Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02362 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5DW

[T] [J], [D] [J]

C/

[U] [C] [P] [I]

— Expéditions délivrées à

Maître [Z] [V]

— FE délivrée à

Maître Valérie REDON-REY

Le 23/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [J]

né le 06 Octobre 1959 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [D] [J]

née le 12 Novembre 1969

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Maître Marie-Anne BLATT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES (postulant)

et Maître Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ (plaidant)

DEFENDERESSE :

Madame [U] [C] [P] [I]

[Adresse 12] [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Chloé SOUDAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS AGN AVOCATS BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] ont donné à bail à Madame [U] [C] [P] [I] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.928 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] ont assigné Madame [U] [C] [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 7 février 2025 aux fins de voir :

— Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [U] [C] [P] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Voir condamner par provision Madame [U] [C] [P] [I] au paiement de la somme de 4971 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— La voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par cette dernière, soit à la somme de 732 €,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 juillet 2024,

— La voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 février 2025, a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.202,58 euros au 18 mars 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [U] [C] [P] [I], régulièrement représentée, soulève in limine litis l’irrecevabilité de la demande. Elle indique que l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience. Elle ajoute qu’il n’a pas été satisfait à l’obligation préalable de règlement amiable exigée par l’article 750-1 du Code de procédure civile. Au fond, elle indique qu’elle ne conteste pas la dette. Elle explique avoir connu des difficultés personnelles ne lui ayant pas permis de régler le montant de son loyer. Elle précise avoir du se rendre en Colombie où elle a été hospitalisée et n’avoir pu, à distance, procédé au règlement du loyer courant. En outre, elle invoque une exception d’inexécution en raison de divers défauts affectant son logement (dégâts des eaux, problèmes d’humidité, absence de réseau). Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en précisant avoir saisi la commission de surendettement. Enfin, elle précise percevoir un revenu mensuel de 1950 euros au titre de sa pension de retraite. Ainsi, elle demande au juge de :

In limine litis,

— Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J],

Au fond,

— Débouter Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Accorder à Madame [U] [C] [P] [I] des délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de la dette locative,

— Suspendre la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés,

— Condamner Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] à payer à Madame [U] [C] [P] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] aux entiers dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

➢

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de notification de l’assignation à la préfecture

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 7 février 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 juillet 2024.

➢

Sur l’irrecevabilité tirée du manquement à l’obligation préalable de règlement amiable

L’article 750-1 du Code de procédure civile prévoit que « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. »

Or, en présence d’une demande indéterminée telle que celle relative à l’acquisition d’une clause résolutoire et d’une demande déterminée connexe d’un montant inférieur à 5.000 euros, il convient retenir le caractère indéterminé de la demande.

Ainsi, l’une des demandes de Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] étant relative au constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), il convient de retenir que la demande de condamnation de Madame [U] [C] [P] [I] au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayés (4971 euros) est connexe et que la demande est indéterminée.

La demande des bailleurs n’est ainsi pas soumise à l’obligation d’une tentative préalable de règlement amiable.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] ont fait signifier à Madame [U] [C] [P] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.928 euros au titre des loyers échus dans un délai de six semaines, suivant exploit du 12 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [C] [P] [I] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 12 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 août 2024.

Madame [U] [C] [P] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Au soutien de sa défense, elle fait état de divers défauts affectant son logement. Elle allègue que des dégâts des eaux seraient intervenus dans la nuit du 4 au 5 octobre 2024 entraînant des écoulements dans le logement en provenance de son plafond et, par voie de conséquence, une forte présence d’humidité. A ce titre, elle produit des échanges de courriels entre le 7 et le 9 octobre 2024 avec Madame [O] [E], la gestionnaire gérance CYTIA par lesquels elle fait état de tels désordres ainsi que deux photographies.

Or, ces éléments ne sauraient suffire à caractériser le préjudice allégué de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne peut être relevée à l’encontre des demandes formulées par les bailleurs.

Au surplus, Madame [U] [C] [P] [I] indique avoir saisi la commission de surendettement. Or, aucun document permettant d’affirmer cette allégation n’est versé aux débats.

En conséquence, Madame [U] [C] [P] [I] sera déboutée de sa demande.

Elle est en conséquence occupante sans droit ni titre du logement depuis le 24 août 2024, ce qui constitue pour Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 7.202,58 euros à la date du 18 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [U] [C] [P] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7.202,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [U] [C] [P] [I] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (747,42 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U] [C] [P] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [U] [C] [P] [I] à verser à Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [U] [C] [P] [I] ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 24 août 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [U] [C] [P] [I] ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] [P] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] ([Adresse 3]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [U] [C] [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (747,42 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] [P] [I] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] la somme de 7.202,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] [P] [I] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J], à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] [P] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] [P] [I] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [D] [J] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION