MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 JUIN 2025

Minute : 25/00243

N° RG 24/00217 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E6JN

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame [X] POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 04 Février 2025

Prononcé : le 24 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[G] [V] [B]

né le 17 Septembre 1951 à , demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[R] [Y] [B] épouse [F]

née le 18 Février 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[X] [K] [W] [B] épouse [A]

née le 09 Mars 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 18] (AUTRICHE)

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[H] [L] [B]

né le 26 Mai 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[O] [N] [B]

né le 24 Janvier 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

S.A.S. KHEOPS INC, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

Association Syndicale Libre “[Adresse 20]”, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Jean-Luc FAVRE de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 26/06/2025

Expédition à M^e NOETINGER-BERLIOZ – M^e FAVRE et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 24 avril 2024, monsieur [G] [B], madame [R] [B], madame [X] [B], monsieur [H] [B], monsieur [O] [B] et la société par actions simplifiée KHEOPS INC ont fait assigner l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 19] [Adresse 16] » devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin qu’une mesure de consultation destinée à permettre l’évaluation d’une indemnité due en contrepartie d’une servitude de passage et d’une participation aux frais de branchement soit ordonnée.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 4 février 2025, monsieur [G] [B], madame [R] [B], madame [X] [B], monsieur [H] [B], monsieur [O] [B] et la société par actions simplifiée KHEOPS INC demandent au juge des référés d’ordonner une mesure d’expertise ou de consultation afin de déterminer la possibilité technique pour la société par actions simplifiée KHEOPS INC de raccorder les réseaux d’évacuation des eaux des bâtiments qu’elle envisage d’édifier sur les canalisations de l’association syndicale libre et d’évaluer la participation au frais de branchement pouvant être due à l’association syndicale libre, de condamner l’association syndicale libre à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’association syndicale libre de toute demande reconventionnelle.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, l’association syndicale libre demande au juge des référés de déclarer irrecevables les prétentions formées par monsieur [G] [B], madame [R] [B], madame [X] [B], monsieur [H] [B], monsieur [O] [B] et la société par actions simplifiée KHEOPS INC, à défaut de les en débouter, à défaut de modifier la mission suggérée par les demandeurs, en tout état de cause de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3 000 euros sur ce même fondement.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 122 et 31 du code de procédure civile et R.442-7 et R.442-8 du code de l’urbanisme ;

La société par actions simplifiée KHEOPS INC, qui bénéficie d’une promesse de vente des parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5] en vue de leur aménagement et de leur division en lots, a nécessairement intérêt à agir, avec les propriétaires actuels de ces parcelles, pour solliciter toute mesure d’instruction utile à la constitution ou à la reconnaissance des servitudes indispensables à la réalisation de cet aménagement.

Il résulte des deux derniers textes susvisés qu’à défaut de transfert des voies et espaces communs en propriété aux acquéreurs des lots ou à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunal compétent, la propriété des terrains et éléments d’équipement communs est transférée à l’association syndicale libre que le lotisseur a l’obligation de constituer.

En l’espèce, il ressort du cahier des charges du lotissement que la propriété des équipements communs ne sera pas transférée aux divers acquéreurs mais à l’association syndicale libre que le lotisseur, la société civile immobilière LES PRES DU LEMAN, doit constituer.

L’association défenderesse est donc propriétaire des terrains et équipements communs depuis l’achèvement des travaux, même si aucun acte formalisant le transfert de propriété de ces terrains et équipements n’a été régularisé. L’association syndicale libre dénommée « [Adresse 19] [Adresse 15] les Prés [Adresse 10] Léman » a donc parfaitement intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

Les fins de non-recevoir soulevées par la partie défenderesse seront donc rejetées.

Vu les articles 145 du code de procédure civile et 682 et suivants et 690 et suivants du code civil ;

Il n’est pas contesté que les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] ne disposent d’aucun accès direct à la voie publique. L’association défenderesse reconnaît en outre que le désenclavement de ces parcelles doit se faire au moyen de la voie d’accès et des réseaux dont elle est propriétaire.

Il existe en revanche un différend entre les parties quant à la faisabilité technique du raccordement sur les réseaux de l’association syndicale libre, compte-tenu de l’ampleur de l’opération envisagée par la société par actions simplifiée KHEOPS INC, et quant au tracé de la servitude de passage aérienne, l’association syndicale libre souhaitant que l’emprise de cette servitude soit limitée au désenclavement d’un seul point des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5], à charge ensuite pour le lotisseur de prévoir sur ces parcelles les voies d’accès nécessaires à la desserte de l’ensemble des lots qu’il pourra constituer, les demandeurs souhaitant pour leur part que la voie d’accès du lotissement « [Adresse 16] » puisse permettre d’accéder à l’ensemble des lots qui seront constitués.

Il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si la promesse de constitution d’une servitude de passage contenue à l’article 20-1 du cahier des charges du lotissement « [Adresse 16] » doit recevoir application ou non et si la servitude qui y est prévue excède les seules charges résultant de la servitude légale de passage existant du fait de l’état d’enclave des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5]. Il n’appartient pas non plus au juge des référés de déterminer si la société par actions simplifiée KHEOPS INC est en droit de constituer quatre, six ou huit lots sur les parcelles précitées, cette décision relevant de la seule autorité administrative compétente et ne pouvant être contestée que devant le juge administratif.

Le juge des référés ne peut que constater l’existence d’un différend entre les parties quant à l’assiette de la future servitude, aux conditions techniques de sa réalisation et à l’éventuelle indemnisation due au propriétaire du fonds servant, le caractère non manifestement voué à l’échec de l’éventuelle action au fond qui pourra être intentée par les demandeurs dans le cadre de ce différend et l’utilité d’une mesure d’expertise pour recueillir ou établir les éléments de fait nécessaires à la solution de cette action. L’expertise sera donc ordonnée aux frais avancés par les demandeurs.

Le différend opposant les parties ne portant pas exclusivement sur le montant de l’indemnité due à la société défenderesse, il sera confié à l’expert une mission complète et habituelle en matière de servitude de passage.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 19] [Adresse 16] » ;

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : madame [C] [P], expert près la Cour d’appel de Chambéry, domiciliée [Adresse 11] à [14] (74330), laquelle aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre sur les lieux, [Adresse 17] sur la commune de [Localité 13], notamment sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] et sur toute autre parcelle qu’elle estimera utile de visiter, en présence des parties, dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— de rechercher comment les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] ont été desservies jusqu’à ce jour ; de préciser si elles bénéficient à ce jour d’un accès suffisant à la voie publique ;

— de rechercher si les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] bénéficient d’une desserte conventionnelle ou par trente ans d’usage continu sur des parcelles et dans cette hypothèse de déterminer lesquelles ; de dire si les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] ont pu même partiellement être desservies par un chemin d’exploitation ;

— à défaut, de donner son avis sur l’état d’enclave de la parcelle et sur son origine, notamment déterminer si l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds et, le cas échéant, préciser les fonds issus de l’acte de division ;

— de rechercher et proposer, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil, l’assiette d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds enclavé et chiffrer l’indemnité éventuellement due aux fonds servants ;

— de donner son avis sur les possibilités techniques de raccordement des futures canalisations du lotissement envisagé sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5], compte tenu du projet poursuivi par la société par actions simplifiée KHEOPS INC sur les canalisations existantes du lotissement « [Adresse 16] » ; de préciser le cas échéant les travaux devant être réalisés pour effectuer ce raccordement et pour adapter le réseau existant à ce raccordement ; d’évaluer le coût et la durée de réalisation de ces travaux et l’éventuelle indemnité due au propriétaire du fonds servant ;

— d’établir tout document et croquis utile, et notamment un plan matérialisant l’emplacement et la largeur des servitudes de passage envisagé par l’expert et par chacune des parties ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que monsieur [G] [B], madame [R] [B], madame [X] [B], monsieur [H] [B], monsieur [O] [B] et la société par actions simplifiée KHEOPS INC devront consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 29 août 2025 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 avril 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 22] par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT