JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 1]

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EIH

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT& D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE

C/

M. [K] [X]

[Adresse 2]

LE 18 FEVRIER 2026

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 524460888 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yannick GUIN et M^e Fabienne BEUGNOT, avocats au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

Monsieur [K] [X]

né le 19 Août 1966 à [Localité 3], Célibataire, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Camille WATHLE de la SELARL HEWA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 2], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Laurent SIGUENZA, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 21 janvier 2026

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE ([Localité 4]-[Localité 2]-PROVENCE), ci-après la SOLEAM, les travaux nécessaires au projet de création de logements sociaux situés [Adresse 6].

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement pour cause d’utilité publique les immeubles situés à l’adresse susvisée nécessaires pour parvenir à l’exécution de l’acte déclaratif d’utilité du 15 avril 2024.

Par ordonnance d’expropriation du 27 novembre 2024, la propriété des biens immobiliers situés [Adresse 7] cadastrés [Cadastre 1] D [Cadastre 2], notamment le lot 20 constitué d’un appartement au troisième étage et appartenant à Monsieur [K] [X], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2025, la SOLEAM a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des biens susvisés.

Par ordonnance du 9 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 14 janvier 2026 et indiqué que l’audience sera tenue à l’issue dudit transport.

Le 14 janvier 2026, à l’issue du transport, le dossier a été renvoyé à l’audience du 21 janvier 2026.

À l’audience du 21 janvier 2026, dans son dernier mémoire remis à l’audience, la SOLEAM demande au juge de l’expropriation de :

— donner acte que l’exproprié a renoncé à sa demande de relogement et qu’il déclare en faire son affaire personnelle;

— fixer l’indemnité de dépossession à un total de 46.452 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale: 40.000 euros ;

— indemnité de remploi : 5.000 euros ;

— devis de déménagement: 1.452 euros.

— statuer ce que de droit sur les dépens qui sont toujours à la charge de l’expropriant en première instance ;

— apprécier la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [X] ;

— rejeter les autres demandes des parties, notamment la demande d’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SOLEAM expose tout d’abord retenir une date de référence fixée au 28 janvier 2020, date à laquelle le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est devenu opposable, en application des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

S’agissant des indemnités, la partie expropriante, sur le fondement des articles L. 321-1 et R. 311-22 du code l’expropriation, après avoir rappelé les dispositions du code de l’expropriation relatives à la notification des mémoires et prétentions des parties (articles L. 311-1, L. 311-2, L. 311-3, R. 311-4, R. 311-9, R. 311-11, R. 311-12 et R. 311-13), soutient retenir la méthode par comparaison et utilise, en ce sens, trois termes de comparaison. Elle retient ainsi une valeur de 1.200 euros/m² ce qui lui permet d’évaluer l’indemnité principale à la somme de 40.000 euros pour l’appartement d’une superficie totale de 33,61 m².

Elle ajoute que les termes de comparaison produits par le défendeur ne sont pas pertinents dès lors qu’ils ne portent pas sur des immeubles soumis à des arrêtés de péril ou de mise en sécurité comme c’est le cas pour les parties communes de l’immeuble, même si le logement de M. [X] n’est pas concerné.

La SOLEAM indique que huit termes de comparaison sur les quatorze produits en défense concernent des immeubles édifiés entre 1955 et 1960, alors que l’immeuble exproprié a été édifié bien avant. Elle soutient en outre que le juge de l’expropriation ne peut se baser sur les éléments du journal LE FIGARO versés aux débats par le défendeur mais uniquement sur des termes de comparaison relatifs à des mutations.

La SOLEAM indique en outre que l’analyse du commissaire du gouvernement consistant à retenir une valeur au mètre carré supérieure prenant en compte des travaux qu’aurait effectués M. [X] dans son logement ne prend pas en compte l’état dégradé de la copropriété et l’état moyen du logement en ce que les travaux qu’a engagés le défendeur datent de plus de dix ans.

Concernant l’indemnité de remploi, la SOLEAM la détermine à partir du barème usuel en la matière, sur le fondement de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation.

S’agissant des indemnités accessoires, la partie expropriante indique que les frais de relogement doivent être écartés dès lors qu’elle a abandonné l’abattement de 20 % sur son indemnité principale dans ses dernières écritures en retenant le principe que M. [X] a refusé d’être relogé par elle. Elle soutient qu’elle est toutefois d’accord sur la prise en charge des frais de déménagement à hauteur du devis versé aux débats.

Concernant l’exécution provisoire que M. [X] demande d’écarter, la SOLEAM fait valoir que les dispositions du code de procédure civile relatives à l’exécution provisoire ne sont pas applicables en matière d’expropriation. Elle soutient que les dispositions de l’article R. 311-25 du code de l’expropriation prévoient que l’appel n’est pas suspensif.

Dans son mémoire reçu au greffe le 19 janvier 2026 auquel se rapporte son conseil à l’audience, M. [X] sollicite de la juridiction qu’elle:

— fixe les indemnités à lui verser à la suite de la dépossession de son bien à la somme totale de 109.875 euros :

— indemnité principale: 83.750 euros ;

— indemnité de remploi : 9.375 euros ;

— indemnités accessoires: 16.750 euros.

— condamne la SOLEAM à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais de justice ;

— condamne la SOLEAM aux entiers dépens ;

— dise n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Sur le fondement des articles L. 311-5, L. 321-1 et L. 321-3 du code de l’expropriation, M. [X] expose tout d’abord que la date de référence du 28 janvier 2020 retenue par la SOLEAM n’est pas contestée.

S’agissant du bien, il indique en avoir fait l’acquisition en 2009 pour un montant 54.500 euros, frais compris, et qu’il a entrepris d’importants travaux de rénovation. Il s’oppose à la description de la SOLEAM selon laquelle son logement serait dans un état moyen et indique au contraire qu’il est dans un bon état général. S’agissant des termes de comparaison fournis par la SOLEAM, le défendeur soutient qu’ils correspondent à des mutations intervenues en 2022 et que le marché de l’immobilier marseillais a évolué en hausse depuis, en moyenne de 31 % en cinq ans. Il ajoute que les trois biens étaient dans un état dégradé. De son côté, il fournit neuf termes de comparaison dans une zone géographique proche portant sur des mutations de studios de même type.

Concernant l’indemnité de remploi, M. [X] ne conteste pas la méthode de calcul utilisée par la SOLEAM.

S’agissant des indemnités accessoires, M. [X] indique que, dès lors que la SOLEAM a retenu un abattement de 20 % pour les frais de relogement, il est bien fondé à solliciter une indemnisation de ce chef à hauteur de 20 % de l’indemnité principale qu’il a déterminée.

Concernant enfin l’exécution provisoire, le défendeur indique qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire, sur le fondement des articles 514, 514-1 et 514-2 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 5 janvier 2026 auxquelles il se réfère à l’audience, le commissaire du Gouvernement demande que le juge de l’expropriation:

— fixe l’indemnité principale à 62.200 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 7.220 euros.

Le commissaire du Gouvernement soutient tout d’abord que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020.

S’agissant de l’indemnité principale, le commissaire du Gouvernement soutient retenir un prix au mètre carré de 1.850 euros, après analyse comparative des mutations dans le même périmètre en précisant que ce prix est supérieur au prix retenu par la SOLEAM compte tenu des travaux de rénovation du logement engagés par M. [X] mais inférieur à celui retenu par ce dernier au regard des caractéristiques générales de l’immeuble frappé par un arrêté de mise en sécurité.

Concernant l’indemnité de remploi, le commissaire du gouvernement la détermine à partir du barème usuel en la matière.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les biens expropriés

L’appartement concerné par l’expropriation est situé dans un immeuble de type R+3 dont la façade (côté rue mais également côté cour) et les parties communes sont dégradées. L’appartement de M. [X] est un studio en bon état composé de fenêtres en double vitrage, d’un petit coin cuisine et d’une salle de bains avec douche. Lors du transport, M. [X] a indiqué avoir fait isoler les murs et le plafond du bien et avoir refait le plancher composé de carrelage. La surface de 33,61 m² sera retenue, prenant en compte l’appartement dans sa partie privative de 33,50 m² tel qu’indiqué dans l’acte de vente ainsi que les quantièmes indivis des parties communes.

En outre, l’immeuble se trouve en zone Uap du PLUi (centre-ville de [Localité 2] à caractère patrimonial).

Par ailleurs, la SOLEAM verse aux débats un arrêté de péril grave et imminent pris par la ville de [Localité 2] le 7 novembre 2019 dans lequel il est indiqué que, notamment, certains locaux de l’immeuble sont interdits à toute occupation mais celui de M. [X] n’était pas concerné. La partie expropriante fournit également un arrêté de mise en sécurité de la ville de [Localité 2] du 7 décembre 2022 dans lequel il est exposé que lesdits locaux de l’immeuble restent interdits à toute occupation. La visite technique préalable à cet arrêté a mis également en exergue des désordres sur les parties communes, les combles et la façade de l’immeuble nécessitant des réparations définitives. Cette description apparaît conforme à ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux par la juridiction s’agissant des parties communes et de la façade.

Sur des dates de référence et d’estimation

Il ressort des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, le PLUi de la ville de [Localité 2] est devenu opposable le 28 janvier 2020. Il y a donc lieu de retenir cette date comme date de référence qui n’est pas contestée.

Enfin, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

Sur l’indemnité principale

La partie expropriante fournit trois termes de comparaison correspondant à des biens acquis dans l’immeuble concerné à la suite de ventes à l’amiable et justifie ces termes de comparaison en versant aux débats les actes authentiques de vente:

— le lot 19 : un appartement situé au troisième étage d’une surface d’environ 25 m² pour un prix de 1.222 euros du mètre carré, vendu au mois de juin 2022 ;

— le lot 11 : un appartement situé au deuxième étage d’une surface de 33 m² pour un prix de 1.163 euros du mètre carré, vendu au mois de février 2019, étant précisé que l’appartement faisait l’objet de squat ;

— le lot 25, un appartement situé au premier étage d’une surface de 74 m² ainsi que le lot 26 indivis pour un prix au mètre carré de 1.024 euros, vendus au mois de novembre 2019.

→ Soit un prix moyen arrondi de 1.136 euros du mètre carré.

Le commissaire du Gouvernement fournit deux autres analyses :

— la première concernant des immeubles en mauvais état dans un périmètre réduit, certains non habitables, d’autres concernés par un arrêté de mise en sécurité, pour un prix arrondi au mètre carré moyen de 959 euros, médian de 1.020 euros, les prix minimum et maximum constatés dans l’analyse étant respectivement de 526 euros et 1.200 euros ;

— la seconde dans un rayon de 100 mètres autour du bien exproprié et correspondant au marché classique pour des mutations intervenues entre les mois d’avril 2023 à octobre 2025, permettant d’arriver à un prix moyen arrondi de 2.250 euros/m², un prix médian de 2.240 euros/m², un prix minimum de 770 euros/m² et un prix maximum arrondi de 4.120 euros/m².

Dans cette seconde analyse, le commissaire du Gouvernement a également fourni une synthèse plus restreinte en ne retenant que les biens situés entre le [Adresse 8] et le [Adresse 9] avec un résultat d’environ 2.190 euros/m² comme prix moyen, 2.480 euros/m² comme prix médian, 775euros/m² comme prix minimum et 2.810 euros/m² comme prix maximum.

M. [X] verse aux débats une estimation d’une agence immobilière évaluant le prix du bien entre 70.000 et 80.000 euros, soit entre 2.080 euros/m² et 2.380 euros/m², en prenant en compte les biens sur le marché, les prix moyens au m² des ventes précédentes dans le quartier et la valeur estimée par le rendement locatif.

Il fournit en outre quatorze termes de comparaison, avec les actes notariés correspondant aux mutations intervenues entre les mois de février 2024 et septembre 2025, pour un prix moyen arrondi au mètre carré de 2.815 euros/m² et des prix arrondis minimum et maximum de, respectivement, 1.620 euros/m² et 3.628 euros/m². Toutefois, ces termes de comparaison sont plus éloignés, entre 250 et 500 mètres, que ceux utilisés par le commissaire du Gouvernement qui s’est cantonné à un rayon de 100 mètres autour du bien de M. [X]. Or, dans un environnement urbain et dense comme celui de [Localité 2], un éloignement d’une centaine de mètres peut radicalement changer les prix de vente. En outre, huit termes de comparaison concernent des biens situés sur [Localité 5], axe touristique, passant et ouvert, qui est peu comparable à la [Adresse 10].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de se baser sur l’étude comparative du commissaire du Gouvernement se limitant à un périmètre très proche de l’immeuble concerné et à des mutations récentes.

Le commissaire du Gouvernement retient un prix moyen de 2.253 euros/m². Cependant, il y a lieu de relever que les biens en mauvais état dans un périmètre réduit se sont vendus pour un prix moyen au mètre carré de 959 euros selon sa première étude comparative, soit une décote d’environ 57 % par rapport au prix de l’étude de marché des biens du marché classique. Si le bien de M. [X] ne peut être évalué en prenant en compte cette décote compte tenu du fait que son appartement n’est pas soumis à un arrêté de mise en sécurité et qu’il est en bon état, l’état dégradé de l’immeuble, notamment les parties communes et les façades, doit nécessairement être pris en compte. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir une décote à hauteur de 15 % par rapport au prix moyen de 2.253 euros/m², soit un prix de 1.915 euros/m².

Partant, l’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 33,61 m² x 1.915 euros = 64.363 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir:

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % au-delà.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de : 1.000 euros + 1.500 euros + ((64.363 – 15.000) euros x 10%) = 7.436 euros.

Partant, l’indemnité de remploi sera fixée la somme de 7.436 euros.

Sur les indemnités accessoires

S’agissant des frais déménagement sollicités par M. [X] à hauteur de 16.750 euros, ce dernier indique retenir un taux de 20 % par rapport à l’indemnité principale qu’il a demandée compte tenu du taux d’abattement relatif aux frais de relogement retenus par la SOLEAM.

Concernant un abattement pour frais de relogement, il ressort des dispositions des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires occupants bénéficient d’un droit au relogement opposable à l’expropriant, lequel peut en retour exiger l’application d’un abattement sur la valeur libre du logement. La jurisprudence dominante le fixe à 20% de la valeur vénale.

Toutefois, dans ses dernières écritures, la SOLEAM indique renoncer à l’abattement de 20 % qu’elle avait appliqué auparavant sur l’indemnité principale proposée dès lors que M. [X] a refusé le relogement par la partie expropriante. En outre, le défendeur sollicite des frais de relogement à hauteur de 20 % de l’indemnité principale qu’il a calculée sans toutefois appliquer d’abattement sur cette indemnité principale. En tout état de cause, aucun élément aux débats ne permet de lui accorder des frais de relogement à hauteur de 20 % d’une indemnité principale qui n’aurait pas subi d’abattement dès lors qu’il ne justifie que de devis de déménagement.

Par conséquent, cette indemnité sera limitée aux frais de déménagement qui sont évalués en moyenne à la somme de 1.452 euros par M. [X] et acceptés par la SOLEAM.

Sur les autres mesures

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner la SOLEAM à verser à M. [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article R. 211-6 du code de l’expropriation, les dispositions du livre Ier du code de procédure civile s’appliquent devant les juridictions de l’expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code.

Il ressort des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Cependant, l’article R. 311-25 du code de l’expropriation dispose, dans son premier alinéa, que l’appel du jugement fixant les indemnités n’est pas suspensif.

En l’espèce, dès lors que la disposition spécifique du code de l’expropriation ne prévoit pas la possibilité d’écarter l’exécution provisoire, M. [X] sera débouté de cette demande, en étant précisé qu’en tout état de cause, la juridiction ne dispose que d’un pouvoir de fixation des indemnités dues au titre de l’expropriation et non de condamnation de la partie expropriante à les verser à la partie expropriée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe:

FIXE l’indemnité due par la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE ([Localité 6]) à Monsieur [K] [X] du fait de l’expropriation des biens situés commune de [Localité 2] cadastrés [Cadastre 1] [Cadastre 3] [Cadastre 2], lot 20, à la somme de 73.251 euros décomposée comme suit :

—  64.363 euros au titre de l’indemnité principale;

—  7.436 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  1.452 euros au titre des indemnités accessoires;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

LAISSE les dépens à la charge de la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE ([Localité 6]) ;

CONDAMNE la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L'[Localité 1] METROPOLITAINE ([Localité 6]) à payer à Monsieur [K] [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [X] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION