de 395,38 euros.

Cependant, Madame [V] [Y] [J] [S] justifie avoir effectué un virement instantané de 557 euros au profit du bailleur le 02 juin 2025. Il en résulte que la locataire n’est débitrice à cette date d’aucune somme à l’égard du bailleur, et qu’au contraire son compte est créditeur de la somme de 161,62 euros.

En conséquence, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES sera déboutée de sa demande en paiement au titre d’un arriéré locatif.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que la caution a dû payer des sommes au bailleur en exécution du contrat de cautionnement, au titre des arriérés locatifs dus par la locataire.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2456,91 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [V] [Y] [J] [S] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [Y] [J] [S] à payer à la SAS SEYNA la somme de 2456,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 septembre 2024.

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Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Madame [V] [Y] [J] [S], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celle-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité à l’égard de la SA SEYNA, en une seule fois.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [Y] [J] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 août 2022 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une part, et Madame [V] [Y] [J] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] ,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de sa demande de paiement au titre de l’arriété locatif,

CONDAMNE Madame [V] [Y] [J] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 2456,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 septembre 2024,

ACCORDE un délai à Madame [V] [Y] [J] [S] pour le paiement de ces sommes à la SA SEYNA,

AUTORISE Madame [V] [Y] [J] [S] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant, entre les mains de la SA SEYNA à 23 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Madame [V] [Y] [J] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT